Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi E.2020/811 K.2024/1539

Av. ... tarafından, yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK m.) 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya incelendi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİA VE SAVUNMALARIN ÖZETİ

Davacı vekili. Davalı kooperatifin müvekkili ile arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyerek müvekkiline ait... parselde kayıtlı taşınmazın satışı hususunda anlaştıklarını, anlaşmaya göre 3000 m²'lik arazinin toplam inşaat alanının 9000 m² olduğunun tespit edildiğini, bunun üzerinden her biri brüt 105 m²'den olmak üzere toplam 84 dairenin yapılması,

84 dairenin bölge rayici esas alınarak %33 kat karşılığı nispetiyle alınması ve bu nispet karşılığına isabet eden 28 adet dairenin her bir dairesi için nakit 3.300,000,000 TL'den 11 daire 36.300,000,000 TL ve buna ek olarak 17 üyelik verilmesinin kararlaştırıldığını, söz konusu 17 adet üyelik için de kooperatifin yeni üyeler bulması halinde her bir üyelik de 3.300,000,000 TL bedel ile satılıp bu bedelinde müvekkiline ödenmesi hususunda anlaştıklarını, bu anlaşmaya istinaden müvekkilinin tapudaki hissesini koporetife devrettiğini, karşılığında herhangi bir bedel almadığını,

daha sonra bir kısım üyelikler verilmişse de anlaşmada belirtilen üyelik sayısına hiçbir zaman ulaşılamadığını, hali hazır halde müvekkilinin yaklaşık 6 üyeliğinin bulunduğunu, bakiye 11 üyelik ile ilgili de herhangi bir meblağ almadığını, müvekkilinin şu anda 11.03.2000 tarihi itibari ile yeni bedelle 36.300,00 TL ve bakiye 11 üyelik alacağı karşılığı olmak üzere 36.300,00 TL den toplam 72.600,00 TL alacağının kaldığını belirterek, söz konusu alacağın tahsili amacıyla fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşulu ile alacağın işlemiş faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesini, talep ve dava etmiştir.

Davalı kooperatif vekili; davacının 72.600,00 TL alacak talebinde bulunduğunu, davacının öncelikle talebinin dinlenebilmesi için bu miktarda harç yatırılması gerektiğini, dosya üzerinde yaptıkları inceleme de davacının 152,60 TL maktu harç yatırdığını, dava konusunun ne olduğunun açık ve net olarak talep kısmında belirlenmediğini, dava dilekçesinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin taraflar arasında düzenlendiği yazılmışsa da dava dilekçesinde ve delil listesinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin dosyaya ibraz edilmediğini, davacının dayanak yaptığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bulunmadığını savunarak, davanın reddine, karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAH. KARARI ÖZETİ

İlk derece mahkemesince "Dava adi yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı alacağın tahsili davasıdır. Mahkememizin 23/02/2016 tarih ve 2015/468 E.-2016/132 K sayılı dosyası, davalı kooperatifin ticaret sicil dosyası, tapu kaydı, davalı kooperatifin genel kurul toplantı tutanakları celp edilmiş, kooperatif kayıt ve belgeleri üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmış dava ile ilgili tüm kanıtlar toplanmıştır.

Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi sonucunda; taraflar arasındaki uyuşmazlığın; taraflar arasında yapılan satış vaadi başlıklı 11.03.2000 tarihli sözleşme nedeniyle davacının davalıdan alacağı olup olmadığı, varsa miktarının ne olduğu, davanın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı noktalarında toplandığı anlaşılmıştır.

Mahkememizin 23/02/2016 tarih ve 2015/468 E.-2016/132 K sayılı dosyasının incelenmesinden; davacı ... vekili tarafından davalı kooperatif aleyhine aynı konu ve taleple ilgili olarak 17/01/2014 tarihinde dava açıldığı, yargılama sırasında 23/02/2016 tarihli kararla takipsiz bırakılan davanın açılmamış sayılmasına karar verildiği, kararında 01/03/2018 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Davacının delil olarak dayandığı sözleşmenin incelenmesinde; 11/03/2000 tarihli olduğu ve harici yazılı olarak satıcı ... vekili ili davalı kooperatif temsilcileri tarafından imzalandığı, herhangi bir şekilde noterden düzenleme şeklinde veya imzaların onayı şeklinde yapılmadığı, yine dosyamıza celp edilen Eskişehir 1.Noterliğinin 28/11/2017 tarih ve 2017/449 sayılı yazısından anlaşılacağı üzere söz konusu sözleşmenin dışarıda harici olarak düzenlendiği, bilahare bu harici sözleşmenin 18/11/2003 tarihinde suret tasdiki için notere getirildiği anılan noterlik tarafından 18/11/2003 tarih ve 44383 yevmiye numarası ile ibraz edilen asılının aynıdır diye tasdik edildiği anlaşılmıştır.

Tapu kaydının incelenmesinde ise; ... parselin davalı kooperatif adına tapulu olduğu, tapu kaydında parsel oluşumunun İmar Kanununun 18.maddesine aykırı olduğu, hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan sahada kaldığından imar uygulaması sorunu çözümleninceye kadar taşınmaza yönelik tedavül taleplerinin karşılanmayacağının şerh edildiği görülmüş, yine anılan tapu kaydının davalı adına tesciline dayanak akit tablosunun incelenmesinden ise, söz konusu yerin 23/10/2001 tarih ve 6516 yevmiye numaralı tapu memuru huzurunda düzenlenen satış akit tablosu ile 36.300.000,00 TL bedel karşılığında davacı vekili tarafından davalıya geçerli ve mevzuata uygun biçimde satıldığı anlaşılmıştır.

Taraf iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi, davalı ticari defter ve belgelerinin incelenerek söz konusu davacının dayandığı 11/03/2000 tarihli harici sözleşme nedeniyle, davacının davalıdan alacağı olup olmadığının ve davacıya herhangi bir ödeme yapılıp yapılmadığının kooperatif kayıtlarından belirlenmesi için inşaat mühendisi ile mali müşavir bilirkişiden rapor alınmış, İnşaat mühendisi bilirkişisi ... ile mali müşavir bilirkişi ... ortak raporlarında sonuç olarak.

Dava konusu olan arsaya ilişkin sözleşmenin 11.03.2000 tarihinde yapıldığını ve üzerinden 18 yıl geçmiş olup zaman aşımı konusundaki değerlendirmenin hukuki olup mahkemenin takdirinde olduğunu, dosya içeriğindeki belgelere göre dava konusu arsanın satışın yapıldığı tarih itibari ile imar planı içinde olduğunu ve 0,30/ 1,20 uygulaması olduğunun belediye yazısından anlaşıldığını, arsa üzerine zeminde toplam 900 m² olmak üzere toplamda 3600 m² inşaat yapılabileceğini,

burada arsa sahibine %33 oranında inşaat verilmesi kararlaştırıldığından ve dairelerin sözleşmede belirtildiği üzere 105 m² olduğu düşünüldüğünde yapılabilecek toplam dairenin 34 adet olduğunu azami 35 adet olmakta olduğunu, bunun %33'nün ise 12 adet olduğunu, belediyenin yazısı doğrultusunda yapılan hesaba göre sözleşmede belirtilen 84 adet dairenin yapılabilme olasılığının olmadığını, kooperatif genel kurul tutanaklarında da yönetime yetki verildiğinden azami 36.300.000.000,00 TL bedelle arsa alımının yapılmasının belirtildiğini,

tapuda satış bedelinin de yukarıda belirtildiği üzere 36.300.000.000,00 TL olarak beyan edildiğinin anlaşıldığını, S.S ... Arsa ve Konut Yapı Kooperatifine ait incelenen ticari defter kayıtlarında 250 01 arsalar hesabı açılış bakiyesi olarak gözüken 92.400,00 TL tutara ilişki her hangi bir dayanak belge sunulamadığını bildirmişlerdir.

Tüm dosya kapsamındaki sözleşme, tapu kaydı, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamının değerlendirilmesi sonucunda, taraflar arasında adi yazılı şekilde 11/03/2000 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış olup, bu sözleşme daha sonra 18/11/2003 tarihinde Eskişehir 1. Noterliğine götürülerek anılan noterlikçe sözleşmenin fotokopisi çekilip "ibraz edilen aslının aynıdır." şerhi ile tasdik edilmiştir. Bu açıdan davacının dayandığı sözleşme düzenleme şeklinde yapılmadığı gibi sözleşme altındaki imza onayları dahi noterlikçe yapılmamıştır.

Bu arada sözleşmeye konu taşınmaz davacı vekili aracılığı ile davalıya tapu memuru huzurunda 23/10/2001 tarihinde 36.300.000,000 TL (eski TL) bedelle temlik edilmiştir. Harici yazılı gayrimenkul satış vaadi başlıklı sözleşme tapudaki temlikten çok önce düzenlenmiştir. Zamanaşımı süresi alacağın muaccel olması ile işlemeye başlar. Davacı vekili aracılığı ile tapu memurunun huzurunda 23/10/2001 tarihinde tapu temlikini yaptığına göre davacı açısından alacak bu tarihte muaccel hale gelmiş olup, temlik tarihi ile işlemden kaldırılan önceki dava tarihi olan 07/01/2014 tarihi arasında 10 yıllık genel zamanaşımı süresi gerçekleştiğinden davalı vekilinin usulüne uygun zamanaşımı itirazı nedeniyle davanın zamanaşımı nedeniyle reddine..." şeklinde karar verilmiştir.

Karar davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince, 27.03.2019 tarihli ara karar ile istinaf dilekçesi reddedilmiştir.

Av. ... tarafından 27.03.2019 tarihli ara karar istinaf edilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

İstinaf yasa yoluna başvuran-Av. ... istinaf dilekçesinde özetle: Mahkemenin istinaf taleplerinin reddi kararının dayanaksız olduğunu, dosyada vekaletname yerine geçmek üzere mesleki faaliyetten yasaklanma kararı verilen Av. ... yerine geçici süreyle Av. ... ...'ın Antalya Barosu tarafından görevlendirildiğini ve Av. ... tarafından yetki belgesi verildiğini, mirasçı ...'e yapılan tebligatın usulsüz olduğunu, Türkiye de ikametgahının bulunmadığını, 40 yıla yakın süredir yurt dışında bulunduğunu, kararın usulüne uygun tebliğ edilmediğini, 20.11.2018 tarihli dilekçenin de sehven verildiğini, Mahkemece gözetilmemesi gerektiğini,

vekillikten çekildikleri düşünülse dahi vekillikten çekilme dilekçesinin mirasçılara tebliğ edilmesi gerektiğini, istinaf başvurularının süresinde olduğunun kabul edilmesi gerektiğini bildirerek, 27.03.2019 tarihli ek kararın kaldırılarak istinaf taleplerinin kabul edilerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ,

HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı alacağın tahsili istemine ilişkindir.

Dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına, HMK m. 355/1 gereği incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, re'sen gözetilmesi gereken, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmamasına,

kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılmasına ve vekillik ilişkisi ölümle sona erdiğinden istinaf talebinde bulunan Av. ... için davacı mirasçıları ... ve ... tarafından verilmiş bir vekaletnamenin de olmamasına göre Av. ...'ın istinaf itirazları yerinde görülmediğinden HMK m. 353/1,b,1 gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 14/11/2024

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ... · e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır