Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi E.2022/700 K.2024/787

Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİANIN ÖZETİ

Davacı vekili, davalının müvekkilinin işletmesine gelerek ...

Parsel'deki taşınmazın satımı konusunda aracılık etmesini istediğini, davacının yaptığı tanıtım faaliyetleri neticesinde 01.02.2020 tarihli ''Taşınmaz Ön Satış ve Aracılık Hizmetleri Sözleşmesi'' ile bahse konu taşınmazı 04.02.2020 tarihinde 765.00,00 TL'ye Selma Tuna isimli şahsa satılması için sözleşme yapıldığını, sözleşmede kararlaştırılan süreye rağmen davalının bu satım işlemini yapmadığını, davalıya Ankara 57. Noterliği aracılığıyla gönderilen 18.02.2020 tarihli 6519 yevmiye numaralı ihtarname ile 2 gün içerisinde satışı gerçekleştirmek üzere Tapu Müdürlüğüne davet edildiğini,

gelmemesi durumunda satış bedelinin %4'ü + KDV'nin müvekkiline ödenmesi gerektiğinin belirtildiğini, davalının satışa gelmediğini, müvekkilinin simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağının tahsili amacıyla Ankara 30. İcra Müdürlüğü'nün 2020/2940 E. sayılı dosyası ile davalı aleyhine icra takibi yaptığını, davalının haksız itirazı ile takibin durduğunu belirterek itirazın iptali ile takibin devamına ve müvekkili lehine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMANIN ÖZETİ

Davalı vekili, müvekkilinin davacıdan herhangi bir emlakçılık ya da simsarlık talebinin olmadığını, müvekkilinin kendisinin taşınmazı ilan yoluyla satışa çıkardığını, davacı ile davalı arasında simsarlık sözleşmesi bulunmadığını, davacının müvekkiline gelip taşınmazın satılmasına aracılık etmek istediğini söyleyerek müvekkilini ikna etmeye çalıştığını, davacı tarafın müvekkilini aldatarak 1 milyon TL rayici olan taşınmazı 750.000,00 TL'ye satması husunda ortakları ile beraber baskı yaptığını, bu sebepten taşınmaz ön satım sözleşmesini baskı altında imzaladığını,

davacının müvekkilinin menfaatlerine aykırı davranması sebebiyle ücret almaya hak kazanamayacağını, aynı şekilde davacının KDV talebinde bulunamayacağını, davacının hizmet ifa etmemesi nedeniyle davalıdan %4 komisyon bedeli isteyemeyeceğini bildirerek davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında 01.02.2020 tarihli taşınmaz ön satış ve aracılık hizmetleri sözleşmesi imzalandığı, davacı tarafın sözleşmenin ilgili hükümler kısmının 3. maddesi kapsamında %4 hizmet bedeline hak kazandığı, tarafların tacir olduğu belirtilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

İstinaf eden-davalı vekili tarafından; Mahkemece eksik inceleme ve araştırma ile sadece sözleşme hükümleri değerlendirilerek karar verildiğini, davacının müşteri olarak getirdiği kişinin ödeme güçlüğü içerisinde olduğunu, ayrıca taşınmazın satış değerinin rayiçten çok aşağı olarak tespit edildiğini, müvekkilinin bunlara rıza göstermesinin mümkün olmadığını, davacının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihlal ettiğini, hatta müvekkilinin hatalı yönlendirildiğini, müşterinin kendi adına dahi olmayan çeklerini kabul etmesinin müvekkilinden beklenmesinin mümkün olmadığını bildirerek başvurulmuştur.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR

Uyuşmazlık simsarlık sözleşmesi kapsamında davacının alacaklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili talebi ile başlatılan takibe itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasıdır.

İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan TBK. m. 520/1'e göre simsarlık (tellallık) ;

"Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır.

Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. 520/3. madde taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için geçerlilik şekli düzenlemiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.

Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir.

Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa,simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

TBK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b)Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd).

Dosya içeriği ve toplanan delillere göre taraflar arasında simsarlık sözleşmesinin bulunduğu, davalı yanın davet üzerine tapuda sözleşme yapmadığı, sözleşmede taşınmaz bilgileri, satım bedeli, ödeme şekli, taşınmaz satım sözleşmesinin yapılacağı tarihin belirtildiği, davacı tarafça davalı yana satışa davete yönelik ihtarname gönderildiği, davalı taraf iddialarının ispat edilemediği davacının ücrete hak kazandığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece, yargılamanın HMK'da düzenlenen usul kurallarına uygun olarak yapılmış olmasına, kamu düzenine aykırılık hallerinin bulunmamasına, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilip yasal düzenlemelere uygun isabetli, yeterli gerekçeyle karar verilmiş olmasına, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılığın olmamasına göre davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

NOT

BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."