Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi E.2022/461 K.2024/629

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davanın yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükme karşı davacılar vekilince süresinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'ın müvekkili şirketin müdürü olduğunu, müvekkili şirketin imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında şirkete ait dairelerin doğrudan ortak ve müşterek kardeş davalı ... adına tescil edildiğini, şirkete ait olduğunu bildiği ve kendi oturduğu dairenin de davalı ... adına tapuya tescil edildiğinin tespit edildiğini, müvekkili şirketin daha önce akdettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşısında şirkete kalan daireleri kendi aralarında rızaen paylaştıklarını, aralarındaki anlaşmaya göre tapuların müvekkili şirket adına olacağını,

ortakların bedelsiz olarak dairelerde oturacağını, müvekkilinin şirket müdürü olduktan sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca şirket adına kayıtlı olması gereken dairelerden 2 no'lu dairenin 1/2'şer hisse ile davalılar adına, 7 no'lu dairenin ise davalı ... adına kayıtlı olduğunu tespit ettiğini gerektiğini belirterek ... İli ... İlçesi ... Mahallesi tapunun ... Ada ...

Parselinde kayıtlı 2 ve 7 bağımsız bölümlerin tapularının eklentileri dahil iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazları müvekkillerinin satış yolu ile edindiklerini, müvekkili ...'ın davacı şirket ile bir bağının bulunmadığını, davanın zaman aşımına uğradığını bildirerek davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, davacı şirket ile dava dışı arsa sahibi arasında imzalanan düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dava konusu bağımsız bölümlerin arsa sahibi tarafından sözleşme konusu edimini ifa ettiğinde davacı yüklenici şirkete devredileceğinin açıkça öngörüldüğü, sözleşme konusu edimini ifa etmesinden sonra davacı yüklenici şirket adına tapuya tescili gereken dava konusu bağımsız bölümlerin davacı şirket adına tapuya tescil edilmediği, dosyaya celp edilen tapu kayıtlarına göre taşınmazların halen davalılar adına tapuda kayıtlı olduğu,

ancak dosyaya celp edilen dava konusu 7 no’lu bağımsız bölüme ait 30/12/2008 tarihli resmi senet içeriğine göre anılan bağımsız bölümün davalı ...’a satışının 19.500,00 TL bedelle ve dava dışı şirket ortağı ... adına ... tarafından vekaleten gerçekleştirildiği, dava konusu 2 no’lu bağımsız bölümün ise 20/11/2018 tarihli resmi senet ile davalı ... adına tapuda kayıtlı olan 1/2 hissesinin diğer davalı ...’a satış yoluyla devredildiği,

her ne kadar davacılar tarafından tapu iptali talep edilmiş ise de satış işlemlerinin yapıldığı tarih ve dinlenen tanıkların beyanları dikkate alındığında davaya konu taşınmazların davacı şirketin rızası ve bilgisi dahilinde davalılar adına tescil edildiğinin kabulü gerektiği, bu kapsamda davacının iyiniyet ve bilgisizlik iddiasının TMK'nun 2. maddesi gereğince dürüstlük kuralına uygun olmadığı gibi hayatın olağan akışına da uygun olmadığı,

diğer taraftan davacı ... tapu iptal ve tescil talebini satış vaadi sözleşmesine dayandırmasına rağmen sözleşmede ...’a bağımsız bölümün devrinin öngörülmediği gibi davacı yüklenici şirkete anılan sözleşme gereğince devri gereken dava konusu taşınmazların şirketin rızası ve bilgisi dahilinde davalılar adına devredildiği, bu konudaki davacıların tapu iptali ve tescil taleplerinin de açıkça hukuki dayanaktan yoksun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; dairelerin bölüştürüldüğü tarihte müvekkili ..., aynı zamanda müvekkili şirketin kurucu ortağı olduğunu, taşınmazlar inşa edildiğinde ortaklar ve arsa sahibi 11/11/2002 günü o tarihte şirket müdürü olan ... başkanlığında toplandığını, daireleri kendi aralarında rızaen paylaşıldığını, bu anlaşmaya göre 2 no'lu dairenin ...'a tahsis edildiğini, ...'ın şu an oturduğu 7 no'lu daire ise o tarihte şirket ortağı olan ...'a tahsis edildiğini, üzerinde anlaşmaya varılan bir diğer hususun ise tapuların şirket adına olacağını, ortaklar ise kendilerine tahsis edilen dairelerde kira ödemeden oturacaklarını,

müvekkilinin 7 no'lu dairede otururken kendisine tahsis edilen 2 no'lu dairede ...'ın oturması ve ... adına tahsis olan 7 no'lu dairede kendisinin oturması nedeniyle aralarında herhangi bir güven zedelenmesi olmadığını, tapuların şirket adına olduğu farzedilerek ikametine devam ettiğini, sonrasında müvekkili şirketin 1.550 paya ait hisselerinin tamamının 09/06/2016 tarihinde müvekkili ...'a devredildiğini, müvekkil ...'ın şirket müdürü olup, şirketin bütün evraklarını inceleme yetkisi elde ettikten sonra,

dairelerin aslında şirket adına hiçbir zaman tescil edilmediğini, bağımsız bölümlerin tamamının arsa sahibi adına tescil ettirildiğini, müvekkilin halen oturduğu 7 nolu bağımsız bölümün doğrudan ...'a intikal ettirildiğini, ...'ın da 7 no'lu daireyi ablası davalı ...'a intikal ettirdiğini, şirkete ait olan dairelerin aslında davalılar adına tescil ettirildiğini fark ettiğini, ikamet ettiği dairenin dahi davalı ... adına tapuya tescil ettirildiğinin tespit ettiğini, müvekkili ... adına tahsis edilen 2 no'lu bölümün ise şirket ortağı dahi olmayan ablası davalı ...'a 1/2 sinin, 1/2'sinin ise ...'a intikal ettirildiği,

sonrasında ise 20/11/2018 tarihinde ...'ın hissesini ...'a devrettiğini, anlaşmaya göre müvekkiline tahsis edilen 2 no'lu daire aslında ... adına tescil edildiğini, müvekkilinin kendisine yapılan haksızlık karşısında hayal kırıklığına uğradığını, uzunca bir süredir aynı evi paylaştığı ablası Sabahat Arslan'a bu durumu anlattığını, davalı ...'ın ise ...'in 7 nolu daireden çıkmasını söylediğini, ... da bunun üzerine kendisine tahsis olan 2 nolu daireden ...'ın çıkmasını söylediğini, bunun üzerine taraflar arasında uyuşmazlık çıktığını,

davaya konu taşınmazların davacının rızası dahilinde davalılara tescil edildiğine dair hiçbir delil bulunmadığını, davalının iddia ettiği gibi satış yapılması konusunda herhangi bir vekalet bulunmayıp, bahsi geçen belgenin şirket hisselerinin devredilmesi konusunda verilen vekaletname olduğunu, bilirkişi raporunda 2 ve 7 no'lu taşınmazların müvekkili şirket adına tescil edilmesi gerektiği tespit edilmiş iken, mahkeme en önemli delil olarak nitelendirilen bilirkişi raporunun hükme esas almadığını, hatta gerekçeli kararda hüküm kurulurken dahi birbiri ile çelişen tanık ifadelerine yer verdiğini,

şirketin rızası ile davalılara devredildiğine dair herhangi bir şirket yönetim kurulu kararı ya da genel kurul kararı bulunmadığını, bu hususta herhangi bir delil sunulmadığını, şirket ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme gereği, rızaen taksime göre bütün ortakların alacağına aldığını, müvekkiline ise haksızlık yapıldığını, ortaklar arasında yapılan rızai taksim esasına göre müvekkilinin hissesine düşen dairenin kendi adına tescili talebinde bulunmasının en doğal ve hukuki hakkı olduğunu, bu zamana kadar hiçbir sorun yaşamadan 7 no'lu dairede oturduğunu,

şirketin yetkilisi olarak bütün kayıtları inceleme yetkisi doğduğunda durumdan haberdar olduğunu, doğalgaz kaydının bile ... adına olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Dava; şirkete ait taşınmazların şirket ortağı adına tescil edilmesi nedeniyle tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

6100 Sayılı HMK'nın 355. maddesi gereğince, istinaf incelemesinin istinafa gelen tarafın sıfatı ile istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı hususu gözetilerek ilk derece mahkemesinin taraflar arasındaki ihtilafta görevli mahkeme oluşu ve eldeki davada kesin yetki kuralına da aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla işin esasına girilerek yapılan incelemede;

Dava Gölbaşı 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmış olup, yapılan yargılama sonunda davanın reddine ilişkin verilen 2019/227 Esas 2020/372 Karar sayılı karara karşı davacılar vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine Dairemizin 05/04/2021 tarih 2021/414 Esas 2021/493 Karar sayılı kararıyla Ankara Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verildiği, dosyanın Gölbaşı 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/263 Esas sırasına kaydedilerek davanın görev yönünden reddine ilişkin 2021/266 Karar sayılı kararı üzerine görevsizlik kararı ve kararın kesinleşmesi ile davalılar vekilince süresinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi talebi üzerine dosya Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesine tevzi edilmiştir.

Davacı şirket ticaret sicil kayıtları, gayri menkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yapı ruhsatları, tapu kayıtları, Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi suretleri, davalı ... tarafından davacı ...'a gönderilen 27/02/2019 tarihli ihtarname sureti, taşınmazlara ilişkin resmi senetler, davacı şirket tarafından davalılar adına düzenlenen fatura sureti, keşif tutanağı, yargılama aşamasında fen bilirkişiden alınan 10/12/2019 tarihli rapor ile inşaat mühendisi ve gayri menkul değerleme uzmanı bilirkişi heyetinden alınan 06/01/2020 tarihli bilirkişi heyeti raporu, hisse devir sözleşmeleri dosya içerisinde yer almaktadır.

Davacı tanıkları talimat mahkemesince 17/03/2020 tarihinde, davalı tanıkları ise mahkemece 29/01/2020 tarihli celsede dinlenmiştir.

Davacı şirket ile dava dışı arsa maliki Sadettin Yılmaz arasında 26/04/2001 tarihli gayri menkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir. Anılan sözleşmede işbu dava konusu 2 ve 7 no'lu dairelerin davacı şirket adına tescil edileceği düzenlenmiştir.

Tapu kayıtlarından, dava konusu 7 no'lu taşınmazın 16/05/2003 tarihinde dava dışı ... adına tescil edildiği, 30/12/2008 tarihinde dava dışı ... tarafından davalı ...'a satıldığı, taşınmaz maliki ... adına anılan satış işleminin vekaleten davacı ... tarafından yapıldığı, dava konusu 2 no'lu taşınmazın 16/05/2003 tarihinde 1/2'sinin davalı ..., 1/2'sinin davalı ... adına tescil edildiği, 20/11/2018 tarihinde ise ...'ın 1/2 hissesini davalı ...'a satışı ile taşınmazın tümüyle ... adına kayıtlı bulunduğu anlaşılmıştır.

Davalı ... tarafından davacı ...'a 27/02/2019 tarihinde gönderilen ihtarname ile, sahibi olduğu 7 no'lu dairede oturduğu, tahliye taleplerine rağmen taşınmazın tahliye edilmediği belirtilerek 30 gün içinde tahliye edilmezse yasal yollara başvuracağı bildirilmiştir.

Davacı şirket tarafından davalılar adına 24/10/2003 tarihinde 2 no'lu daire için 22.500.000.000 ETL bedelli kapalı fatura düzenlenmiştir.

Yargılama aşamasında mahallinde yapılan keşif üzerine fen bilirkişiden alınan raporda, dava konusu 2 no'lu taşınmazın 16/05/2003 tarihinde 1/2'sinin davalı ..., 1/2'sinin davalı ... adına tescil edildiği, 20/11/2018 tarihinde ise ...'ın 1/2 hissesini davalı ...'a satışı ile taşınmazın ... adına kayıtlı bulunduğu, 7 no'lu taşınmazın 16/05/2003 tarihinde dava dışı ... adına tescil edildiği, 30/12/2008 tarihinde dava dışı ... tarafından davalı ...'a satıldığı tespit edilmiştir.

Keşfe iştirak eden inşaat mühendisi ve gayri menkul değerleme uzmanından alınan bilirkişi heyeti raporunda, 2 ve 7 no'lu taşınmazların kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı şirket adına kayıtlı olması gerektiği, 2 no'lu bağımsız bölümün dava tarihinde değerinin 210.000,00 TL, 7 no'lu bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin ise 175.000,00 TL olduğu yönünde kanaat bildirilmiştir.

Davacı şirketin ticaret sicil kayıtlarından, davacı ... ile davalı ... ve dava dışı ...'ın şirket ortağı oldukları iken davalı ...'ın davacı şirketteki 1.550 adet payını davacı ...'a devrettiği, anılan hisse devrinin davacı şirketin 09/06/2016 tarihli genel kurul kararıyla kabul edilerek pay defterine kaydedildiği anlaşılmıştır. Anılan genel kurul kararıyla davacı ... davacı şirket müdürü seçilmiştir.

Davacı yan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı şirket adına tescili gereken 2 no'lu dairenin davacı ...'a, 7 no'lu dairenin ise dava dışı şirket ortağı ... adına tahsis edildiği halde taşınmazların şirket adına tescil edilmeden 7 no'lu dairenin dava dışı ... adına tescil edilip, ... tarafından da davalı ...'a satıldığını, 2 no'lu dairenin de davalılar adına 1/2'şer hisseli olarak tescil edildiğini, sonrasında davalı ...'ın taşınmazdaki hissesini diğer davalıya devrettiğini iddia etmiş, davalı yan ise dava konusu taşınmazların satış yoluyla edinildiğini, müvekkili ...'ın şirketle bir ilgisinin bulunmadığını savunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama sonunda yukarıda özetlenen gerekçe ile davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında davacı şirket ile dava dışı arsa maliki arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, anılan sözleşmede yapılacak 2 ve 7 no'lu dairenin şirkete devredileceğinin kararlaştırıldığı, inşaatı tamamlanan taşınmazdaki 2 no'lu dairenin 1/2'şer hisseli olarak davalılar adına tescil edildiği, sonrasında da hisse devri ile taşınmazın tamamının davalı ... adına tescil kaydı bulunduğu, 7 no'lu dairenin ise dava dışı ... adına tescil edildiği, sonrasında ... tarafından davalı ...'a devredildiği hususlarında herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır.

Uyuşmazlık, dava tarihi itibarıyla davalı ... adına tescil kaydı bulunan 2 no'lu taşınmaz ile davalı ... adına tescil kaydı bulunan 7 no'lu taşınmazın davacılar adına tescil edilmesi gerekip gerekmediği hususundan kaynaklanmaktadır.

Davacılar vekilinin istinaf itirazı incelendiğinde, arsa maliki ile şirket arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici şirket edimlerini ifa ettiğinde 2 ve 7 no'lu taşınmazın davacı şirkete devredileceği açıkça kararlaştırılmıştır. Sözleşmede taşınmazların davacı ...'a devredileceğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.

Yukarıda açıklandığı üzere dava konusu 7 no'lu taşınmaz, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davacı şirket tarafından yapımı tamamlandıktan sonra şirket adına devredilmeyip, 16/05/2003 tarihinde doğrudan dava dışı ... adına tescil edilmiştir. Anılan taşınmaz 30/12/2008 tarihinde dava dışı ...'ın verdiği vekaletnameye dayanılarak vekil sıfatıyla davacı ... tarafından tapuda yapılan işlem sonucu davalı ...'a satılarak anılan davalı adına tescil edilmiştir. Bu durumda davacı ... taşınmazın şirket adına kayıtlı olmadığını, ... adına doğrudan kaydedildiğini, ...'ın da taşınmazı davalı ...'a sattığını bilmektedir.

Öte yandan, dava konusu 2 no'lu taşınmaz da inşaat tamamlandığında doğrudan davalılar adına 1/2'şer hisseli olarak tescil edilmiş, sonrasında da davalı ... tarafından hisse diğer davalıya satış yoluyla devredilmiştir.

Dava konusu taşınmazların ilk tescil tarihleri olan 16/05/2003 ile 7 no'lu taşınmazın davalı ...'a devir tarihi olan 30/12/2008, 2 no'lu taşınmazın davalı ...'a tüm hisseleriyle devir tarihi olan 20/11/2018 tarihleriyle yargılama aşamasında dinlenen taraf tanıklarının beyanları gözetildiğinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinde her iki taşınmazın da davacı şirket adına devredilmesi kararlaştırılmışsa da, dava konusu taşınmazların davalılar adına tescilinin davacı şirketin bilgisi ve rızası dahilinde yapıldığının kabulü gerekecektir.

Davacı ... şirket müdürü olduğu 09/06/2016 tarihinden sonra şirketin tüm belgelerini inceleme imkanı bulunduğunu, taşınmazların davacı şirket adına değil, davalılar adına tescil edildiğini anılan tarihten sonra öğrendiğini ileri sürmüş ise de, dinlenen tanık anlatımları ile davacı ...'ın 30/12/2008 tarihinde dava dışı ...'ın vekili sıfatıyla taşınmaza ilişkin tapuda devir işlemi yaptığı gözetildiğinde anılan iddiasının yerinde olmadığı kanaatine varılmıştır.

Hal böyle olunca, mahkeme kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dava konusu taşınmazların davacı ... adına devrini öngören bir hüküm bulunmadığı, sözleşmede taşınmazların davacı şirket adına devredileceği düzenlenmiş ise de, toplanan deliller ve dinlenen tanık anlatımları kapsamında taşınmazların davalılar adına tescilinin davacı şirketin bilgisi ve rızası dahilinde olduğunun kabulü gerektiği, davacı ...'ın taşınmazların davacı şirket adına tescil edilmediğini şirket müdürü olduktan sonra öğrendiğine ilişkin iddiasının dosya kapsamında yer alan resmi senetlere aykırı olduğu gözetilerek yazılı şekilde hüküm kurulmasında bir isabetsizlik görülmemiştir.

Tüm bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin davanın reddi yönündeki kararında herhangi bir isabetsizlik görülmediğinden davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiş ve takdiren aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.