İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/730 K.2022/592

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; davalı ...'nun maliki olarak bulunduğu ... Mahallesi, ... Caddesi, No:... Urla adresinde bulunan ve tapunun Urla ilçesi, ... Mahallesi ... ada, ... parselde kayıtlı mecur ile ilgili olarak, 2016 Yılında malikin ortağı ve yetkilisi olduğu ... Tur. İnş. Ltd. Şti.

İle müvekkil ve müvekkilin iş arkadaşı olan ... arasında Restoran olarak işletilmek üzere 26,500 m2 lik restoran kullanımına uygun saha için 01.11.2016 Başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi akdedildiğini, bu ilk kira sözleşmesi yapılıp da taşınmaz kiralandığında, mal sahibi davalı ve davalının oğlu ... ile müvekkilin ortağı ...'in doğrudan muhatap olduğunu, kira Sözleşmesi devam ederken , müvekkil ile iş arkadaşı arasında anlaşmazlık gelişmesi nedeniyle kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı şirketin ortağı ve temsilcileri olan tapu maliki ... ve oğlu ... ile de sona erdirme hususunda anlaşmaya varılıp mutabık kalınarak,

ilgili Kira Sözleşmesi 28.05.2017 Tarihinde müvekkil tarafından, 12.06.2018 Tarihinde de dava dışı kira sözleşmesinde diğer ortak kiracı olarak bulunan ... isimli dava dışı şahıs tarafından Fesihname ile feshedildiğini, bu fesihnamelerden müvekkilin imzaladığı fesihnamede taşınmazı teslim alan kısmında ...'nun imzası, ...'in imzaladığı Fesihnamede ise

... imzasının bulunduğunu, fesihnameler konusunda müvekkilin ortağı ..., ... ve ... ile doğrudan iletişim kurduğunu, bu fesihnameleri onlardan alıp müvekkile getirerek müvekkilin de imzasını aldığını ve karşılıklı feshetmek adına karşı tarafa her iki fesihnameyi de teslim ettiğini, eski 01.10.2016 tarihli Kira Sözleşmesinde kiraya veren sıfatı ile ...

Turizm Ltd Şti'yi temsilen ortağı ve temsilcisi ...'nun adı yer alsa da; bu belgedeki imza davalı ...'nin oğlu diğer ortak ...'na ait olduğunu. ... zaten kira sözleşmesi devam ederken şirketi ve imza yetkisini babası ...'ndan devraldığını, tüm bu gelişmelerden sonra. Müvekkil ile davalı ... arasında, ... Mahallesi, ... Caddesi, No:... Urla adresinde bulunan ve tapunun Urla ilçesi, ...

Mahallesi ... ada, ... parselde kayıtlı mecur arasında 01.11.2018 başlangıç tarihli restoran işletmesi olarak kullanılmak üzere yeni Kira Sözleşmesi akdedildiğini, davalı tarafça kira bedelleri bir süre sonra oğlunun sorun çıkardığından bahisle davalı ...'nin talebi üzerine kendisine elden ödendiğini, müvekkil davalıya yaptığı elden ödemelere ilişkin davalının kendi el yazısı ve imzasına havi aylık kira bedellerinin ödenmesini müteakip İbraname aldığını, işbu ibranamelerin doğrudan davalı Sabri'nin imzası ve el yazısını içerdiğini, sonraki tarihli sözleşmenin tarafının davalı olduğu, eski sözleşmeye dayalı olarak o tarihte ...

Tur. İnş. Ltd. Şti.'nin kiraya veren sıfatına haiz olmadığı da açıkça bu belgelerden anlaşılabileceğini, öyle ki yeni sözleşme devam ederken, davalının ortağı ve yetkilisi olduğu ... Tur. İnş. Ve Ltd. Şti. Tarafından, müvekkil aleyhine 01.10.2016 tanzim tarihli eski Kira Sözleşmesine dayalı olarak, ...

İcra Müdürlüğü'nün .../... sayılı dosyası ile tahliye talepli ödenmeyen kira borcu bulunduğundan bahisle takip başlatıldığını, müvekkil icra takibi ve akabinde açılan dava tarihi esnasında taşınmazı 01.11.2018 tarihli yeni kira sözleşmesi uyarınca kullanmakta olduğu için, bu takibe karşı borcu bulunmadığından bahisle 23.10.2019 tarihli dilekçe ile itirazda bulunulduğunu, hatta taşınmazın sahibi davalı ile yaptığı yeni tarihli kira sözleşmesinin ilgili maddesine dayalı olarak taşınmazı alt kira sözleşmesi yolu ile ''...

Turizm Sanayi Ticaret ve AŞ'' şirketine kiralamış olup, yine bu şirkete ait işyeri açma ruhsatı da dilekçe ekinde sunulduğunu, ruhsat tarihi 01.07.2019 olup, müvekkil aleyhine başlatılan icra takibi ve tahliye davasının bu tarihten sonraki bir tarih olmasına da özellikle dikkat edilmesi gerektiğini, ... İcra Hukuk Mahkemesi'nin .../...

E sayılı dosyası ile müvekkile ve işbu dava dışı eski tarihli Kira Sözleşmesinin tarafı ...'e karşı tahliye davası ikame edildiğini ve bu davanın devamı esnasında müvekkilin eski vekilinin mazeretinin kabul edilmemesi ve diğer davalının da vekilinin istifa ederek duruşmaya katılmaması sebebiyle, Mahkemece tahliye davasının davalıların yokluğunda alel acele karar verilerek;

müvekkilin mecurdan, zaten çoktan sona ermiş bulunan ve geçerliliği olmayan eski tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak tahliyesine karar verildiğini, işbu davada hataya düşülerek yeni bir sözleşme akdedildiğini, eski kira sözleşmesinin taraflarının farklı olduğu ve karşı tarafın da davacı sıfatının bulunmadığı gözetilmeden eksik incelemeye dayalı olarak müvekkil aleyhine hüküm kurulduğunu, tahliye talebinin dayandığı kira sözleşmesi eski tarihli ve tarafları farklı, hatta taşınmaz alanı dahi farklı bir kira sözleşmesi olup,

müvekkilin davanın sürdüğü ve karara bağlandığı esnada aynı taşınmazda tarafları farklı bir kira sözleşmesine dayalı olarak kiracı sıfatı ile bulunduğunun her türlü izahtan vareste olduğunu, sonraki tarihli 01.11.2018 başlangıç tarihli Kira Sözleşmesinin 4.2 maddesinde kiraya veren davalı ...'nin muvafakati ile müvekkilce mecura, binalar, taş duvarlar, gölet, şelale, peysaj vs müvekkil tarafından yapılmış olup, tüm bunların sözleşmede belirlendiği üzere değeri 1.250,000,000 Amerikan Doları tutarında olduğunu, yine bu maddeye dayalı olarak ...

Sulh Hukuk Mahkemesinin .../... D.İŞ sayılı dosyası ile müvekkilce yapılan imalatlara ilişkin tespit yapılmış olup, rapor davalıya tebliğ edilmiş ve davalı tarafça da Tespit'e itiraz edilmediğini, tüm bu hususların İzmir ...

Noterliği'nin ... yevmiye numaralı ve 28.05.2020 tarihli ihtarı ile davalıya bildirilmesine rağmen tahliye işlemleri davalı tarafından bilinçli olarak engellenmediğini, devam ettirildiğini ve Müvekkilin taşınmazı tahliye etmek zorunda bırakıldığını, müvekkilce ilgili taşınmaz 02.04.2021 tarihli Teslim Tesellüm Tutanağı ile hiçbir hasar olmadığı tespiti de yapılarak davacı ...

Turizm Ltd Şti 'nin vekiline teslim edildiğini, dolayısıyla kira Sözleşmesinin ilgili maddesi uyarınca sözleşmenin sona ermesinden kaynaklı fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydıyla sözleşmede belirlenen 1.250.000,00 USD faydalı masraf bedelinin müvekkile ödenmesi gerektiğini, İzmir ... İcra Müdürlüğü .../...

Esas numaralı icra takibine, davalı tarafından yapılan haksız ve kötüniyetli itirazın kaldırılması gerektiğini, iş bu nedenle bu davanın ikamesinin zorunlu hale geldiğini, açıklanan nedenlerle; davalının İzmir ... İcra Müdürlüğü .../...

Esas numaralı İcra Dosyası'na yapmış olduğu haksız ve kötü niyetli itirazlarının iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine İİK 67. Maddesi uyarınca %20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine, davalının mal kaçırma ihtimalinin kuvvetle muhtemel olması nedenleriyle, Sayın mahkemece teminatsız olarak, davalının, borca yeter miktarda menkul, gayrimenkulleri ile 3. Şahıslardaki hak ve alacaklarının haczi, menkullerin muhafazası için ihtiyati haczine karar verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı yan üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava ettiği görülmüştür.

DELİLLER

Davacı iddiasını ispata yönelik olarak. 01.11.2016 Başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi , Fesihnameler, ... Tur. İnş. Ltd. Şti.'ne ait İmza Sirküleri, 01.11.2018 başlangıç tarihli restoran işletmesi olarak kullanılmak üzere akdedilen Kira Sözleşmesi, müvekkilce davalıya yapılan elden ödemelere ilişkin davalının kendi el yazısı ve imzasına havi aylık kira bedellerinin ödenmesini müteakip düzenlenen İbraname, ...

İcra Müdürlüğü'nün .../... sayılı dosyası ile tahliye talepli ödenmeyen kira borcu bulunduğundan bahisle başlatılan icra takibi, müvekkilin söz konusu icra takibine karşı 23.10.2019 tarihli itiraz dilekçesi, taşınmazın kiracı müvekkil tarafından alt kira sözleşmesi yolu ile ''... Turizm Sanayi Ticaret ve AŞ'' şirketine kiralandığını gösterir kayıtlar ve yine bu şirkete ait işyeri açma ruhsatı, müvekkilin tahliyesine dair icra dosyası evrakları ve Mahkeme ilamı, ...

Sulh Hukuk Mahkemesinin .../... D.İŞ sayılı dosyası ile müvekkilce yapılan imalatlara ilişkin tespit dosyası, İzmir... Noterliği'nin ... yevmiye numaralı ve 28.05.2020 tarihli ihtarı, İzmir ... Noterliği'nin ... yevmiye numaralı ve 22.03.2021 tarihli ihtarnamesi, taşınmazın 02.04.2021 tarihli hiçbir hasar olmadığı tespiti de yapılarak davacı ...

Turizm Ltd Şti 'nin vekiline teslim edildiğini gösterir Teslim Tesellüm Tutanağı, 21.10.21 tarihli Arabuluculuk Anlaşmama Tutanağı, İzmir ... İcra Müdürlüğü .../... Esas numaralı İcra Dosyası, Tanık beyanları, keşif, bilirkişi, yemin ve sair delillere dayandığı görülmüştür.

DEĞERLENDİRME

Dava; taşınmaz kira sözleşmesinden doğan alacağa ilişkin başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkin olduğu, yapılan yargılama, toplanan kanıtlar ve tüm dosya kapsamından anlaşılacağı üzere,

TTK nun 5. maddesinde, aksine hüküm bulunmadıkça dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesi tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevli olduğu düzenlenmiştir.

TTK nun 4. maddesinde ise, ticari davalar ve çekişmesiz yargı işlerinin, ..her iki tarafın da ticari işletmesi ile ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ile tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın bu kanunda... ön görülen hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ticari dava ve ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işi sayılacağı hükmü düzenlenmiştir.

HMK nun 4/1-a maddesinde, "Kiralanan taşınmazların 09/06/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre, ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere, tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaların" Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanında olduğu düzenlenmiştir.

Mahkememizde görülmekte olan iş bu davanın, her iki tarafı tacir ve dava konusu uyuşmazlığın da ticari işletmelerinden kaynaklandığı sabit ise de, taraflar arasındaki uyuşmazlığa konu 01/11/2016 başlangıç tarihli ve 01/11/2018 başlangıç kira sözleşmelerinin niteliği itibarı ile, taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi niteliğinde bulunduğu, uyuşmazlığın kiracının kiralanan taşınmaz üzerinde yaptığı masrafları kiralayandan tahsil talebine ilişkin olduğu, iş bu nedenle uyuşmazlığın kira sözleşmesinden doğduğu, yasal düzenlemede kira sözleşmesi taraflarının tacir olmasının görev yönünden bir istisna olarak yer almadığı,

görevli mahkemenin genel hükümler dairesinde HMK 4/1-a maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemeleri olduğu, mahkememizin görevli olmadığı, HMK 114/1-c maddesine göre, mahkemenin görevli olması dava şartı olup, yine HMK nun 115/1 maddesine göre dava şartlarının mevcut olup olmadığının davanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden araştırılacağı, düzenlenmiş olup, iş bu yasal düzenlemeye göre uyuşmazlığın çözümünde mahkememizin görevli olmadığı anlaşılmakla, davanın görev yönünden dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilerek aşağıda yazılı hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Katip ... · e-imzalıdır