Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi E.2019/1660 K.2023/1704

Davacı vekili tarafından, yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK m.) 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya incelendi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİA VE SAVUNMALARIN ÖZETİ

Davacı vekili; müvekkili banka tarafından dava dışı ....AŞ'ye Genel Ticari Kredi Sözleşmeleri imzalanarak kefalet, senet ve ipotek teminat alınmak suretiyle kredi kullandırıldığını, kredinin teminatları kapsamında ...

Parsel sayılı 13.025,33 metrekare alanlı, 586/13025 arsa paylı zemin kat, 37 nolu dükkan üzerinde 12/01/2010 tarihinde 3.000.000 EURO bedelli birinci derece ve 6.000.000 TL bedelli ikinci derece ipotek tesis edildiğini, söz konusu taşınmaza davalı ... tarafından düzenlenen 18/01/2010 tarihli raporla, 1.200.000,00 TL değer biçilmesine müteakip ipoteğin aynı tarihte genel teminat olarak sisteme girildiğini ve doğmuş ve doğacak alacakların teminatını oluşturduğunu, ipoteğin tesisinden sonra 29/12/2010 tarihinde anılan şirkete 900.000,00 TL kredi kullandırıldığını,

borçlu tarafından borcun ödenmemesi üzerine 14/05/2012 tarihinde İstanbul 10.İcra Müdürlüğünün 2012/2172 Esas sayılı dosyasında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçildiğini, kredinin kullandırılması aşamasında davalı ... tarafından düzenlenen 18/01/2010 tarihli ekspertiz raporunda 1.200.000,00 TL ve diğer davalı ... ...

A.Ş. tarafından düzenlenen 29/11/2011 tarihli ekspertiz raporunda 1.300.000,00 TL olarak belirlendiği halde icra müdürlüğünce 120.000,00 TL olarak tespit edildiğini, rapora itiraz üzerine Küçükçekmece 1.İcra Hukuk Mahkemesinin 2012/725 Esas sayılı dosyasında yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda, 225.000,00 TL kıymet takdir edildiğini, taşınmazın 16/01/2014 tarihli birinci satışta 338.000,00 TL bedelle üçüncü kişiye ihale edildiğini, yasal kesintilerden sonra 14/04/2014 tarihinde 279.970,74 TL tahsil edildiğini,

tüm ipotekli taşınmazların satışının gerçekleştirilmesine rağmen 26/05/2014 tarihi itibarıyla sadece 9.262.886,68 TL kredi tahsilatı yapıldığını, vekalet ücreti hariç bakiye 4.656.886,92 TL banka alacağı bulunduğunu, TOA hesaplarına aktarılan kredi alacağının, kefillerden, bankaya ciro ve temlik edilen senetlerden tahsili için yasal takip işlemlerine devam edildiğini, satışı yapılacak bir kısım hacizli menkul / gayrimenkullerden bakiye alacağın tamamının tahsil edilmesinin mümkün görünmediğini, diğer teminatlar hariç sırf ...'nin belirlediği 1.200.000,00 TL değer üzerinden dava dışı şirkete 960.000,00 TL limit tahsisi yapıldığını,

keza ... ... A.Ş. tarafından belirlenen 1.300.000,00 TL değer üzerinden aynı yöntemle dava dışı şirkete 1.040.000,00 TL limit verilebileceğinin değerlendirildiğini, halbuki taşınmazın gerçek piyasa değerinin ihale bedeli olan 338.000,00 TL olduğunu, piyasa değeri ve tespit yapılması halinde ipotek nedeniyle azami 270.400,00 TL kredi verilebileceğini, bu durumda müşteriye ... yönünden (960.000,00 TL - 270.400,00 TL = ) 689.600,00 TL, ... ...

A.Ş. yönünden (1.040.000,00 TL - 270.400,00 TL = ) 769.600,00 TL fazla kredi kullandırıldığını, davalılarla 07/12/2009 tarihinde imzalanan Ekspertiz Hizmet Sözleşmelerinin 11 ve 19.maddeleri uyarınca davalıların oluşan zarardan sorumlu bulunduklarını belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkili banka zararı olan 769.600,00 TL'nin 689.600,00 TL'sini davalılardan müştereken ve müteselsilen, ilave 80.000,00 TL'sini davalı ... ...

A.Ş.'den dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili; davacının iddia ettiği zararın ortaya çıktığını ve zararla illiyet bağı kurulduğunu ispat etmesi gerektiğini, davacının gerçeğe aykırı olduğunu iddia ettiği raporun sözleşmede bulunan tüm unsurları kapsar şekilde hazırlandığını, davacının delil olarak dayandığı ... raporlarının en ilginç farlılığının taşınmazın büyüklüğüne ilişkin olduğunu, icra takibi kapsamında 20/07/2012 tarihli ilk kıymet takdirinde taşınmazın 90 metrekare olarak gösterildiğini, oysa tapu kayıtlarında da yer alan onaylı yapı projelerinde bürüt 445 metrekare büyüklüğü olduğunun bilindiğini,

Küçükçekmece 1.İcra Hukuk Mahkemesinin kararına dayanak olan raporda, taşınmazın büyüklüğüne, değere esas olan yönteme yer verilmediğini, sadece ön cephe görseli konarak düzenleme yapıldığını, başka bir alacaklıya ait takip dosyasında da aynı taşınmazın büyüklüğü 60 metrekare olarak belirtilerek buna göre kıymet takdiri yapıldığını, müvekkili tarafından hazırlanan raporda emsal karşılaştırma yöntemi kullanıldığını, raporlarda belirtilen rakamın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan 2013 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri 4.Sınıf A Grubu Maliyeti olan 650,00 TL/m2 birim maliyetinin dahi altında bulunduğunu,

taşınmazın ihale yolu ile satışta kıymet takdirlerinde biçilen en yüksek değerin ( 250.000,00 TL ) % 35 fazlası bir bedelle 338.000,00 TL'ye alıcı bulduğunu, raporda belirtilen tablonun gerçeği yansıtmış olması halinde taşınmazın ilk ihalede yüksek bedelle alıcı bulmasının kolay olmayacağını, müvekkiline ait ... raporunun düzenlendiği 18/01/2010 tarihi itibarıyla taşınmazın içinde yer aldığı alışveriş merkezinin bölgedeki tek alışveriş merkezi niteliğiyle ve %30 oranında doluluk oranı ile faaliyet gösterdiğini, doluluk oranının arması beklentilerinin emsalleri olumlu etkilediğini,

ancak sonraki gelişmelerin alışveriş merkezindeki gayrimenkul fiyatlarını olumsuz etkilediğini, davalıların davacıya karşı müteselsilen sorumlu olmalarına yol açacak bir hukuki işlemin bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... ...

A.Ş. vekili; müvekkili şirket tarafından hazırlanan raporun hatalı olduğu yönündeki iddiaları kabul etmediklerini, esas olanın taşınmazın aynı tarihte ve aynı piyasa koşullarındaki değerinin ne olması gerektiğinin olduğunu, müvekkiline başvurulabilmesi için davacı tarafın tüm hukuki yolları tüketmiş olması gerektiğini, müvekkili tarafından hazırlanan ... raporu ile davacı tarafın iddia ettiği zarar arasında illiyet bağı bulunmadığını, kredi borçlusu ....A.Ş'nin kredi borcunun müvekkili şirket tarafından rapor hazırlanmadan önce 14/10/2011 tarihinde muaccel hale geldiğini, müvekkilinin rapor tanzim ettiği tarihin ise 29/11/2011 olduğunu,

davacı tarafın kendi kusuru ile zararın meydana gelmesine sebebiyet verdiğini, davacı tarafın uğradığını iddia ettiği zararın hesabının hatalı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAH. KARARI ÖZETİ

İlk derece mahkemesince "Dava, hatalı düzenlendiği iddia edilen gayrimenkul ekspertiz raporları nedeniyle oluşan zararın tazmini istemine ilişkindir.

İstanbul 4.Asliye Ticaret Mahkemesinin 24/11/2014 tarihli ve 2014/188-368 sayılı yetkisizlik kararı sonucu dosya mahkememize tevzi edilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, ekspertiz raporlarında belirlenen değerlerin rapor tarihindeki hukuki ve fiili durum gözönüne alındığında mahalli rayiçlere uygun olup olmadığı, uygun değil ise davacının bu nedenle oluşan bir zararının bulunup bulunmadığı, zarar var ise davalılardan talep edilip edilemeyeceği ve zararın muaccel olup olmadığı, zararın miktarı hususlarından kaynaklanmaktadır.

Mahkememizce tarafların delilleri toplanmış, bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.

Davacı banka ile davalılar arasında 07/12/2009 tarihinde ayrı ayrı "... (Ekspertiz) Hizmet Sözleşmesi" imzalanmış, bu sözleşmelere dayalı olarak, ... Nolu Bağımsız Bölüm hakkında, davalı ... ... Aş tarafından18/01/2010 tarihinde, davalı ... ... Aş tarafından ise 29/11/2011 tarihinde "Ekspertiz Raporu" hazırlanmıştır.

Küçükçekmece 3.İcra Müdürlüğünün 2012/2584 Talimat dosyasında, 37 nolu bağımsız bölüm 16/01/2014 tarihinde yapılan açık artırmada 338.000,00 TL bedelle dava dışı şahsa ihale edilmiştir.

İstanbul Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine yazılan talimat sonucu düzenlenen 26/07/2017 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu ... raporlarının hazırlanmasında ... ... A.Ş.'nin emsal karşılaştırma yaklaşımını, ...

A.Ş.'nin maliyet yaklaşımı kullandıkları, taşınmazın üzerinde bulunduğu arsanın plan fonksiyonun iş merkezi olduğu, yerinde yapılan inceleme sonucunda dava konusu taşınmazın değer tespitinin emsal yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı ile yapılamayacağı kanaatine varıldığı, zira mahalde yaptıkları incelemede ne dava konusu gayrimenkulün bulunduğu alışveriş merkezinde, ne de çevresinde emsal teşkil edecek bir satışın olmadığı, aynı şekilde dava konusu gayrimenkul gelir getirmediği gibi aynı durumda gelir getiren gayrimenkule rastlanmadığı,

dolayısıyla dava konusu gayrimenkulün ... standartları çerçevesinde yaklaşık değerini maliyet yaklaşımıyla yapmaya karar verdikleri, taşınmazın kıymetine etki eden unsurlar olarak taşınmazın belediye sınırları içerisinde meskun mahalde, 1/1000 ölçekli imar planı kapsamında düz bir topoğrafyaya sahip olması, her türlü belediye hizmetlerinden yararlanması, ulaşım kolaylığının bulunmasının sayılabileceği, 37 nolu dükkanın ... ...

A.Ş.'nin 29/11/2011 tarihindeki değerinin (Arsa değeri + İnşaat değeri) 1.124.691,00 TL, ... ... Aş'nin 18/01/2010 tarihindeki değerinin 951.662,00 TL olduğu açıklanmıştır.

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş, davacı vekili tarafından itiraz dilekçesi sunulmuş ise de, bilirkişi raporu usul ve yasaya dosya içeriğine uygun bulunduğu gibi, delillerin takdiri mahkememize ait olduğundan yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırılmamıştır.

Toplanan deliller, dosya içeriği ve özellikle bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde, dava konusu gayrimenkulün bulunduğu alışveriş merkezinde, çevresinde emsal teşkil edecek bir satışın olmadığı, aynı şekilde dava konusu taşınmaz gelir getirmediği gibi aynı durumda gelir getiren başka bir gayrimenkule de rastlanmaması nedeniyle yaklaşık değerin maliyet yaklaşımıyla yapılması gerektiği, buna göre ... tarihlerindeki bedeller ile bilirkişi tarafından yapılan inceleme sonucu arsa değeri ve inşaat değeri göz önüne alınarak yapılan hesaplama da belirlenen bedeller arasında fahiş fark bulunmadığı,

ayrıca dava konusu taşınmazın içinde yer aldığı alışveriş merkezinin işlememesi nedeniyle değerinin düşmesinde davalılara kusur yüklenemeyeceği kanaatine varılmakla davanın reddine..." karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

İstinaf yasa yoluna başvuran-davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle: Davalıların yasal düzenlemelerden ve sözleşmeden doğan özen yükümlülüklerine aykırı davranarak hatalı raporlar düzenlediğini, hatalı ekspertiz raporları nedeniyle müvekkili bankanın zarara uğradığını, davalıların hatalı raporları sonucu müvekkili bankanın dava dışı şirkete yüksek limit tahsis ettiğini, bu nedenle yüksek risk altına girildiğini, zarar ve davalıların kusurları arasında uygun illiyet bağı olduğunu, bilirkişi raporuna yönelik itirazlarının ek rapor alınarak giderilmediğini bildirerek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ,

HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE

Dava, hizmet sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

Dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına, HMK m. 355/1 gereği incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, re'sen gözetilmesi gereken, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmamasına, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılmasına göre davacı vekilinin istinaf itirazları yerinde görülmediğinden HMK m. 353/1,b,1 gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 01.11.2023

Başkan Üye Üye Katip · e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır