Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi E.2021/1225 K.2023/1597

Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİANIN ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında ...

7-8-9-10-11 nolu dükkanların kiralanması ve 9 nolu ofisin satışına aracılık yapılması için sözleşmeler imzalandığını, kiralama işine aracılık nedeniyle sözleşme uyarınca 20.000,00 TL+KDV bedele hak kazanıldığını, taşınmazın satışına ilişkin aracılık faaliyetinin de yerinde getirildiğini, ilan, reklam ve tanıtım işlemlerinin yapıldığını, müvekkilinin faaliyetleri sonucu ofisin 1.300.000,00 TL+ KDV üzeirinden satıldığını, sözleşmeye göre %2 alıcı, %2 satıcıdan olmak üzere toplam %4 oranında 52.000,00 TL+KDV hizmet bedelinin davalı tarafından ödenmediğini,

kaldı ki sözleşmenin 5.3 maddesinde de davalı şirketin taşınmazlarla ilgili müvekkilinin onayı olmadan satış işlemlerini yapamayacağının aksi halde %3+KDV tutarında yoksun kalınan satıcı hizmet bedeli ile %2+KDV yoksun kalınan hizmet bedelini ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığını, alacağın tahsili için başlatılan icra takibine davalının haksız yere itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMANIN ÖZETİ

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; kiralama hizmetlerine ilişkin komisyon bedellerinin davacı şirket yetkilisinin talimatı ile kardeşi ...'in banka hesabına ödendiğini, taşınmazın satışına ilişkin davacının aracılık hizmeti vermediğini, taşınmazın satışının başka bir şirket aracılığı ile yapıldığını, taşınmazın davacının onayı olmadan satılamayacağına ilişkin sözleşme hükmünün tasarruf yetkisini sınırlandırdığından butlanla batıl olduğunu, komisyon oranı %2 olarak belirlenmesine rağmen tamamının müvekkilinden talep edilmesinin yerinde olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ

Mahkemece toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, davacının kiralama hizmetini inkar etmeyerek kiralama hizmet bedelini ödediğini savunduğunu, banka dekontlarına göre ödenen 18.000,00 TL'nin mahsubu sonucu davacının kiralama hizmet bedeli olarak 2.000,00 TL alacağının bulunduğu,

satıma ilişkin aracılık hizmeti yönünden davacının hizmetin verilmediğini iddia ettiğini, emlak satış komisyon alacağı yönünden davacı tarafından hiç hizmet verilmemiş olsa dahi sözleşmenin 5.3 ve 5.9 maddeleri gereğince taşınmazın davacı saf dışı bırakılarak satılma halinde tellallık ücretinin ödeneceğinin düzenlendiğini, davalının hem alıcı hem de satıcının ödemesi gereken emlak komisyon borcundan sorumlu olduğunu, tapu resmi senedine göre taşınmazın satım bedeli üzerinden davacının talebi gibi %2 alıcı,

%2 satıcı komisyonunun 48.000,00 TL ve %18 KDV 8.640,00 TL den davalının sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne ve icra inkar tazminatına karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; satıma konu taşınmaz yönünden davacının delil olarak tapu senedi, tapu kaydı, vergi dairesi kayıtlarına dayanılmamasına rağmen mahkemece bu belgelerin celbinin hatalı olduğunu, davacının hizmeti verdiğine dair fatura düzenlemediğini, ticari defterlerine delil olarak dayanmadığını, sözleşmeden başka delil bulunmadığı halde eksik inceleme ile karar verdiğini, davacının satıma aracılık etmediğini, satıma dava dışı başka şirket tarafından aracılık edildiğini,

sözleşmenin 5.3 maddesindeki taşınmazın onay alınmaksızın satılamayacağına ilişkin hükmün tasarruf yetkisini kısıtladığından geçersiz olduğunu, davacı hizmeti sunmuş olsa bile komisyon ücretinin alıcı ve satıcı yönünden ayrı ayrı %2 olduğu halde tümünün müvekkilinden talep edilmesinin kabul edilemeyeceğini, kısmen kabul kararı verilmesi ve alacağın yargılamayı gerektirmesi nedeniyle hükmedilen icra inkar tazminatının yerinde olmadığını ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR

Uyuşmazlık, davacının kiralama ve satım nedeniyle tellallık hizmet bedelini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, itirazın iptali istemine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.

Ankara 31. İcra Müdürlüğünün 2019/5668 Esas sayılı icra dosyasının yapılan incelemesinde; 22/04/2019 tarihinde davacı alacaklı tarafından dükkanların kiralanması nedeniyle 20.000,00 TL ile ofisin satışı nedeniyle 50.000,00 TL olmak üzere 72.000,00 TL+KDV toplamı 81.360,00 TL üzerinden ilamsız takip başlatıldığı, davalı borçlunun süresinde borca itiraz ettiği, itirazın iptali davasının İİK 67.maddesi uyarınca süresinde açıldığı anlaşılmıştır.

Davacı kiralamaya işlemine aracılık yapılması nedeniyle ödenmesi gereken 20.0000,00 TL ile satıma aracılık yapılması/onay alınmadan satım yapılması nedeniyle 50.000,00 TL komisyon ücreti ile KDV'lerini talep etmiş, davalı ise kira aracılık işlemi için komisyon ücretinin ödendiğini, satıma aracılık yönünden hizmetin verilmediğini, başka şirket tarafından aracılık hizmetinin verildiğini, onay alınmadan müvekkilinin satımı yapamayacağına ilişkin sözleşme hükümlerinin geçerli olmadığını savunmuştur.

Mahkemece kiralama işine aracılık yapıldığı iddiası ile talep edilen alacak bakımından davalının ödemeleri mahsup edildikten sonra bakiye 2.000,00 TL ile davacı saf dışı bırakılarak yapılan satış nedeniyle sözleşmenin 5.3 ve 5.9 maddeleri uyarınca %2 alıcı, %2 satıcı olmak üzere %4 üzerinden 48.000,00 TL komisyon ücreti ile KDV'leri olmak üzere toplam 58.640,00 TL yönünden itirazın iptaline karar verilmiş, kararı davalı taraf istinaf etmiştir.

Taraflar arasında ... 7...0,11,28,29 dükkan ve ofislerinin kiralanması ve ayrıca satılması konusunda iki ayrı aracılık hizmeti sözleşmesi düzenlendiği, satıma ilişkin aracılık hizmeti sözleşmesinin;

5.3 maddesinde "Müşteri 3.maddede özellikleri belirtilen taşınmaz ile ilgili olarak 3.kişilerden ve kuruluşlardan kendisine gelen tüm başvuruları ...'e bildirecek, bu kişi ve kuruluşlar ile ...'ün onayı olmadan satış ve/veya satış vaadi, takas/trampa, barter, kat karşılığı inşaat sözleşmesi vs. işlemi yapmayacaktır" hükmünün,

5.9 maddesinde, "Müşteri bu sözleşmenin 5.1, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 5.8 maddelerindeki hususlara aykırı davranması halinde ... 3.maddede taşınmazın satış bedelinin %3+KDV'sine denk gelen.....+KDV (Rakam ile)......+KDV(yazı ile) ve yoksun kalınan satıcı hizmet bedelini ve yine 3.maddede taşınmazın satış bedelinin %2+KDV'sine denk gelen.....(rakam ile).....+KDV(Yazı ile) ve yoksun kalınan alıcı hizmet bedelini ödemeyi kabul eder. Bu bedeller müşterinin sözleşmeyi ihlal etmesi halinde ... sözleşme konusu işten kazanacağı hizmet bedeline denktir ve müşteki bu bedelin fahiş olduğundan bahisle indirime gidilmesi yönündeki hak ve taleplerinden peşinen feragat etmiştir. " şeklinde hüküm bulunduğu görülmüştür.

Satıma konu taşınmazın davalı şirket tarafından 25/10/2017 tarihinde dava dışı ... Ticaret Ltd. Şti.'ne 1.200.000,00 TL bedel üzerinden satıldığı görülmüştür.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan TBK. m. 520/1'e göre simsarlık (tellallık);

"Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır.

Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. 520/3. madde taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için geçerlilik şekli düzenlemiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.

Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir.

Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa,simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

TBK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b)Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd).

Somut olayda; toplanan delillere göre davalı taraf taşınmazın satımına başka şirketin aracılık ettiğine dair ispata yarar bilgi, belge, delil sunmadığı gibi sözleşmenin 5.3 maddesine aykırılık durumunda sözleşmenin 5.9 maddesine göre ücret ödeyeceğini kabul etmiş durumdadır. Alacak için fatura düzenlenmemiş olması alacağın var olmadığı anlamına gelmez. Davalı imzaladığı sözleşme gereği sorumluluk altına girmiş olup sözleşmenin 5.3 maddesine aykırı davranması nedeniyle sözleşmenin 5.9 maddesine göre cezai şart ödemekle yükümlüdür.

İcra inkar tazminatı yönünden yapılan değerlendirmede, kiralama işlemi nedeniyle talep edilen komisyon ücreti likid ise de satım işlemi nedeniyle talep edilen cezai şartın alacağın yargılamayı gerektirmesi nedeniyle likid olmadığı, bu nedenle cezai şart miktarını kapsayacak şekilde toplam alacak üzerinden icra inkar tazminatına karar verilmesinin yerinde olmadığı,

kiralama işi nedeniyle 2.000,00 TL komisyon ücreti ve %18 KDV'si 360,00 TL olmak üzere toplam 2.360,00 TL üzerinden %20 oranında 472,00 TL icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiği anlaşılmakla davalı tarafın istinaf itirazlarının bu yönden kabulüne, yeniden yargılama yapılmasını gerektiren bir durum olmadığından HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

NOT

BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."