Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/600 K.2022/391

Av. ...

DAVA

Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : ... KARAR TARİHİ : ...

KARAR YAZIM TARİHİ : 23/05/2022

KARAR SONUCU : KISMEN KABUL

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili ... tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatifin Kayseri İli ...

İlçesinde faaliyet gösteren konut yapı kooperatifi olduğunu, muhtelif arsa sahipleri ile yapılmış kat karşılığı sözleşmeler ile edindiği 12 adet blokta kendi ortakları için 485 konut arsa sahipleri için 205 konut olmak üzere toplam 790 adet konut ile tamamı arsa sahiplerine ait olmak üzere 33 adet dükkandan oluşan inşaatları üstlendiğini, müvekkilinin ilk etap inşaatları olarak ortaklarına ait 3 bloktaki 177 adet daire ile arsa sahiplerine ait bir bloktaki 59 daireyi tamamlayarak teslim ettiğini, 2011 yılında değişen ana sözleşme hükümlerine uygun olarak konut kesin “maliyet bedelinin hesaplandığını, tahsilatların gerçekleştirildiğini,

ancak ikinci etap olarak geriye kalan 308 ortağa ait konutların inşaatları ile arsa sahiplerine ait 138 konut inşaatın ve 33 adet dükkan inşaatları devam ederken önceki yönetim tarafından herhangi bir genel kurul kararına dayanmaksızın 308 ortak için ... tarihi baz almmak sureti ile konut kesin maliyet hesabı ortaya çıkartılarak ortaklara ... tarihinde tebliğ edilmeye başlandığını, borç miktarlarının 2014 yıl sonuna kadar ödenmesi istenerek tahsilatlara başlandığını, 308 ortağın çok büyük bir bölümünün kendirline tebliğ edilen bahse komu bedeller doğrultusunda ödemeleri yapmış olmalarına rağmen inşaatları tamamlamanın mümkün olmadığını,

2014 yılı sonunda ortaklara ait 308 konutun yer aldığı 6 blokta kısmen tamamlanabilen ve mesken ruhsatları dahi alınmamış olan yalnızca iki bloktaki davalının da yer aldığı 115 ortak konutlara oturulabildiğini, geriye kalan 193 ortağa ait 4 blok ile arsa sahiplerine ait iki bloktaki 115 daire ve 33 dükkan inşaatlarının ortalama *440-50 seviyelerinde kaldığını, büyük bir çoğunluktaki ortakların müracaatları ve denetçileri marifeti ile kooperatif genel kurulunun olağanüstü toplanarak 2005 yılından itibaren aralıksız olarak son 10 yıldır görev yapan yöneticilerin görevlerine ... tarihli olağanüstü genel kurul toplantısı ile son verildiğini,

müvekkilinin yeni seçilen yöneticileri tarafından kooperatif defter ve kayıtları üzerinde yapılan incelemelerde gerçekten önceki yöneticiler tarafından herhangi bir genel kurulda yetki alınmaksızın ... tarihin baz alınmak sureti ile ortaya çıkarılmış olan maliyet hesaplarının kooperatif değişen ana sözleşmesinin 61.maddesindeki konut kesin maliyet bedeli hesabının yapılabilmesine esas teşkil eden şerefiye bedel teşvikleri ve endeksleme hesaplarının hiç yapılmadığını, kooperatifin bankalara olan kredi borçlarının, SGK ve vergi dairelerine olan borçların, taşeronlara verilen avansların,

ayrılan ortaklara yapılacak ödeme ve benzerleri gider kalemlerinin ve kooperatifin gerçek durumunu yansıtacak şekilde hesaplara dahil edilmediğini, ... tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 11.maddesinde 2014 yılı hesaplarına göre çıkan farkın konut kesin maliyet hesaplarının tebliğ tarihinden itibaren 1 ay sonra başlamak üzere 4 ay eşit taksitlerle ortakların tamamınıtı ödemelerine karar verildiğini, bu karara yönelik herhangi bir dava açılmadığını, kararın kesinleştiğini, yeniden yapılan konut kesin maliyet bedeli hesaplarının tüm ortaklar ile birlikte davalıya ... tarihinde tebliğ edildiğini,

konut keşin maliyet bedelinin Kayseri ...

Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nosu ile tasdik edildiğini, bu hesapların davalıya ... tarihinde tebliğ edildiğini, söz konusu genel kurul kararı uyarınca kendisine çıkartılan 123.559,19 TL tutarlı güncellenmiş kesin hesap bedelini ve bu bedelin geç ödenmesi halinde aynı genel kurulda karara bağlanmış 41,5 oranı ile işlemiş olan takriben 15.000,00 TL tutarındaki gecikme cezasının da davalı tarafından ödenmediğini, davalının kira borcunun bulunmadığını, sonradan karara bağlanan genel kurul kararı uyarınca davalının ... sonu itibari ile kooperatife 37.800,00 TL kira borcunun bulunduğunu,

dava tarihine kadar takriben işlemiş gecikme cezasının 20.060,00 TL olduğunu, belirtilen nedenler ile müvekkili kooperatifin ... tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan karar uyarınca davalının müvekkiline ödemesi gereken 123.559,19 TL tutarındaki kesin maliyet bedeli ve bu bedelin belirlenen sürede ödenmemesi ile gecikme cezasına İstinaden şimdilik 5.000,00 TL müvekkili kooperatifin ... -... ve ... tarihli genel kurul toplantılarında alınan kararlar uyarınca 37.800,00 TL tutarındaki kira bedeli ile gecikme cezası alacaklarına istinaden 5.000,00TL”nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili ... tarihli cevap dilekçesinde özetle; davacı kooperatifin tüm zararı geçmişte yaşanan yolsuzluklar, yarım kalan inşaatlar bahane edilerek müvekkili ve diğer kooperatif ortaklarına yüklemek istediğini, olmayan kooperatif ana sözleşmesi ile iddiaların asılsız ve Mesnetsiz olduğunu, davacı kooperatifin 2007 yılında fiilen başlamasına rağmen günümüze kadar devamı etmesi yapılmamış, yapılsa bile yarım kalmış inşaatların neden yapılmadığına dair çözüm arayışında bulunmadığını, varsa usulsüz işlemlerin hem cezai hem hukuki boyutta kooperatif yönetiminin işlemler yapıp sorumlulardan zararın tazmin edilmesi gerektiğini,

konut kesin maliyet farklarının hesaplamasında kullanılan parametrelerin şeffaf olmadığını, kooperatiflerin güven esaslı kurulan ortaklığının bu temel sarsılmadan devam etmesi üyelerinin sağlıklı şekilde aidatlarını ödemesine sebep olduğunu, 2014 senesinden itibaren inşaatların bitmemesi, artan üyelik masrafları ve aidatların teslim edilen dairelere kira bedeli çıkarılmasının müvekkili içinde çıkılmaz bir yük altına soktuğunu, davacının huzur hakkı adı altında aldıkları ücretlerin inşaatların yapımnının durması,

müteahhitlerle yapılan kooperatifi zarara uğratan anlaşmalar müvekkilini endişeye sevkettiğini, kooperatifin belirlenen sürede bitmeyecek olması, halk arasında batık kooperatif olarak adının çıkmasının müvekkilinde ödenen aidatların sonun gelmeyeceğini düşündürdüğünü, belirtilen nedenler ile haksız ve yersiz davanın reddine karar verilmesini arz ve talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak, davacı kooperatif ile ilgili tadilat metni ile birlikte ana sözleşmesi, tüm genel kurul kararlarının bir örneklerinin CD ortamında celp edildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizin ... tarihli celsesinin 5 numaralı ara kararı gereği davalının davacı kooperatifin üyesi olup olmadığı, üyesi olması halinde davalının normal statülümü ortak mı yoksa sabit ve peşin ödemeli kooperatif ortağı mı olduğu, üyeliğinin devam edip etmediği, davalının istifasını genel kurulca karara bağlanıp bağlanmadığı, kesin maliyet hesabının tebliğinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, kooperatifin davalıdan kesin maliyet talebinde bulunup bulunamayacağı, talep edebilecek ise kesin maliyet hesabında maliyet alacağının faiz türü ve miktarının ne kadar olduğu, zamanaşımına uğrayıp uğramadığı,

kesin maliyet hesabında davalının yaptığı ödemelerin endekslemesinin yapılıp yapılmadığı, endekslemenin hangi metoda göre yapılmasının gerektiği, doğru yapılıp yapılmadığı hususunda bir mali müşavir ve kooperatif hukuku alanında uzman bilirkişiden rapor alınmasına karar verildiği, bilirkişi heyetinin raporunu ... tarihinde ibraz ettiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce alınan ... havale tarihli mali müşavir ve kooperatif hukuku alanında uzman bilirkişi heyeti raporuna göre; "davalı ... tarafından davacı S.S. ...

Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığına dilekçe ile başvurularak kooperatif ana sözleşmesini kabul ederek 160 m2'lik konutlar için kooperatif üyeliğini kabulünü talep etmiş olup, talep neticesinde davacı kooperatif tarafından davalının üyeliği kabul edilmiş olup, halihazırda davalının kooperatifin aktif üyesi olduğu, dosyadaki kooperatif evraklarının ve davalıya ait sicil dosyasının incelenmesinde davalının normal statülü kooperatif üyesi olduğu, dosyada mevcut belgelerin incelenmesinde davalının davacı kooperatiften istifa ettiğine dair herhangi bir bilgi ve belgeye rastlanılmamış olup, hali hazırda davalının üyeliği devam etmekte olduğu,

davacı kooperatif tarafından ... tarihinde ... ada ... parsel nolu taşınmaz ile ilgili olarak kesin maliyet hesabı çıkarılmış olup, maliyet hesabı muhatap davalı ...'e tebliğ edildiği belirtilmiş ise de heyetimizce PTT intemet sitesi üzerinden yapılan gönderi takip kontrolünde “... ” barkod nolu bir kayda rastlanılmadığı, davacı kooperatif tarafından ... tarihli genel kurul kararı gereği davalıya konut kesin maliyet bedeli taahhüt mektubunun gönderildiği,

bu mektubun davalı muhataba ... tarihinde tebliğ olunduğunun belirlenmiş olup, daha sonra davacı kooperatif tarafından ortaklara isabet eden konutların kesin maliyet güncellemesi ve ek maliyetlerin yansıtılması adı altında davalı ...'e ihtarname gönderilmiş bu ihtarname muhatabına ... tarihinde tebliğ olunduğu,

davacı tarafından kesin maliyet cetvelinin tebliğ edildiğine dair herhangi bir bilgi ve bulguya rastlanılmamış ise de daha sonra davacı kooperatif tarafından ortaklara isabet eden konutların kesin maliyet güncellemesi ve ek maliyetlerin yansıtılmasına ilişkin evrakın davalı muhatabına ... tarihinde tebliğ edilmiş olup, bu tebligatın geçerli kabul edilmesi halinde davalı tarafında kesin maliyet hesabına her hangi bir itiraz yapılmadığının kabulü halinde davacının davalıdan kesin hesaptan kalan 123.559,19 TL bedeli talep edebileceğinin hesaplandığına, (Taleple bağlı kalınarak 5.000,00 TL),

davacının genel kurul toplantı tutanaklarında 2014 yılı ve sonrasında konutunu erken teslim alan ortaklardan kira alacağı alınmasına karar verilmiş olup, toplantı tutanaklarındaki kararlaştırılan kira tutarları nazara alınarak davalının sorumlu olduğu kira bedeli 2016 yılı için 6.000,00 TL 2017 yılı için 9.000,00TL, 2018 yılı için 10.800,00TL, 2019 yılı için, 12.000.00TL Toplam.

37,800.00 TL olduğu, ... tarihi arasında geçen süre için işlemiş faizin 11.585,70 TL olup toplam kira alacağının (37.800,00 TL * 11.585,70 TL) 49.385,70 'TL olduğuna, (Taleple bağlı kalınarak 5.000,00 TL) , kooperatif tarafından sunulan kesin maliyet hesabı ile güncetlenmiş kesin maliyet hesabında davalının yapmış olduğu ödemelerin endekslenmiş hali 223.302,90 TL olarak hesap edildiği, davacı kooperatif tarafından sunulan maliyet cetvellerinin incelenmesinde yapılan endekslemenin yıldan yıla davalı üyenin kooperatife kaydolduğu tarihten hesaplamaların yapıldığı," şeklinde görüşlerini bildirmişlerdir.

Davalı itirazları doğrultusunda dosyanın bilirkişi heyetine ek rapor için tevdi edildiği, bilirkişi heyetinin ek raporunu ... tarihinde ibraz ettiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce alınan ... havale tarihli bilirkişi heyeti ek raporuna göre; " ... tarihli rapor dosyadaki tüm bilgi ve belgeler, davanın özelliği, genel kurul tutanakları, kooperatif idare merkezinde yapılan incelemeler ile incelenen belgelerden fotokopiler alınmak sureti ile kooperatifler kanunu ve kooperatif ana sözleşmesi de nazara alınarak davalının ödediği miktarlar, ödemesi gereken miktarlar kira borcu ayrıntılı olarak incelenerek hesaplandığı için ... tarihli rapordaki hesaplama ve tespitlerde bir değişiklik olmadığı" şeklinde görüşlerini bildirmiştir.

Davacı vekilinin ... tarihli ıslah dilekçesi ile kira bedeli alacağını 32.800,00-TL artırarak 37.800,00-TL'ye, kesin maliyet hesabından kaynaklanan alacak taleplerini ise 218.302,90-TL artırarak 223.302,90-TL'ye artırdıkları anlaşılmıştır.

Davanın davalının davacı kooperatif ortağı olup olmadığı, davalının davacı kooperatife ilişkin kesin maliyete ilişkin borcu bulunup bulunmadığı, ödenmemiş kira bedelinin olup olmadığı hususlarında açılmış olan alacak davası olduğu anlaşılmıştır.

Davalı ... tarafından davacı kooperatif başkanlığına dilekçe ile başvurularak kooperatif ana sözleşmesinin kabul edilerek 160 m2'lik konutlar için kooperatif üyeliğini kabulünü talep ettiği talep neticesinde davacı kooperatif tarafından davalının üyeliği kabul edildiği, halihazırda davalının kooperatifin aktif üyesi olduğu anlaşılmıştır.

Kooperatiflerde istifa şartları diğer bir deyimle kooperatiften ayrılma için belirli usuller olup, genel giderlerin %10'un bloke edilmesi gerekli olduğundan böyle bir bloke yapıldığına dair bir belge ve bulguya rastlanmamıştır bu nedenle davalının üyeliğinin devam etmekte olduğu anlaşılmıştır. Ayrıca davacı kooperatifin ... tarihli olağan genel kurul toplantısının hazirun cetvelinin 133. Sırada 582 üye numaralı davalı ...

Bilen olduğu halihazırda üyeliğinin devam ettiği yapılan incelemelerden anlaşılmıştır.

Davacı kooperatifin ... tarihli genel kurulunda gündemin 11. maddesinde 2014 yılında 308 üye için yapılmış olan konut kesin maliyet hesaplarının değişen ana sözleşmesinin 61. Maddesi uyarınca yeniden yapılarak 308 üyeye tebliğ edilmesine, 2014 yılı hesaplarına göre çıkan farkın konut kesin maliyet hesaplarının tebliğ edildiği tarihten 1 ay sonra başlamak üzere dört ay eşit taksitlerle ortakların tamamının ödemelerine karar verildiği, toplantı ve karar nisaplarının oluştuğu, bir başka anlatımla genel kurul kararlarının yokluk sebeplerinin bulunmadığı görülmektedir.

Davacı kooperatif tarafından kesin maliyet cetvelinin tebliğ edildiğine dair herhangi bir bilgiye ve belgeye rastlanılmamış, daha sonra davacı kooperatif tarafından ortaklara isabet eden konutların kesin maliyet güncellenmesi ve ek maliyetlerinin yansıtılmasına ilişkin evrakın davalı muhatabına ... tarihinde tebliğ edildiğinin belirlendiği, davalı tarafın ise kesin maliyet hesabına herhangi bir itirazının bulunmadığı,

kesin hesaptan kalan 123.559,19-TL bedelin talep edilebileceği hesaplanmış ise de henüz tüm inşaatlar bitmeden yapılacak kesin maliyet hesabı hiç bir zaman kesin maliyet sonucu vermeyeceği her genel kurul sonrasında yapılacak hesaplamaya göre ortaklardan yeniden talepte bulunma zorunluluğunun doğacağı, bu nedenlerle kooperatif inşaatların bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölümü teslim alan ortaktan talep edebileceği, Yargıtay ... esas, ... sayılı yargıtay ilamında da belirtildiği üzere bu husus ortadadır.

Bu nedenlerle ve Yargıtay Karar İlamları doğrultusunda davacı kooperatifin kesin maliyet talebinin bu nedenlerden dolayı reddine karar verilmiştir.

Davacının kira alacağına ilişkin talebine gelindiğinde ise davacı kooperatifin ... tarihli olağan genel kurul toplantısının 15 maddesinde istifa etmeyenlerin konutlarına oturdukları günden itibaren her ay için aylık 500,00-TL kira bedeli ödemeleri yapması oy çokluğu ile kabul edildiği anlaşılmakla, davalının kira bedeli olarak kooperatife toplam borcunun 37.800,00-TL olduğu, alınan bilirkişi raporları ile sabittir.

Bu nedenlerle davacı kooperatif vekilinin kira alacağı talebinin kabulüne karar verilmiş kira alacağından kaynaklı faiz talebinin ise ... tarihli ıslah dilekçesi ile ıslah edilmediği anlaşılmakla bu talebinin de reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸E-imzalıdır Hakim ... · ¸E-imzalıdır