Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/485 K.2024/422

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil- Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Davalı arsa sahibinin ... ile Davalı ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, söz konusu sözleşmelerin düzenlenmesinin belirli bir usule bağlandığından sonra ermesi, tek taraflı ya da karşılıklı feshedilmesi işlemleri de belirli şartlara bağlandığını, davalı arsa sahibi söz konusu sözleşme şartlarına aykırı hareket ederek müvekkilin mülkiyetin hakkının kısıtlanmasına sebebiyet verdiğini, müvekkili ...

2016 tarihinde ...

Yapı Kooperatifine üye olduğunu ve 1781 ada, 1 parsel 2 nolu daireye ilişkin tüm borçları ödediğini, her türlü yasal sorumluluklarını yerine getirdiğini, kooperatife karşı hiçbir borcunun bulunmadığını, davalı arsa sahibi ...'nun kura sonucu hak sabihibi olan müvekkille 2 nolu bağımsız bölümün tapusunu KKİS sözleşmesine aykırı ve hukuksuz olarak kooperatife devretmediğini, bu daireler üzerinde hukuka aykırı olarak tasarrufta bulunduğunu, müvekkilinin alacağın devri hükümlerinden yararlanarak da bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebileceğini belirterek Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Mimarsinan Mahallesi, 63 Pafta,

1781 Ada 1 Parsel No:2 üzerinde kayıtlı taşınmaz tapusunun müvekkiline davredilmemesi sebebiyle mevcut tapunun iptaline, iptali sağlanan tapunun hacizden ve kısıtlayıcı şerhlerden arındırılmış ve temiz bir şekilde müvekkili adına tesciline, bu talebin karşılanmaması halinde tapu bedelinin güncel değerinin müvekkiline ödenmesine, söz konusu taşınmaz hakkında dava sonuçlanıncaya kadar teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesine, tedbir talebinin kabul edilmemesi halinde dava konusu taşınmaz hakkında tapuya davalıdır şerhi işlenmesi kararı verilmesine,

yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ... Kaşıkçıoğlu vekili cevap dilekçesinde özetle.

Müvekkilinin arsa sahibi olarak KKİS'nin tarafı olduğunu, davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğinden, müvekkilinin de hak edeceği teminat dairelerini kooperatife teslim etmediğini, bu hususta Kayseri 7. AHM'nin *** İş sayılı dosyası ile sabit olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğunu, öncelikli olarak yüklenicinin bina yapma yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiğini, akabinde de arsa sahibinden edimini yerine getirmesinin talep edilmesi gerektiğini,

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yükleniciye kişisel hak sağladığını, yüklenici bu hakkını üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişinin şahsi hakkın sonuçlarından yararlanabilmek için arsa sahiplerine karşı öncelikli olarak inşaat yapım işini yerine getirmesi gerektiğini, aksi halde arsa sahiplerinden arsa payı devrinin talep edilemeyeceğini, edimini yerine getirmeyen kooperatifin daire teslimine hak kazandığından bahsedilemeyeceğini, kooperatifin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemesi nedeniyle Kayseri 7. Noterliği'nin ... yevmiye numaralı ihtamamesinin gönderilerek,

inşaatın bitirilmesi için makul bir süre verildiğini ancak, inşaatın bitirilemeyeceğinin belirtilmesi üzerine müvekkili ve diğer kat maliklerinin oluşturduğu komisyon tarafından inşaatın kooperatif nam ve hesabına tamamlanmasına karar verilmiş olduğunu, Kayseri 7. AHM ***.

İş sayılı dosyasındaki bilirkişi raporu da göz önüne alınarak kalan inşaatın tamamlanması için gerekli işlemlere başlandığını, her bir kat malikinden 6.830,00TL toplanarak ve teminat tapuları paraya çevrilmek suretiyle inşaatın tamamlanmış olduğunu, tespit raporunda taşınmaz değerinin 198.880,00TL olarak belirlenmiş olduğunu, dava konusu taşınmazın tespit edilen bedelin de üzerinde 220.000,00TL bedel ile ...'a satılmış olduğunu, davalı kooperatifin 16.07.2020 tarihli ek protokol ile yarım kalan imalatın kendi nam ve hesabına yapılmasına ve arsa sahibinin uhdesinde kalan tapuların paraya çevrilmesine muvafakat etmiş olduğunu,

davacı tarafından Noter kurası ile dairenin kendisine isabet ettiği beyan edilmekte ise de, Noter kurası tapu akdi olmadığını, haricen davacının kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirmediğini öğrendiklerini, davacının kooperatiften almış olduğu borcu yoktur yazısının geçerliliğinin olmadığını, kooperatifin çıkartmış olduğu kesin maliyet hesabının davacı tarafından ödenmemiş olduğunu öğrendiklerini, kesin maliyet hesabını ödemeyen davacının daireye hak kazandığından bahsedilemeyeceğini, söz konusu dairenin tapu iptalinden ya da bedelinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını,

bu uyuşmazlığın davacı ile davalı kooperatif arasındaki İç ilişkiden kaynaklandığını beyan ederek, davanın reddine yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ... ve ...'ne dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olmasına rağmen yasal 2 haftalık kesin süre içerisinde cevap dilekçesi sunmamışlardır. Davalı tarafın HMK'nın 128/1. maddesi gereği dava dilekçesinde ileri sürülen vakıaların tamamını inkar etmiş sayılacakları tespit edilmiştir.

DELİLLER

Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.

HMK’nun 266/1. maddesi gereği keşif icrası bilirkişi incelemesi yaptırılmasına dair 13/01/2022 tarihli celsede karar verilmiş, bilirkişiler ***'nın mahkememize sunmuş olduğu 09/05/2022 tarihli bilirkişi raporunda özetle.

Kayseri İli Melikgazi İlçesi Bahçelievler Mah. 1781 Ada 1 parselde kayıtlı olan ana taşınmazın keşif tarihi olan 01.03.2022 itibariyle tamamlanmış ve fiilen kullanılmakta olduğunu, 2-Kayseri 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/11D.İş sayılı dosyasından yapılan tespit ile ana taşınmazın 26.06.2020 itibariyle tamamlanmamış vaziyette olduğunun tespit edilmiş olması,

arsa sahibi ile kooperatif arasında akdedilmiş olan Kayseri 8. Noterliği'nin 03.03.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde, yüklenici kooperatifin sözleşme tarihinden itibaren 36 ay içerisinde yükümlülüklerini yerine getirip taşınmazı teslim etmesi gerekirken, belirlenen sürede inşaatın tamamlanarak teslim edilmemiş olması dikkate alındığında, davalı/yüklenici kooperatifin edimlerini tam olarak yerine getirmemiş olduğunun anlaşıldığını,

dava konusu edilen Kayseri İli Melikgazi İlçesi Bahçelievler Mah. 1781 Ada 1 parselde kayıtlı 1. Kat 2 bağımsız bölüm numaralı(flen Zemin Kat 2 numaralı meskendir) mesken niteliğindeki taşınmazın dava tarihi olan 31.08.2020 itibariyle değerinin 380.000,00TL olduğunu, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kat ve daire paylaşım tablosunda, dava konusu edilen 1. kat 2 bağımsız bölüm numaralı meskenin müteahhide isabet eden daire olarak gösterilmiş olduğunu, Davacı tarafın,

tapu iptal ve tescil talebi yönünden hukuki değerlendirme ve takdir hakkının Sayın Mahkeme'nize ait olduğunu mahkememize bildirmişlerdir.

23/03/2023 tarihli celsede Dosyanın mali müşavir bilirkişiye tevdi ile Kooperatifler Kanunu 23. Maddesi'ndeki eşitlik maddesi uyarınca davacının yaptığı ödeme miktarı ve diğer ödeme yapan üyeler dikkate alınarak davacı ile aynı durumda olup taşınmaz devri yapılan üyeler olup olmadığının, eşitlik ilkesine aykırı bir uygulama bulunup bulunmadığının tespit edilmesinin istenilmesine karar verilmiş bilirkişi Prof. Dr. ***'ın mahkememize sunmuş olduğu 17/01/2024 tarihli ek raporda özetle; söz konusu belgelerin kooperatifin iç belgeleri olup muhasebe defterlerinden temin etme imkanı olmadığını, dolayısıyla mahkemece bahse konu belgelerin incelettirilecek ise söz konusu belgelerin dosyaya getirilmesinin sağlanması gerektiğini mahkememize bildirmiştir.

DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Davacı davalı S.S. *** Kooperatifinin üyesi olduğunu, Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Mimarsinan Mah. 178 Ada 1 numaralı parselde yer alan 2 nolu bağımsız bölümün kura sonucu kendisine düştüğünü , taşınmazın arsa sahibi olan davalı ... *** tarafından davalı ...'a devredildiğinden bahisle tapu iptal ve tescil olmadığı taktirde bedel iadesi talebinde bulunmuştur.

Davalı ... ***kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirmediğini, tescil hakkı olmadığından bahisle davanın reddini dilemiştir.

Tapu kaydının incelenmesinde dava konusu olan taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Akit tablosunun incelenmesinde dava konusu taşınmazın ... tarafından Türkiye Vakıflar bankası lehine ipotek kurmak kaydı ile 220.000,00 TL 'ye taşınmazı, davalı ... Kaşıkçıoğlu'ndan satın aldığı görülmüştür.

Mahkememizce mali müşavir bilirkişiden rapor alınmıştır. Alınan raporun incelenmesinde; davacının davalı Kooperatifin üyesi olduğu davacının eksik ödemesi bulunduğu, tazminat ödemesi uyarınca 262.880,62 TL alacağı hesaplandığı görülmüştür.

Dosyamıza sunulan keşif sonrası alınan raporda rapor ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca Kayseri 8. Noterliğinin 03/03/2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici davalı kooperatif olduğu, arsa sahibinin davalı ... Kaşıkçıoğlu olduğu görülmüştür. Sözleşmenin 36 ayda bitirilmesi taahhüt edildiği ancak alınan rapordaki yapılan tespitler ve tanık beyanları uyarınca davalı kooperatifin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmediği, inşaatı tamamlamamış olduğu tespit edilmiştir. Somut olayda davacı taraf kooperatif tarafından edimlerini yerine getirmediğinden dolayı arsa sahibine karşı tescil talebinde bulunması mümkün değildir.

04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı İBK'da da belirlendiği gibi, HMK'nın 24/1, 25, 26, 30 ve 33. (HUMK'nın 74, 75 ve 76.) maddeleri gereğince hakim, tarafların ileri sürdükleri maddi vakıalar, bunlara bağlı netice-i taleplerle bağlı ve fakat hukuki tavsiflerle bağlı olmayıp, kanunları re'sen uygulamakla ve neticeye vardırmakla yükümlüdür. Bu nedenle davanın dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 19. (818 sayılı BK'nın 18) maddesinde düzenlenmiş muvazaa iddiasına dayalı iptal istemine ilişkin olduğu kabul edilerek inceleme ve değerlendirmeler bu çerçevede yapılmıştır.

Dava konusu taşınmaz arsa sahibinde dava dışı davalı ...'a devredildiği görülmüştür. Taşınmazın devri ile ilgili dinlenen tanık beyanları ile davacı tarafından sunulan deliller dikkate alındığında, taşınmazı devralan ...'ın muvazaalı olarak taşınmazı devraldığı ispatlanamadığından ilgili kişi yönünden de muvazaa iddiası yerinde görülmemiştir.

Mahkememiz daha sonrada kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı davranıp davranmadığı konusunda rapor alma talebinde bulunmuş ancak kooperatife ticari defterlerini sunması için süre vermiş ticari defterler sunulmamıştır. Yargılamanın sürümcemede kalmaması amacıyla 25/04/2024 tarihli oturumda dönülmüştür.

Davacının kooperatif üyesi olduğu konusunda herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır. Tazminat talebi için tüm ortaklar tarafından konut tahsis aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis yapıldığı halde davacıya tahsis edilmemesi gerekir çeşitli nedenlerle konut tahsisisin yapılmaması durumunda tazminat hesabı yapılır. Eğer Kooperatif ortağı peşin bedelli ortak ise yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmiş ise dava tarihindeki rayiç değer üzerinden tazminat hesaplanmalıdır.

Eğer peşin üyeli ortak değilse normal ödemesini yapıp, bir konut sahibi olan ortak kadar ayrı tutarda ödeme yapmış ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri kadar tazminat ödenmelidir. Peşin ödemeli ortak olmadığı ve ödemelerin tam olmadığı durumlarında Yargıtay 20. HD'nin *** K sayılı ilamı uyarınca formül ile hesaplama yapılması gerekmektedir.

Davacının ödemelerini tam olarak yapmadığı ve kooperatife borcu bulunduğu anlaşılmakla, kademeli olarak yapılan tazminat hesabının uygun olduğundan mahkememiz kooperatifin bu bedelden sorumlu olması karşısında bu bedelin kabulüne karar vermiştir. Davacının diğer talepleri ise yukarıda açıklanan gerekçeler ile kanuna uygun olmadığı anlaşıldığından reddedilmiştir.