Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi E.2022/1101 K.2024/1657

Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİANIN ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ... parselde kayıtlı taşınmazın 14. katında bulunan 49 bağımsız bölüm nolu iş yerini davalı-yüklenici ile yapılan 16/05/2014 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi gereğince 743.400,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, satış bedelinin ödendiğini, 19/03/2015 tarihinde taşınmazın müvekkiline tapuda devredildiğini, ancak fiilen ofisin yapımı devam ettiğinden teslimin gerçekleşmediğini, sözleşme ve ekleri incelendiğinde müvekkiline satışı yapılan bağımsız bölümün brüt alanının 128.52 m2 ve net alanının 99 m2 olduğunun bildirildiğini,

sözleşme ile belirlenen bedelin bu büyüklükler nazara alınarak tespit edildiğini, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin” 41, 43, 44 ve 46. maddelerinde “Bağımsız Bölüm net alanı, Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı, Bağımsız Bölüm Brüt Alanı ve Bağımsız Bölüm Toplam Brüt Alanı” başlığını taşıyan maddelerinde net ve brüt alanın nasıl hesaplanacağı ve hangi unsurların net alana dahil olup olmadığının açık bir sekilde belirlendiğini,

ofisin kullanım alanları ortaya çıktığında yönetmeliğe göre yapılan ölçümlerde büronun m2 olarak net kullanım alanının 99.2 m2 nin altında olduğunun tespit edildiğini, davalıya gönderilen 07/05/2015 tarihli ihtara rağmen zararın giderilmediğini, davalı - yüklenicinin bilerek ve isteyerek hile ile m2 olarak taahhüt ettiği ofisten daha küçük bir ofis yaparak müvekkiline teslim ettiğini, haksız olarak zenginleştiğini belirterek müvekkiline eksik olarak teslim edilen alan bedelin için şimdilik 1.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında ıslah dilekçesi ile talebini 191.540,76 TL'ye yükseltmiştir.

SAVUNMANIN ÖZETİ

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında bağımsız bölümün brüt ve net m2 taahhüdünü içeren bir sözleşme olmadığını, davacının bağımsız bölümü proje aşamasında değil ofis bittikten ve ortaya çıktıktan sonra gezerek, görerek, her türlü incelemeleri yaparak, bağımsız bölümün bütün niteliklerini bilerek ve beğenerek satın aldığını, kanunda öngörülen resmi şekle uyulmaksızın yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, bu sözleşmeye dayanarak hak ve alacak talebinde bulunulamayacağını, sözleşmenin kapak sayfasında Yaklaşık Brüt Metrekare şeklinde bir ibare bulunduğunu, bu ibarenin kesinlik arz etmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ

Mahkemece toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında imzalanan sözleşme hükümlerine göre inşaatın ileri kaba inşaat olarak teslim edileceğinin ve sözleşmenin 6.2 maddesine göre satıcının sözleşmenin imzalanmasından sonra bu sözleşmeye konu bağımsız bölümün katı konumu ve brüt m2'sinin değiştiremeyeceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 12.25 maddesine göre değişiklik halinde bağımsız bölümün brüt m2'sinin korunmasının esas olduğu, brüt alan m2'sinin değişmesi durumunda sözleşmede belirtilen KDV hariç net satış bedeli üzerinden ek bedel talebi veya iade yapılabileceğinin düzenlendiği,

taşınmaz satış bilgisi ve ödeme planına göre davaya konu taşınmazın brüt inşaat alanının 128,52 m2 olacağının taraflarca kabul edildiği, taraflar arasında yapılan sözleşmede açıkça brüt alanın esas alınacağının kararlaştırıldığı, yine taraflarca imzalanmış taşınmaz satış bilgisi ve ödeme planında yaklaşık brüt m2'nin belirlendiği,

net alan m2'sine ilişkin bir tespit olmadığından taraflar arasındaki sözleşme ve taşınmaz bilgisi ve ödeme planı dikkate alınarak eksik verilen brüt inşaat alanının hesaplamasının yapılması gerektiği, dosya kapsamında alınan 23/06/2021 tarihli bilirkişi heyet raporunda dava konusu bağımsız bölümün yapılan ölçümler sonucu 98,70 m2 brüt alan olarak teslim edildiği, eksik verilen brüt inşaat alanının (128,52 m2- 98,70 m2=29,82 m2 ) 29,82 m2 olarak belirlendiği, buna göre davacı alıcıya eksik verilen brüt inşaat alanı bedeli 146.176,47 TL olarak hesaplandığı,

davalının sözleşmeye göre vaad ettiği özellikleri taşıyan bir daireyi davacıya teslim etmekle yükümlü olduğu, eksik ve ayıplı ifa nedeniyle davacının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü olduğu, somut olayda eksik ifanın söz konusu olduğu ve ayıp ihbarı zorunluluğunun işin ayıplı ifası ile ilgili olup, eksik ifa halinde ayrıca bir ihbara gerek olmadığı, sözleşmeye aykırı ve eksik ifa bedellerinin zaman aşımı süresi içinde her zaman talep edilmesinin mümkün olduğu,

dosya kapsamında önceki alınan bilirkişi raporlarında taşınmazın yerinde yapılan ölçüme göre hesaplanan alan miktarları farklı olarak tespit edilmiş ise de, diğer raporlarda yerinde yapılan ölçüme göre hazırlanmış denetlenebilir bir kroki bulunmadığından son alınan rapor denetlemeye elverişli ve hükme esas alınır mahiyette bulunduğundan hükme esas alındığı gerekçesiyle davanın son bilirkişi raporu doğrultusunda 146.176,47 TL üzerinden kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda dosyadaki uzman raporunun değerlendirilmediğini, önceki raporlar arasındaki çelişkilerin son rapor ile giderilmediğini, rapora yönelik itirazların dikkate alınmadığını, hükme esas alınan raporda brüt alan hesabının hatalı olduğunu, ortak alanların dikkate alınmadığını, sözleşmenin 7.1 maddesine göre satış bedelinin içinde ortak alanların da olduğunu, mahkemenin eksik ifaya ilişkin hukuki nitelendirmesinin de doğru olmadığını, yargıtay kararlarına göre metre kare eksikliğinin açık ayıp niteliğinde olduğunu,

eksik ifada dahi ayıp ihbarının gerekli olduğunu, brüt alanının nasıl hesaplanacağına dair ticari teamül ve uygulamaların talebe rağmen araştırılmadığını ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR

Uyuşmazlık, davalı tarafından davacıya satılan taşınmazın metre karesinin eksik olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, alacak istemine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.

Taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin;

3.3. maddede; “Alıcı, bağımsız bölümün bütün niteliklerini, mimari projesindeki yerini, teknik şartnameyi ve teknik şartnameyi ve teknik şartname doğrultusunda bağımsız bölümün ileri kaba olarak teslim edileceğini, inşaatın yapı tekniği ve diğer tüm özelliklerini, Satıcı tarafından yapılacak imalatı ve seviyesini, mevcut mimari projede konumlandırılan diğer bağımsız bölümleri, yönetim planını, işbu sözleşme eklerini, ödeme, borç ve sorumlulukları ile her türlü idari, mali ve hukuki durumuna vakıf olmak suretiyle bilerek ve beğenerek satın almayı kabul etmiştir.” ,

3.4. maddede; “Alıcı, satın aldığı bağımsız bölümü, bölgeye ait belediye imar durumunu, imar planını, tapu kayıtlarını ilgili kurumlar nezdinde incelediğini, bunlara ilişkin bütün resmi, hukuki, fiziki ve teknik hususlara vakıf olduğunu peşinen kabul etmiştir.",

6.2. maddesinde; “İşbu sözleşmenin ekinde yer alan vaziyet planı inşaat ruhsatlarına uygun hazırlanmıştır. Alıcı, Satıcının, sözleşmenin imzalanmasından sonra bu sözleşmeye konu bağımsız bölümün katı, konumu ve brüt m2'sini değiştirmeden, Ana taşınmazın bağımsız bölümlerini, ortak yerlerini değiştirebileceğini, Tasdikli Mimari Projede ve proje uygulamalarında, vaziyet planlarında ve genel projede düzenleme, iyileştirme, düzeltme vs. yapma hakkına münhasıran haiz olduğunu, bu hususlarda hiçbir itiraz hakkının olmadığını ve bu haklarından feragat ettiğini peşinen kabul, beyan ve taahhüt eder.",

10.1. maddesinde; “Satıcı inşaatını, Arsa Sahipleri ile yaptığı “Gayrimenkul Vaadi ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uyarınca 15/07/2015 tarihinde, ekli teknik şartnamesine uygun olarak teslim etmeyi taahhüt eder...Kat irtifakının veya Kat Mülkiyetinin alıcı adına tapu siciline tescil edilmesi ve zilyetliğin devri halinde de devir ve teslim yapılmış sayılacaktır.”,

10.2. maddesinde; “...Alıcı davet üzerine en geç 15 gün içerisinde Bağımsız Bölüm'ü teslim alarak kontrol etmekle ve varsa tespit ettiği eksiklikleri zapta geçirmek için gayrimenkul mahalline gelir. Alıcının 15 gün içinde Bağımsız Bölüm'ü teslim almaya gelmemesi halinde Bağımsız Bölüm anahtarları Satıcı'nın adresinde bir tutanakla muhafaza altına alınır ve teslim gerçekleşmiş sayılır.",

12.22. maddesinde; “Yine sözleşme konusu bağımsız bölümün, kat irtifakı/kat Mülkiyeti tapuda tesis edilirken, katı, konumu, planı ve brüt alanı değişmeksizin Satıcı tarafından bağımsız bölüm numarası/numaraları değiştirilebilir.” ,

12.23. maddesinde; “Sözleşme eki yerleşim planı, kadastral plan ve vaziyet planı onay sürecindeki avan proje esas alınarak hazırlanmış ve sözleşmeye eklenmiştir. Alıcı onay sürecinde değişiklik olabileceğini bildiğini, yapılacak değişikliklere itiraz etmeyeceğini, Satıcı ve/veya idarece yapılacak değişiklikleri kabul edeceğini beyan ve taahhüt eder. Projede herhangi bir nedenle değişiklik yapılması/ yapılmasının gerekmesi halinde Bağımsız Bölümün brüt alan m2'sinin korunması esastır.",

12.25. maddesinde; “Alıcı, projenin herhangi bir safhasında Satıcı tarafından projesinde, yerleşim planında, kadastral planda ve vaziyet planında tadilat ve her türlü değişiklik yapılabileceğini bildiğini, projede herhangi bir nedenle değişiklik yapılması/ yapılmasının gerekmesi halinde değişikliklere itiraz etmeyeceğini, yapılacak değişiklikleri kabul edeceğini beyan ve taahhüt eder. Değişiklik halinde bağımsız bölümün brüt m2'sinin korunması esastır. Brüt alan m2 sinin değişmesi durumunda, sözleşmede belirtilen KDV hariç net satış bedeli üzerinden ek bedel talebi veya iadesi yapılabilir.” hükümlerinin bulunduğu, ekleri arasında vaziyet “Ofis tipini gösterir ofis planı” nın da sayıldığı görülmektedir.

Dosyaya sunulan ve davalı tarafından düzenlenen tanıtım katoloğunda; 14. Sayfasında “108 adet 90 m2 ve 146 m2 arasında değişen ofisler”, 29. Sayfasında “13. Kat, 14. Kat, 15. Kat, 16. Kat Planlarıdır." Yazılı olan bir kat planı bulunduğu “10” numara ile gösterilen ve 49 nolu daireyi de temsil eden bölüm çiziminde, iç bölme duvarların ve şaftların çizilmediği, yalnızca daire dış duvarları, kolon yerleri ve balkon korkuluğunun çizilmiş olduğu halde iç kısım için “ Büro Kullanım Alanı: 99,07 m2, Brüt Alan: 128,52 m2” ve balkonu için de “Balkon, 19,60 m2" yazılı olduğu görülmüştür.

Dosyada bulunan Elektronik Posta incelendiğinde; 14 Mayıs 2014 Perşembe saat 16:35 te gönderilmiş ve konusu “ödeme planı” olan; ....com elektronik posta adresinden ....com.tr adresine gönderilen ve ....com adresinin bilgi kısmında bulunduğu elektronik posta içeriğinde; “14 kat kb cephe 49 numara ... ve öne bakan iki cepheli 99,07 m2 kullanım alanı var. 692.380 liste fiyatı 630.066-TL %9 indirimli fiyatı 113.411 KDV si; 743.477 TL KDV Dahil Fiyatı; 185.869 TL hesaba nakit geçecek olan 557.608-TL kalan rakam; 55.760-TL 10 ay eşit taksitle senet” yazıldığı ve antette “...” amblemi ile “Satış Uzmanı ...” ismi bulunduğu görülmüştür.

Dosyada delil olarak bulunan teslim tutanağı incelenmesinde; 08.09.2015 tarihli belge ile, dava konusu dairenin davalı şirket yetkilisince davacı şirket yetkilisine anahtarları ile teslim edildiği belirtilmekte ve bağımsız bölümde yaşam ve site (plaza) yönetiminin 15.09.2015 tarihinde başlayacağı ve diğer hükümler belirtilmektedir.

Dosyada delil olarak bulunan Taşınmaz Satış Bilgisi ve Ödeme Planı incelendiğinde;Dava konusu dairenin satışına dair diğer bilgilerin yanı sıra yaklaşık brüt m2'sinin 128,52 olduğu, tablonun gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin giriş sayfası ve ayrılmaz parçası olduğu belirtilmiştir.

Dosyaya celp edilen tapu kayıtlarından; Çankaya Tapu Müdürlüğü'nün 14.07.2016 tarihli tapu kaydının tetkikinden; Dava konusu ... parseldeki 4.403,00 m2 yüzölçümlü, “6 Katlı A Blok Betonarme Ofis ve İşyeri ve 26 Katlı B Blok Betonarme Ofis ve İşyeri ve arsası” nitelikli ana taşınmazda 26/4403 arsa paylı “Büro” nitelikli B Blok 14. Kat 49 nolu bağımsız bölümün “TAM” hisse ile malikinin 19.03.2015 tarihli satış işleminden ... ... A.Ş. olduğu görülmüştür.

Dosyada mevcut mimari projede ; Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 14.02.2017 tarihli yazısı ekinde dava dosyasına gönderilmiş olan 11.12.2013 tasdik tarihli Mimari Uygulama Projesinde 49 Nolu Büro planının incelenmesinde; İçerisinde mutfak nişi bulunan büro olarak adlandırılmış 65,85 m2 çalışma alanı, 3,25 m2 banyo alanı ve 19,60 m2 balkon alanından oluştuğu görülmüştür.

Mahkemece inşaat mühendisi , hesap ve harita mühendisinden 26/04/2017 tarihli bilirkişi raporu alınmış özetle; davacının tazminat talep etmeye hakkı bulunduğu, tapu tarihi olan 19/03/2015 tarihindeki rayiç bedelden hesaplamanın yapıldığı, borçlunun ihtarname ile temerrüte düştüğü, davacının 191.470,56 TL talep etmekte haklı olduğu yönünde hesaplama yapılmıştır.

İtiraz üzerine İnşaat Mühendisi , gayrimenkul değerleme uzmanı ve hesap bilirkişinden alınan raporda özetle; Davacıya 128,52 m2 brüt olarak satımı taahhüt edilen davaya konu bağımsız bölümün 121,94 m2 brüt olarak teslim edilmiş olduğu, bu nedenle davacının uğradığı zararın 38.062,08 TL olduğu belirlenmiştir.

Her iki bilirkişi raporunda oluşan çelişkinin giderilmesi amacıyla dava konusu taşınmaz üzerinde keşif yapılarak hesap, inşaat gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat ve mimar bilirkişiden alınan 23/06/2021 tarihli heyet raporunda özetle; davanın eksik olarak teslim edilen alan bedelinin ödenmesi istemine ilişkin olduğu, davalının davacıya, teslim etmeyi taahhüt etmiş olduğu dava konusu taşınmazın net inşaat alanının 26,27 m2, brüt inşaat alanının 29,82 m2 eksik teslim edildiği, sözleşmenin 12.25. maddesi gereği; eksik teslim edilen 29,82 m2 Brüt inşaat alanı bedelinin KDV hariç 146.176,47 TL olarak hesaplandığı,

davacının talebinde yapılan fazla ödemeye ödeme tarihinden itibaren ticari faiz uygulanmasını istemiş olduğu, talebin takdirinin mahkemeye ait olduğu, davacının Gaziantep 1.Noterliği'nin 07.05.2015 tarihli ihtarnamesi ile davalıdan talepte bulunmuş olduğu, ihtarnamenin tebliğ şerhine rastlanmamakla birlikte davalının 20.05.2015 tarihli cevabi ihtarı ile olumsuz yönde yanıt vermiş olduğu yönünde görüş ve kanaatin bildirilmiştir.

Mahkemece, yargılamanın HMK'da düzenlenen usul kurallarına uygun olarak yapılmış olmasına, kamu düzenine aykırılık hallerinin bulunmamasına, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilip yasal düzenlemelere uygun isabetli, yeterli gerekçeyle karar verilmiş olmasına, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılığın olmamasına ve özellikle keşfen alınan iki ayrı bilirkişi heyet raporunun çelişmesi nedeniyle çelişkilerin giderilmesine yönelik alınan son heyet raporunun ayrıntılı ve denetime elverişli olmasına,

raporda sözleşme ve ilgili mevzuat hükümlerinin ayrıntılı olarak değerlendirilmiş olmasına, davalının davacıya teslim ettiği taşınmazın taahhüt edilen metrekarede olmaması nedeniyle aradaki eksik metrekare fiyatından davalının sorumlu olmasına, eksik metrekarenin niteliği gereği yerleşik yargıtay kararlarına göre açık ayıp niteliğinde olmakla birlikte davacının taşınmazın 08/09/2015 tarihinde fiili teslim tarihinden önce 07/05/2015 tarihli ihtar ile süresinde ayıp ihbarında bulunmuş olması nedeniyle talebinde haklı olmasına göre davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

NOT

BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."