Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi E.2020/174 K.2022/1636

Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİANIN ÖZETİ

Davacı vekili, müvekkili şirketin aradıkları niteliklere uygun olarak, ".../ANKARA adresinde bulunan, ...

Tapu Müdürlüğü'nün...Parseli üzerinde üç katlı kargir fabrika vasfında olan içerisinde cam üretimi yapılan bu fabrika binasının satılık olduğunu öğrendiklerini ve sahipleri ile iletişime geçtiklerini, satıcı firmanın şirket yetkilileri binayı gezdirip, gösterdiklerini, binanın üç katlı olduğunu, ayrıcı asansörünün olduğunu, bu kargir fabrikayı yıllardan beridir cam fabrikası olarak işlettiklerini, her türlü ruhsatlarının olduğunu, imar hukukuna uygun olduğunu, hatta dilerlerse üst katı ayrıca düğün salonu olarak kiraya verebileceklerini, bu kargir fabrikanın 3.000 m2 lik kapalı alanın olduğunu,

tüm alanları için çalışma ruhsatlarının var olduğunu, ellerindeki belgeleri göstererek müvekkilini ikna ettiklerini, müvekkili firmanın ...

Belediyesine Küşat İşleri Bölümüne sözlü olarak başvurduklarını, oradan gelip gördüklerinde de bu kargir binada kaçak olarak yerler yapıldığını, ruhsata aykırı yapıların sonradan eklendiğini, bu nedenle imara uygun mimari projeye uygun, yapı ruhsatına uygun hale getirilirse ancak kendilerine çalışma izni verileceğini bildirdiklerini, satılan taşınmazın ayıpsız objektif değerinin 2.350.000,00 TL olduğunu belirterek giderler ve değerler kadar ortaya çıkacak bedelin satış bedelinden indirilerek şimdilik 100.000,00 TL'nin davalıdan tazmin ve istirdadı ile alıcıya ödenmesine,

bu taşınmazın ayıpsız hale getirilirken geçecek sürenin tespiti ile bu yüzden gerek kullanamamaktan doğan, kira kaybından ve kapasiteyi büyütmemesi amacından dolayı mahrum kaldığı kazanç kaybından ve diğer doğan ve doğacak olan zarar-siyanların tespiti ile şimdilik 10.000,00 TL kira kaybının, tadilat izni alınması, yapı ruhsatındaki hale getirilmesi, buraların inşası, enkazın temizlenmesi yeniden inşaat yapılması,

yapı ruhsatı alınması ve kullanılacak, çalışma ruhsatı alınacak şekilde ayıp ve noksanların giderilmesi durumuna getirilmesi gibi giderlerin ve zarar ziyanların tespitine, davalı şirket yetkilisi kadının elem ve ıstırabı karşılığında şirketin zor duruma bırakılmasından dolayı 10.000,00 TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline, tüm bu taleplere 26/03/2018 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMANIN ÖZETİ

Davalı vekili, müvekkili şirket ile davacı taraf arasında düzenlenen 20/10/2017 tarihli protokol ile müvekkil şirkete ait olan...parsel tapu alanı 2146 m2 olan fabrikanın 2.350.000,00 TL bedelle satışı hususunda tarafların mutabık kalındığını, tarafların hür iradeleri ile imza altına almış olduğu protokolden de anlaşılacağı üzere taşınmazın satışı hususunda taşınmaza ait her türlü bilgi ve belge davacı tarafla paylaşıldığını, davacı tarafın taşınmazı satın almak amacı ile...'ndan kredi talebinde bulunduğunu ve eksper raporu hazırlatıldığını, eksper raporunda da taşınmaza dair gerekli tüm bilgiler gayet açık ve net belirtildiğini,

aynı taşınmaza 5-6 ay kadar önce bir başka alıcı adayı tarafından ...Bankası adına eksper raporu hazırlatıldığını ve 2.420.00,00 TL bedel belirlendiğini, iddiaların yerinde olmadığını bildirerek davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, tacir olarak davacının taşınmaz satın alırken gerekli özeni göstermesi gerektiği, ruhsat durumunun gıda işletmesi açılmasına uygun olup olmadığının gerekirse uzmanlar aracılığıyla tespit ettirilmesi gerektiği, bunun karşısında tanık anlatımlarına göre davacı yanın davalı tarafından uyarılmasına rağmen herşeye rıza gösterdiğinin anlaşıldığı, davacı yanın taşınmazı mevcut hali ile rızaen almış olduğu, zarar talebinin yerinde olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

İstinaf eden- davacı vekili tarafından; Satım sözleşmesine konu taşınmazın projesine aykırı olarak eklemeler yapıldığının sonradan öğrenildiği, müvekkili tarafından yemek fabrikası olarak kullanılmak üzere satın alınan taşınmazın bu iş için kullanılabilmesi için müvekkilinin masraf yapması gerektiğinin satıştan sonra ortaya çıktığını, müvekkili şirketin temsilcisinin kadın olup yemek işi ile iştigal ettiğinden taşınmazın aynına ilişkin teknik bilgilere sahip olmasının kendisinden beklenemeyeceği, basiretli tacir kavramının bu kadar geniş yorumlanmasının mümkün olmadığı, tanık ifadeleri ile mahkemenin değerlendirmesinin ve dosya kapsamının uyumlu olmadığı bildirilerek başvurulmuştur.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR

Uyuşmazlık taraflar arasındaki taşınmaz satım sözleşmesinin ayıplı ifası iddiası ile davacının maddi ve manevi tazminat taleplerinin haklılığı ve kapsamı noktasında toplanmaktadır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, taşınmaz satım sözleşmesinin ayıplı ifasından kaynaklanan maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.

Dava konusu edilen ... parselde kayıtlı taşınmazın tapu kayıtlarına göre; 27/10/2017 tarihli resmi satış sözleşmesi ile taşınmaz davacı adına kayıt ve tescil edilmiştir. Taşınmaz satışı sırasında dava dışı... tarafından 6.000.000,00 TL değerinde ipotek tesis edilmiştir.

Mahkemece dosya kapsamında dava dışı...’na yazılan müzekkereye verilen cevapta ipotek tesisi ve kredi ödemesi sırasında eksper raporu da dahil tüm belgelerin gönderildiği, anılan belgelerin incelenmesinden davacının talebi üzerine dava konusu taşınmazın değerinin 2.430.000,00 TL olarak belirlendiği, eksper raporunda ana taşınmaza proje harici yapılan sonraki yapıların belirtildiği, taşınmaz mimari projesinin görüldüğü, projesiyle uyumsuz kullanım alanının tadilat ile projesine uygun hale getirilebileceği, bir kısım için tadilat ruhsatının bulunduğu vs belgeler eklenerek raporun hazırlandığı, bu rapora istinaden iş yeri edindirme kredisine istinaden 2.300.000,00 TL kredi kullandırıldığı ve ipoteğin tesis edildiği anlaşılmıştır.

Mahkemece, davacı tarafından taşınmazın gıda üretimi için kullanılmasına dair ruhsat başvurusu yapılıp yapılmadığı, imara aykırılıkla ilgili işlem yapılıp yapılmadığına dair ilgili belediyeye müzekkere yazılmıştır. 07/03/2019 tarihli ... Belediye Başkanlığının yazısı ile; dava konusu taşınmazla ilgili 26/08/1998 tarihli yapı kullanma belgesi bulunduğu, imara aykırılık ile ilgili bir işlem bulunmadığı belirtilmiştir.

Mahkemece yapılan keşif sonrasında dosya kapsamında düzenlenen bilirkişi raporunun incelenmesinden 1998 ve 2012 yıllarında dava konusu taşınmazın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği, binanın bodrum katında 2 adet 2,00 mt derinliğinde olduğu beyan edilen su kuyusu bulunduğu, binanın bodrum katındaki yan duvarlar ile zemin döşemesinin birleştiği bölgelerde su birikintilerinin olduğu, nem ve rutubete bağlı olarak yoğunlaşmanın mevcut olduğu, binanın eski ve kullanılmış olduğu, binanın başlangıçta yemek fabrikası olarak kurulmadığı,

zemin katta bulunan iki adet su toplama kuyusunun yemek fabrikası kurmaya engel teşkil ettiği, bina başlangıçta yemek fabrikası olarak projelendirilmediği için mekanik tesisat donanımının da proje ve imalat değerlerinin de yüksek çıkacağı, dava konusu taşınmazın yemek fabrikası olarak işletilebilmesi için ancak işletme faaliyete başlamasından sonra yapılacak denetimlerde kayıtlı işletmelere ait resmi kontrol formundaki şartların sağlanması gerektiği, dava konusu alanın boş bina olarak bu haliyle gıda işletmesine uygun olup olmayacağı hakkında herhangi bir karar vermenin yorumdan öteye gidemeyeceği,

ancak resmi kontrol prosedürlerindeki tüm gerekliliklerin yerine getirilmesi halinde uygunluğunun tartışılabileceği bildirilmiştir.

Mahkemece, yargılamanın HMK'da düzenlenen usul kurallarına uygun olarak yapılmış olmasına, kamu düzenine aykırılık hallerinin bulunmamasına, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilip yasal düzenlemelere uygun isabetli, yeterli gerekçeyle karar verilmiş olmasına, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılığın olmamasına ve özellikle davacı yanın basiretli bir tacirden beklenen özen ile ruhsat durumunun gıda işletmesine uygun olup olmadığını araştırmamasına, davacı yanca satım sözleşmesinden önce kredi kullandırılması sırasında yapılan eskper raporuna ulaşabilecek durumda olmasına göre davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi

NOT

BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."