Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/1172 K.2024/1144

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Davacı kooperatifin Kayseri ilinde faaliyet gösteren konut yapı kooperatifi olup bugüne kadar 192 üyeye 196 arsa sahibine konut teslimi yapılmış olduğunu, davalının ise davacı kooperatif üyesi olup davacı kooperatiften ferdileşme suretiyle taşınmaz temin etmiş olduğunu, davacı kooperatifin halen tasfiye sürecine girememiş olup 10 yıldan fazla süredir kooperatife üye olan kişilere ve 15 yıl önce arsasını kat karşılığı devreden arsa sahiplerine konutunu teslim edememiş olduğunu, mağduriyetlerin çığ gibi büyüdüğü,

üyelerin ve arsa sahiplerinin haklarının temin edilmesi hususunda umudunu yitirdikleri dönemde iflasa sürüklenmekte olan davacı kooperatifin, mağdur üyelerin bir araya gelişi ve gayretli çabalarıyla tekrar ayağa kalkmış ve üyelere ve arsa sahiplerine taahhüt edilen konutların yapımı ve teslimi ile seneler öncesine ait borçların ödenmesi için son süratle çalışmakta olduğunu, davacı kooperatifin, kapısına yıllardır kilit vurulan, inşaatlarının paslandığı, üyelerin dolandırıldığını düşündüğü,

istifa eden üyelerin ve alacaklıların alacaklarından umudunu kestiği, iş yapamaz bir yer halinde olduğunu, bu süreçte kooperatifin durumunun kötüye gittiğini gören üyelerin büyük bir kısmı kooperatif üyeliğinden istifa etmiş olduğunu, Kooperatiften istifa eden üyelere yapılan ödemeler mevcut üyeler tarafından sağlanmış olduğunu, söz konusu istifalar çok olup ekteki grafikte görüleceği üzere kooperatifin 2006 senesinde üye sayısı 1692 iken 2016 yılına gelindiğinde bu sayı 156'ya düşmüş olduğunu, yine ikiz kuleler diye bilinen site inşaatı, 14 yıldır atıl durumdayken Melikgazi Belediyesi,

söz konusu binanın yıkımı için karar vermiş ve yıkım çalışmalarına başlamış olduğunu, arsa sahiplerinin ve dairesine kavuşamamış üyelerin neredeyse tamamı haklarına kavuşmanın imkansız olduğunu düşündüğü ve kooperatifin bir daha asla ayağa kalkamayacağı algısının mevcut olduğu bir dönemde mağdur üyelerden bir grup kooperatifi ayağa kaldırmak ve mağduriyetlerin giderilmesi amacıyla yönetim kuruluna aday olmuş ve oybirliğiyle seçilmiş olduklarını, bu süreçte ikiz kule sitesi a blok diye bilinen inşaat tamamlanıp üyelere teslim edilmiş, b blok inşaatı %99 seviyesinde olduğunu ayrıca 3 farklı blok inşaatına da başlanmış olduğunu,

davacı kooperatifin tek gayesinin, inşaatları tamamlayarak yıllardır evini alamamış üyelere ve arsa sahiplerine haklarını teslim etmek, ödemesini alamayan alacaklıların alacaklarına kavuşturmak ve kooperatifi tasfiye etmek olduğunu, kooperatife atanan kayyım hazırladığı raporda, tapusunu teslim alan üyelerden kesin maliyet, aidat ve kira bedeli alınması gerektiği yönünde rapor hazırlamış, bu rapor doğrultusunda üyelere kesin maliyet bedeli alacağı çıkartılmış, bu hususta üyelere tebliğ edilmiş ve üyeler tarafından ödenmediği için 2019 yılında Kayseri Asliye Ticaret mahkemelerinde 160'dan fazla dava açılmış,

bu davalarda davanın kabulüne karar verilmiş olup, söz konusu kararlar istinaf mahkemesi tarafından da onandığını, İstinaf kararları davalılar tarafından temyiz edilmiş ve temyiz incelemesi sonucunda, davalıların üye olduğu, her türlü yükümlülüğe diğer üyelerle birlikte katlanması gerektiği, ancak kesin maliyetin inşaatlar bitmeden talep edilemeyeceği belirtilerek lehlerine verilen yerel mahkeme kararları erken dava gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş olduğunu, Yargıtayın söz konusu kararını kabul etmiş anlamına gelmemek kaydıyla, bahsi geçen kesin maliyet dosyalarının tamamında davalılar kooperatif üyesi olmadıklarını,

kooperatif ile ilişiklerinin tamamen kesildiğini, ibra edildiklerini iddia etmiş olduklarını, bir nevi davaya konu uyuşmazlığın esas konusu davalıların üye olup olmaması hususu olduğunu, Yargıtay, ilgili kararında söz konusu uyuşmazlığa noktayı koymuş ve davalıların üye olduğu hususunda karar vermiş olduğunu, Yargıtayın ilgili ilamında bu husus " Konut sahibi olmak isteyen kooperatif ortakları son bağımsız bölüm bitip teslim edilene kadar kooperatif ortağı olmaya devam etmelidir." şeklinde ifade edilmiş olduğunu,

bununla birlikte Yargıtay ilgili ilamında "İnşaatlar devam ederken başkaca aidat alınmayacağına ilişkin taahhütlerin kooperatif açısından geçerli kabul edilemeyeceği, maliyetin artması halinde bu bedelin kooperatif ortaklarından talep edilebileceği yerleşmiş Yargıtay içtihatları ile kabul edilmiştir." şeklindeki ifadeyle kooperatifin üyelerden aidat talep edebileceği, aksi yöndeki taahhütlerin geçersiz olduğu belirtilmiş olduğunu, söz konusu Yargıtay kararının ardından verilen istinaf mahkemesi kararlarından da anlaşılacağı üzere davalı, istifa edip etmediğine bakılmaksızın aidat borcunu ödemek zorunda olduğunu,

her ne kadar davanın konusu kira alacağına ilişkin olsa da söz konusu kira alacağı, Türk Borçlar Kanununda düzenlenen kira akdi ile bir ilgisi bulunmadığını, davanın konusu kooperatif genel kurul kararları ile alınan yalnızca tapusunu teslim alan üyelerin ödemesi gereken bir alacak kalemine ilişkin olduğunu, kooperatif hukukunun en temel ilkelerinden birisi eşitlik ilkesi olduğunu, Yerleşik içtihata ve doktrin görüşüne göre kooperatif hukukundaki eşitlik nispi bir eşitliği temsil etmekte olduğunu, tapusunu alamamış, 15 senedir ödeme yapmasına karşın tapusuna kavuşamayan üyelerle,

tapusunu teslim alıp 15 senedir kooperatiften temin ettiği konutta oturan üyenin durumunun eşitlenmesi için kira isimli bir alacak kalemi ödenmesine karar vermiş olduğunu, 2019 tarihli genel kurulda alınan karar uyarınca, tapusunu teslim alan üyeler, mevcut aidat bedelinin %40'ı oranında kira ödeyeceğine karar verilmiş olduğunu, bu noktada taraflarınca kira alacağı hususunda daha önce dava açılmış, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi o dönem çıkan kanun maddesi olan Kooperatifler Kanunu geçici madde 11'e itibar ederek davamızın reddine karar vermiş, taraflarınca söz konusu karar istinaf edilmiş,

istinaf tarafından yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmiş olduğunu (Ek-5: Kayseri Bam 6. Hukuk Dairesi ...

Sayılı İlamı), devamında bahsi geçen dosyada bilirkişi raporu aldırılmış olup söz konusu bilirkişi raporlarında davacının kooperatifin kira alacağına hak kazandığı yönünde kanaat bildiren rapor tanzim edilmiş olduğunu, söz konusu istinaf kaldırma kararı ve bilirkişi raporları sonrasında yerel mahkeme tarafından da davanın kabulüne karar verilmiş olduğunu, yine taraflarının talebi üzerine Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından yapılan somut norm denetimi başvurusu neticesinde Anayasa Mahkemesinin 2022/126E.

2023/29K.

Sayılı 16.02.2023 tarihli kararının 11 nolu paragrafında "üyenin yükümlülüğünün kooperatif tasfiye oluncaya kadar yükümlülüklere katlanmak." olduğu hususunu hükme bağlamış olduğunu, bu şekilde haklı davanın anayasa mahkemesi kararıyla dahi ispatlanmış olduğunu, arabuluculuğa başvurulmasına rağmen anlaşma sağlanamadığını belirterek, 53.600-TL kira alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yıllık %18 / aylık %1,5 faiz ile birlikte davalıdan alınarak davacı kooperatife ödenmesine karar verilmesinin talep edildiği görülmüştür.

CEVAP

Davalı vekilinin ıslah ederek sunduğu cevap dilekçesinde özetle.

Mahkememiz nezdinde işlem gören dosyada, 06.11.2024 tarihli duruşmada cevap dilekçesini ıslah edebilmeleri için taraflarına süre verildiği, süresi içerisinde davaya cevaplarını ıslah dilekçesini sunduklarını, Haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddi gerektiğini, Bir kısım kooperatif üyesi tarafından, işbu davaya dayanak genel kurulların iptali için Kayseri Ticaret Mahkemeleri nezdinde genel kurulun iptali davası açılmış olduğunu, genel kurul iptali olduğu takdirde işbu davanın her halükarda reddi gerektiğini, Bu sebeple bu davaların bekletici mesele yapılması gerektiğini, Kayseri 7. Asliye Hukuk Mahkemesi ... e.

Sayılı dosya ile Arsa sahipleri tarafından müvekkiline ve bir kısım kooperatif üyelerine karşı tapu iptal ve tescil davası açıldığını, iş bu davanın da mahkememiz dosyası arasına alınmasını ve bekletici mesele yapılmasını talep ettiğini, Davacı kooperatifin, dava dilekçesinde de belirttiği gibi, üyelerine kesin hesap maliyeti çıkartmış olduğunu, kesin hesap maliyeti çıkartıldıktan sonra aidat veya kira alacağı adı altında bir borç çıkartılması usul ve yasaya aykırılık teşkil etmekte olup ayrıca yerleşik Yargıtay içtihatlarına da aykırı olduğunu, 2019 yılı genel kurulunda alındığı iddia edilen kira alacağına ilişkin kararın,

devamındaki yıllarda yapılan genel kurul tutanaklarının incelenerek kararın devam edip etmediğinin araştırılması gerektiğini, müvekkiline karşı kooperatif tarafından daha önce Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde dava açılmış olup bu davada verilen kabul kararı Yargıtay tarafından bozulduktan sonra kooperatif davayı takipsiz bırakıldığını, izah olunan ve mahkememizce resen gözetilecek sebepler doğrultusunda davanın reddi ile vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacıya yükletilmesini talep etmiş olduğu görülmüştür.

YARGILAMA VE GEREKÇE

Dava, Davalının davacı kooperatifin üyesi olup olmadığı, davacının kira alacağı talebinin yerinde olup olmadığı ve yerinde ise davalının eşitlik ilkesi de dikkate alınarak ne kadar kira borcu olduğu hususlarına ilişkindir.

Melikgazi Tapu Müdürlüğüne, Kayseri Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne yazılan müzekkerelere cevap verildiği ilgili evrakların dosya arasına alınmış olduğu görülmüştür.

Bilirkişi heyetinden alınan 15/10/2024 havale tarihli raporda özetle;"Davacı kooperatifin 21.04.2019 tarihli genel kurulunda konutunu teslim almış

üyelerden aidatının %40’ı oranındaki kira alınmasına karar verilmiştir. Bu karar

doğrultusunda davalıya teslim edilen 150 m2 daire için Mayıs/2019 döneminden

Ekim /2023 dönemine kadar hesaplanan kira tutarı 53.600 TL’dir. Genel kurulda

kira bedelinin ödenmemesi halinde işleyecek faize ilişkin bir karar alınmamıştır. Davacı taraf da dava tarihinden itibaren yıllık %18 oranında faiz talebinde

bulunmaktadır. Davacının raporumuz ekinde yer alan davalı ile olan ilişkilerini

gösteren muavin defterlerinde kira tahakkuku ve tahsiline ilişkin bir kayıt

bulunmamaktadır.

Davalı cevap dilekçesinde 21.04.2019 tarihli genel kurul dışında üyelerden

kira alınacağına ilişkin başka karar olmadığını, buna göre davacının kira talep

edebileceği dönemin 21.04.2019-23.02.2020 tarihleri arasını kapsadığını iddia

etmiştir. Ancak böyle bir sınırlamadan bahsetmek mümkün değildir. Genel kurulca

verilmiş kararların, sonradan başka bir genel kurul kararıyla değiştirilmediği ya da

mahkeme kararı tarafından iptal edilmediği sürece yürürlükte olacağı ve

uygulanması gerekeceği doğaldır. Dosya kapsamında yapılan incelemede genel kurul

kararının aksine yeni bir genel kurul kararı alınmadığı ve genel kurul kararının

iptaline ilişkin dava açılmadığı görülmüştür. Bu durumda genel kurul kararı

geçerliliğini korumaktadır. " sonuç ve kanaatine varıldığının bildirilmiş olduğu anlaşılmıştır.

Kooperatifin en yetkili organı genel kuruldur. Genel kurullarda hakkaniyetin gerektirdiği ölçüde gerekli kararlar alındığı gibi daha önceden alınan kararlarda değiştirilebilir. Eşitlik ilkesi gereğince hak ve görevlerde ortakların eşit olması kuralı gözetilerek önceki genel kurul kararının değişen şartlar ve kooperatifin diğer ortaklarının durumları da nazara alınarak şartlarda eşitleme yapılmak üzere değiştirilmesine karar verilmesinde ilke olarak müktesep hak ihlali ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. (Yargıtay 23 H.D 2011/933 Esas 2011/936 Karar) Genel kurullarca belirlenmiş kararların ortağı bağlayacağı kuşkusuzdur. (23. Hukuk Dairesi 2012/1457 Esas 2012/3513 Karar)

Davacı kooperatifin 21.04.2019 tarihli genel kurul kararı incelendiğinde; "11-Dairesini almış ve alacak ortaklarından, teslim tarihten kesilinceye kadar kira bedeli alınması maddesinin görüşülmesi ve bu konuda yönetim kuruluna yetki verilmesi: Yapılan müzakere sonunda “konutunu teslim almış ortaklardan teslim tarihinden itibaren ilişiği kesilinceye kadar konutunu erken teslim almanın faydası karşılığı olarak her yıl ödenen aidat bedelinin % 40'ı kadar aylık konut kira bedeli alınması, bu konuda iş ve işlemleri yürütmek üzere yönetim kuruluna yetki verilmesi teklif edildi.” Teklif oylamaya sunuldu. Yapılan oylama sonunda teklif oy birliğiyle ile kabul edildi."şeklindedir.

Davacı kooperatifin 21.04.2019, 23.02.2020, 28.11.2021, 25.06.2022, 24.06.2023 tarihli genel kurullarında da aylık aidat bedellerine ilişkin kararlar alındığı görülmektedir.

Davalı vekilinin Mahkememizin 06/11/2024 tarihli celsesinde cevap dilekçesini ıslah edeceklerini beyan etmesi ile yeni cevap dilekçesinin dosyaya sunularak davacı tarafa tebliğ edildiği görülmüş ve yeni cevap dilekçesi ile genel kurul kararı iptali davalılarının ve Kayseri 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin... esas sayılı tapu iptal davasının bekletici mesele yapılması talebinin de bulunulmuş ise de, davalı yönünden söz konusu dosyalarda verilmiş bir tedbir kararı olmadığı, dava konusu kira alacağına ilişkin Mahkememizce alınan rapor sonucunu değiştirecek bir iptal kararı bulunmadığı ve dava konusu alacağın üyelik ilişkisinden kaynaklı olması ile üyelik devam ettiği sürece talepte bulunulabileceği anlaşıldığından talebin reddine karar verilmesi yoluna gidilmiştir.

Davalının kooperatif üyesi olduğunun kabulü halinde dava konusu taleple ilgili üyelik devam ettiği sürece zamanaşımı işlemeyecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/871 Esas 2021/1256 Karar) Netice itibariyle davalının sabit ücretli üye olduğuna ya da kooperatif üyeliğinden istifa ettiği ve bu istifanın kabul edildiğine dair dosyada delil bulunmadığı gibi davalının kooperatifçe kendisine teslim edilen taşınmazı kooperatife iade etmediği sabit olup davacı kooperatifçe usulüne uygun genel kurul kararı sonucu alınan kira alacağı bedelinin istenebileceği sabittir.

Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda, her ne kadar tarafça davanın reddine karar verilmesi talep edilmiş ise de, davacının dava konusu kira alacağı nedeni ile davalıdan alacaklı olup olmadığının tespiti için delillerin toplanmasından sonra bilirkişi heyetinden 15/10/2024 tarihli rapor alınmış olup raporda, davalının davacı kooperatifin 150 m² daire üyesi olduğu, söz konusu üyeliği dava dışı...

Kayseri 7. Noterliğinin 21.08.2014 tarihli kooperatif hisse devir sözleşmesi ile devraldığının tespit edildiği görülmüştür.

Davalının üyeliğine karşılık 6659 ada 5 parsel A blok ... numaralı bağımsız bölümün tapusunu da 21/08/2014 tarihinde dava dışı önceki üyeden satış yolu ile devraldığı ve davalının düzenli aidat ödeyen normal statülü üye olduğu, davacı kooperatif genel kurullarında peşin ve sabit ödemeli üye alımına yönelik yönetim kuruluna yetki verildiğine ilişkin bir karar bulunmadığı gibi ayrıca davalının peşin bedelli sabit fiyatlı üye yapıldığına ilişkin bir genel kurul kararı da bulunmadığı,

davalının toplam ödemesinin 123.530 TL olduğu ile yapılan hesaplama sonucu davacının talep edebileceği kira bedelinin 53.600 TL olarak raporda hesaplandığı görülmüştür.

Davacının kanun ve esas sözleşmeye uygun olarak almış olduğu genel kurulu kararları uyarınca eşitlik ilkesi gözeterek inşaatların henüz devam ettiği bir aşamada konutların teslim edildiği ve kooperatif ortaklığından ayrılmayan üyeler yönünden kira alacağı tahsil edilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığından, davalının dava konusu kira borcundan sorumlu olduğu anlaşılmış, bilirkişi raporunun denetime açık ve yeterli olması nedeni ile rapora itibar edilmiş ve böylece, davanın kabulü ile,

53.600,00 TL kira alacağı bedelinin dava tarihi olan 28/12/2023 tarihinden itibaren işleyecek yılık %18, aylık %1,5 faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... Hakim ... · ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır