Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/836 K.2025/982

Av. ... - [] UETS DAVALI : ... - ...

VEKİLLERİ

Av. ... - [] UETS Av. ... - []

AVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 04/07/2019

KARAR TARİHİ : 13/11/2025

KARAR YAZIM TARİHİ : 13/12/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı dava dilekçesinde özetle; Kendisinin, davalı kooperatifin üyesi olduğunu, kendilerine ait olan 86 pafta 797 ada 1 parselde yapılan taşınmazdaki binanın 9. Kat ... nolu meskenin tüm maliyet bedelini kendisine 145.386,75 TL bedelle ödetildiğini, kendisinin borcunun olmadığına dair belge verdiklerini ancak taşınmazın tapusunu vermediklerini; üzerinde kooperatifin borcundan dolayı haciz var demekle kendisini oyaladıklarını belirterek dava konusu meskenin davalı kooperatif adına olan tapusunun iptali ile davalı adına olan tapusunun iptali ile adına tesciline, dava konusu taşınmaza ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini, yargılama giderinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı cevap dilekçesinden özetle. Davacının dilekçesinde bahsedilen konuların hayal ürünü olduğunu, davacının dairesinin 797 ada ve 1 parselde olmadığını, 795 ada 1 parsel 9. Kat ... nolu daire olduğunu, davacının daha önceki yapımcı firması olan ve görevi yapmadığından dolayı iş akdi fesh edilen ... Eser Ltd.

Şti'nde taşeron olarak çalıştığını, ilgili yapımcı firma ...'ın firmada ne kadar iş yaptığını ve ne kadar para hak ettiğinin hesabını ilgili firma ile yapamadığından, neticeyi kooperatife bildirmediğinden, davacının borcunu da kapatamadığını, bu durumlar karşısında, kooperatifin de ...'ın tapusunu vermediğini, davacının çıkan tapu harcını ödememek için tapuyu almaktan kaçındığını, kooperatif üyelerinin borçlarını ödemediği için hiçbir ödemeleri yapamadıklarını ve taşınmaza haciz konduğunu, davacının 795 ada 1 parselde bulunan B blok 9 normal kat ... nolu meskene kaydı yapılarak ortaklığa kabul edildiğini,

bahis konusu olan ilgili daire ...'a ait olduğunu, davalı olarak 09/12/2018 tarihli olağan üstü genel kurul toplantısı kararlarına dayanarak ana sözleşmelerinin değişik 61. maddesine göre temellendirilmesi usulüyle çıkartılan kesin hesap neticesi olarak, yasal sürüler içerisinde kendisine tebliğ yapılan ve kesinleşmiş olan ilgili daireye ait 79.459,74 TL borcu bulunduğunu; ilgili dairenin kesin hesap borcu olan 79.459,74 TL lik borcunun ödenmesi şartıyla tapusunun ...'a verilmesine muvafakat ettiklerini beyan etmiştir.

DELİLLER

Tapu kaydı, 18/06/2018 tarihli, taahhütname, muhasebe kayıtları, ortaklık kararı fotokopisi, konut kesin hesap bildirimi, 09/12/2018 tarihli olağan kurul tutanak sureti, yönetim kurulu karar sureti, keşif, bilirkişi.

GEREKÇE

Dava, davacı kooperatif üyesinin davalı ... aleyhine açmış olduğu; davalı kooperatifin kooperatif ana sözleşmesi gereği yükümlü olduğu; davacıya isabet eden taşınmazın mülkiyetinin devir ve tescili yükümlülüğüne uymaması nedeniyle dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. İşbu dosyanın Kayseri 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21/01/2021 tarih ... sayılı görevsizlik kararı ile mahkememize tevdi edildiği anlaşılmıştır.

Görevsiz mahkemece tarafların bildirdiği delil ve belgeler, icra takip dosyası getirtilerek dosya içerisine alınmış, dosya kapsamında bilirkişi incelemesi yaptırılmış, alınan bilirkişi heyet raporunda sonuç olarak. "SS... Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığının yevmiye defterlerinin açılış kapanış tasdiklerinin zamanında yapıldığı, kapanış kaydının yaptırılmadığı kayıtların birbirini doğruladığı,SS ....

Yapı Kooperatifi Başkanlığının ticari defter ve kayıtlarına istinaden davacı ...'ın 79.459,74 TL kooperatife borçlu olduğu tespit edilmiştir.

Davacının kooperatif üyesi olduğu, Kooperatif Kanununun 23. Maddesi gereği borcu ödemekle yükümlü olduğu, davacı her ne kadar tapu iptali ve tescili talebinde bulunmuş ise de, davaya konu taşınmazın 3. Kişilere devredilmiş olması nedeni ile bu hususun mümkün olamayacağı, kaldı ki halihazırda kooperatife borçlu olması nedeniyle bunun mümkün olmayacağı, takdir ve değerlendirmesi yüce mahkemenize ait olmak üzere ..." şeklinde heyet raporlarını sunmuşlardır.

Mahkememizce, dosyanın hesap uzmanı ve muhasebeci bilirkişi heyetine tevdine karar verilmiş olup, bilirkişi heyetinin sunmuş olduğu 30/09/2022 tarihli rapora özetle. S. S. ... Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığının Yevmiye defterlerinin açılış kapanış tasdiklerinin zamanında yapıldığı, kapanış kaydının yaptırılmadığı kayıtların birbirini doğruladığı, S.S...

Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığının Ticari defter ve kayıtlarına istinaden; davacı ... .. 'ın 79.459,74-TL kooperatife borçlu olduğu tespit edildiği, davacının kooperatif üyesi olduğu, Koop.

Kanunu 23.maddesi gereği borcu ödemekle yükümlü olduğu, davacı her ne kadar tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş ise de davaya konu taşınmazın 3.kişilere devredilmiş olması nedeni ile bu hususun mümkün olamayacağı, kaldı ki halihazırda kooperatife borçlu olması nedeniyle bunun mümkün olamayacağının tespit edildiği bildirilmiştir.

Yargılama sırasında dava konusu taşınmazın davalı tarafından üçüncü kişiye devredildiği anlaşılmakla 6100 sayılı HMK m 125/1 hükmü uyarınca davacı tarafa seçimlik yetkilerden birini kullanmak üzere süre verilmiş; davacı taraf taşınmazın değeri üzerinden belirlenecek tazminatın kendisine ödenmesi yönünden devreden taraf hakkında tazminat isteminde bulunmuş olup; bu sebeplerle tapu iptali ve tescil istemine ilişkin dava yargılama sırasında tazminat davasına dönüşmüştür.

Toplanan deliller neticesinde davacının borçlu olduğu görülerek tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiştir. Mahkememizce verilen .... Karar sayılı ilam; Kayseri BAM 6. H.D. .... E...Karar sayılı ilamı ile onanmıştır. Temyiz edilen karar; Yargıtay 6 H.D. 2023/2592 E. 2024/869 Karar sayılı ilamı ile bozulmakla yukarıdaki esasa kaydı yapılmıştır.

1163 Sayılı Kanunun 23. maddesi gereği eşitlik ilkesi gereği üyeler arasında kooperatifin üyelere eşit davranma yükümlülüğü vardır. Davacı tapu iptal ve tescil, devredilecek tapu bulunmaması halinde ise daire karşılığı güncel değer üzerinden tazminat ödenmesini talep etmiştir. Davalı tarafından mahkemeye sunulan 14.04.2022 tarihli beyan dilekçesinde kooperatifin 27 üyesine borçları olmasına rağmen tapu verildiği bildirilmiştir.

Bozma ilamında "...Borçları olmasına rağmen tapu verilen üyeler ile diğer tapu verilen kişilerin tespiti ile davacının durumu bu üyeler ile karşılaştırılarak, davacı ile aynı durumda olan kişilere tapu verilmiş ise, davacıya da eşitlik ilkesi gereği öncelikle devredilecek tapu bulunması halinde tapu verilmesi, devredilecek taşınmaz bulunmaması halinde ise, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden hesaplama yapılarak, bu tarih itibariyle güncel borç mahsup edilerek tazminata karar verilmesi; davacı ile aynı durumda olan üyelere bağımsız bölüm tapusu verilmemişse, tazminat istemi, çıkma iradesi olarak değerlendirilerek Dairemiz İçtihatlarında belirtilen aşağıdaki formüle göre;

a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava tarihi itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi “TEFE” artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.

d- Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.

e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.

Anılan formüle göre tazminat hesaplanarak hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir." denilmiştir.

Mahkememizin 03/10/2024 tarihli duruşmasında Yargıtay bozma ilamına uyulmasına karar verilmiştir. Aynı celsenin 2 nolu ara kararında; Dosyanın ve eklerinin önceki bilirkişi heyetine tevdii ile; Yargıtay bozma kararında belirtilen sebep ve gerekçeleri karşılayacak şekilde ek rapor aldırılmasına karar verilmiştir.

Bilirkişi tarafından sunulan raporda özetle; S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığının Yevmiye defterlerinin açılış kapanış tasdiklerinin zamanında yapıldığını, kapanış kaydının yaptırılmadığı kayıtların birbirini doğruladığını ve aşağıdaki gibi olduğunu,

¸

Davalı S. S. ... Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığının Ticari defter ve kayıtlarına istinaden; Davacı ...’ ın 79.459,74 TL. kooperatife borçlu olduğunu, ancak yargıtay kararına istinaden yapılan hesaplamalar sonucunda ise 62.647,68-TL borçlu olduğunu, Davacının kooperatif üyesi olduğu, Koop. Kanunu 23.maddesi gereği borcu ödemekle yükümlü olduğunu, Davacı her ne kadar tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş ise de, davaya konu taşınmazın 3.kişilere devredilmiş olması nedeni ile bu hususun mümkün olamayacağını, kaldı ki halihazırda kooperatife borçlu olması nedeniyle bunun mümkün olamayacağı bildirilmiştir.

Mahkememizin 06/02/2025 tarihli duruşmasının 2 nolu ara kararında; Dosyanın önceki bilirkişi heyetinden nitelikte hesap uzmanı bilirkişi ile birlikte yeni seçilecek kooperatif muhasebesi konusunda uzman bilirkişi Prof. Dr....'a tevdi ile taraf vekillerinin bilirkişi raporlarına yönelik beyan ve itirazlarının ayrı ayrı değerlendirilmesi ve yanıtlanması, Yargıtay bozma kararının gereklerini karşılayacak şekilde tespit ve değerlendirmeler yapılmak suretiyle yeni bir bilirkişi heyet raporu aldırılmasına karar verilmiştir.

Bilirkişi heyetince sunulan raporda özetle; Yargıtay bozma ilamında; davacı ile aynı durumda olan kişilere tapu verilmiş ise, davacıya da eşitlik ilkesi gereği öncelikle devredilecek tapu bulunması halinde tapu verilmesini, devredilecek taşınmaz bulunmaması halinde ise, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden hesaplama yapılarak, bu tarihi itibariyle güncel borç mahsup edilerek tazminata karar verilmesi gerektiğinin belirtildiğini, dosyadaki 09.11.2020 tarihli bilirkişi raporunda dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değeri 180.000 TL olarak belirlendiğini, bu durumda davacı sorumluluklarını yerine getirdiğini ve kooperatife borcu olmadığını ve eşitlik ilkesine göre daire tapusu alması gerektiği için daire bedeli kadar tazminata hak ettiği bildirilmiştir.

Yapı Kooperatifinin ana amacı ortakların akçeli yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur.

Bu önkoşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.

Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir.

Eldeki dosyada davalı kooperatifin inşaatları bitirilip konut tahsisi aşamasına geldiği tüm ortaklar bakımından konut tahsis aşamasına gelindiği gibi davacı dışındaki diğer ortakların tapularını aldığı açıktır. Yargılama sürecinde davaya konusu bağımsız bölüm nolu taşınmazın Kayseri Gayrimenkul Satış İcra Dairesi'nin ...

Esas sayılı dosyası kapsamında Volkan Şimşek'e ihale edildiği, 07/06/2021 tarihi itibariyle dava dışı ....'in taşınmazı satın aldığı, sonrasında 15/06/2021 tarihinde dava dışı ...in taşınmazı satın aldığı, sonrasında ise 28/01/2022 tarihinde dava dışı.....'in taşınmazı satın aldığı bu şekilde taşınmazların dava dışı adı geçenler adına anılan tarihlerde tescil edildiği; dosya kapsamında alınan 30/05/2025 tarihli bilirkişi heyeti raporunda açıklandığı üzere, kooperatifçe borcu olan üyelere tapu verildiği; davacının ise eksik ödemesinin bulunmadığı; eşitlik kuralına göre davacının da daire almasının uygun olacağı tespit edilmiştir.

Davacının dairesinin dava tarihindeki değerinin 180.000,00TL olduğu tespit edilmiştir. Tapu kayıtları celp edilmiş, yukarıda anlatıldığı üzere dava konusu taşınmazın 3. Kişilerce satın alınmış olduğu, bu davalıların eldeki dosyada taraf olmadığı görülerek dava konusu taşınmazın tapu iptal tescilinin hukuken mümkün olmadığı anlaşılmıştır.

Davacı ıslah dilekçesi ibraz ederek dava konusu taşınmazın, mümkün olmaması halinde emsal bir taşınmazın, bu da mümkün değil ise tazminatın tahsilini talep etmiştir.

Tapu kayıtları celp edilerek kooperatifin, emsal nitelikte aktif bir taşınmazının bulunması durumunda tapu iptal tescil talebinin değerlendirilebileceği kanaati ile inceleme yapılmış ise de davalı kooperatifin aktif taşınmazının bulunmadığı tespit edildiğinden; davacının asıl talebi olan tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 180.000,00-TL olarak tespit edildiği görülmekle; davacıların tapu iptal tescil talebinin kabul görmemesi halinde dairenin rayiç değerinin tahsilini talep ettiği bu şekilde eksik harcın bulunmadığı gözetilerek davacının ikinci talebinin kabulü ile 180.000,00-TL'nin davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine, talep gereği dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Katip ... Hakim ... · ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır