Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi E.2024/52 K.2024/274

Olduğunun Tespiti ile Aynen İfası/ Tazminat (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ : 03.04.2024

KARAR YAZIM TARİHİ : 03.04.2024

Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davada mahkemece verilen karara karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili: Taraflar arasında Ankara 54. Noterliğinin 28.03.2017 tarih ve 13096 yevmiye sayısında Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davalı kooperatifin 06.12.2022 tarihli ihtarnamesi ile yüklenicinin sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmediği ve mali yeterliliğinin bulunmadığı gerekçesiyle sözleşmenin tek taraflı feshedildiğinin bildirildiğini, feshin müvekkili şirketçe kabul edilmediğini, tek taraflı olarak sözleşmenin feshi mümkün olmadığı gibi feshin haksız olduğunu,

derdest plan iptali davalarının henüz sonuçlanmamış olması ve müvekkili yükleniciden kaynaklanan bir kusurun olmaması nedeniyle müvekkilinin temerrüde düşmediğini, davalının fesih ihbarının şeklen, hukuken geçersiz olduğunu, sözleşmenin halen yürürlükte bulunduğunu, sözleşmenin tanzim tarihinde iptal davalarının varlığının her iki tarafça da bilindiğini, imar planlarının iptali yönündeki davaların kesinleşmesi anına kadar ki sürenin mücbir sebep olarak süreye ilave edileceğinin sözleşmede kararlaştırıldığını, sözleşmede planların iptal edilmesi ve 24 ay içinde plan tadili yapılamaması halinde kooperatifin tek taraflı fesih hakkı olup,

bu halde yüklenicinin müspet zarar talebinde bulunmayacağına yönelik hüküm varsa da planlar iptal edilmediği ve halen davalar derdest olduğu için davalının tek taraflı fesih hakkı olmadığı gibi müvekkilinin de aynen ifayı talep ve aynen ifadan dönerek yoksun kaldığı kar kaybını istemesine engel bir durumun olmadığını belirterek, taraflar arasındaki muarazanın giderilmesine,

davalı tarafından yapılan feshin geçersiz olduğunun tespiti ile sözleşmenin devamı ve aynen ifasına karar verilmesini, aynen ifanın mümkün olmaması ve sözleşmenin feshine karar verilmesi halinde ise TBK’nun 125.maddesi gereğince davalının temerrüdü ve haksız fesih nedeniyle aynen ifa yerine geçen ve olumlu zarar kapsamında olan müvekkili şirketin uğradığı kar mahrumiyeti nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000.000,00 TL’nın davalı kooperatiften fesih tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili: Feshin hukuka uygun olduğunu, davacının edimlerini yerine getirmediğini, davacı şirketin hakim ortağının konkordato ilan ettiğini, davacının müteahhitlik yapacak donanımı ve ilgili evraklarının bulunmadığını, sözleşmede kooperatife tek taraflı fesih hakkının tanındığını ve müvekkilinin bu hakkı kullandığını, sözleşme konusu alana ilişkin tüm plan kararlarının alındıkları tarih itibariyle hukuka ve şehir planlama ilkelerine uygun olarak kesinleştiğini, 17.01.2019 tarihinden itibaren davacının yükümlülüklerinin ifasına engel bir hususun bulunmadığını, davacının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini,

taleplerinin çelişkili olduğunu, dava açmakta hukuki yararı bulunmadığını, harcın sözleşme bedeli üzerinden tamamlatılması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesince: Davanın, sözleşmenin feshinin geçersiz olduğunun tespiti, aynen ifası, aynen ifasının mümkün olmaması halinde kar mahrumiyeti tazminatı istemine ilişkin olduğu, taraflar arasında, Ankara 5. Noterliğinin 28/03/2017 tarihli ve 13096 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, iş bu sözleşmenin feshi için davalı kooperatifin Ankara 57. Noterliğinden 06/12/2022 tarihli ve 32904 yevmiye numaralı ihtarnameyi keşide ettiğinin uyuşmazlık konusu olmadığı,

kural olarak eser sözleşmelerinin feshinin tek taraflı irade beyanıyla gerçekleştiği ve bu irade beyanının karşı tarafa iletilmesiyle sonuçlarını doğuracağını, eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu da içerdiğinden TMK'nın 706., TBK'nın 237., Noterlik Kanunu'nun 60.ve Tapu Kanunu'nun 26.maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulduğunu, dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa hakimin kararına ihtiyacı olduğunu,

kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erebilmesi için dönme iradelerinin birleşmesi veya fesih davası üzerine mahkemece sözleşmeden dönmeye hükmedilmesi gerektiği, davacı tarafın işbu davada öncelikle davalı kooperatifçe yapılan feshin geçersiz olduğunun tespitini talep etmiş olmakla, fesih hususunda taraf iradelerinin birleşmediği,

sözleşmenin hala geçerli ve yürürlükte olduğu kanaatine varılmakla davanın kabulüne karar vermek gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulüne, davalı kooperatifin taraflar arasında imzalanan Ankara 54. Noterliğinin 28/03/2017 tarihli ve 13096 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı olarak ihtarname ile feshinin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle: Mahkemece verilen kararın HMK'nun 26.maddesinde düzenlenen taleple bağlılık ilkesine aykırı olduğunu, davanın esas itibariyle tespit davası olmadığı halde, istinaf konusu kararda davanın niteliği, davacının talebinin aksine feshin geçersizliğinin tespiti şeklinde tanımlanarak taleple bağlılık ilkesinin açıkça ihlal edildiğini, davacı şirketin dava dilekçesinde öncelikle muarazanın giderilmesini talep ettiğini, mahkemenin muarazanın ne olduğunu açıklatması ve söz konusu muarazanın giderilmesi amacıyla delilleri toplayarak karar vermesi gerekirken, davacının talebinden uzaklaşarak,

taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak bir tespit kararı verdiğini, bu nedenle kararın hukuka aykırı olup kaldırılması gerektiğini, mahkemece verilen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı olarak ihtarname ile feshinin geçersiz olduğunun tespitine ilişkin kararın hukuki yarar yokluğu sebebiyle hukuka aykırı olduğunu, yapılan yargılamada usul kurallarına riayet edilmediğini, mahkemece tarafların dilekçelerinde gösterdikleri delillerin ön inceleme aşamasında toplanması,

tahkikat aşamasında toplanan delillerin tartışılması ve varılan sonuca göre karar verilmesi gerekirken, delilleri toplanmadan ön inceleme aşamasında usul kurallarına aykırı olarak karar verildiğini, usul kurallarına riayet edilmemesinin aynı zamanda HMK' nın 27. maddesinde düzenlenen hukuki dinlenilme hakkının da ihlali sonucunu doğurduğunu, hükmedilen harç ve vekalet ücretinin hukuka aykırı olduğunu, mahkemenin davayı tespit davası olarak nitelediğini, tespit davalarında harç ve vekalet ücretinin maktu olarak belirlenmesi gerekirken kararda harç ve vekalet ücretinin nisbi oranda belirlenmesinin hukuka aykırı olduğunu,

sözleşmenin ifa edilmesinde kesin bir engel hali bulunmamasına karşın, davacı yüklenicinin ediminin ifasına başlamamış olup müvekkili kooperatifi zarara uğrattığını, bu durumda müvekkilinin fesih hakkının sözleşmeden kaynaklanmış olup haklı sebeple sözleşmeyi feshettiğini, inşaat süresinin sözleşmenin imzalanması tarihinden itibaren inşaatın sözleşme ve eklerine uygun şekilde bitirilip yapı kullanma izin belgesi alınmış şekilde teslim süresinin 57 ay olduğunu, bu sürenin azami 12 aylık döneminin inşaat ruhsatının alınması,

36 aylık dönemin ise kooperatife kalacak 360 adet dairenin kullanılabilir nitelikte yapılması ve kooperatife geçici kabulünün yapılması için son 9 aylık dönemin ise iskan ruhsatının alınması için öngörüldüğünü, bu sürelere mücbir sebep halleri ile yüklenicinin kusuru dışındaki hallerde gerektiği kadar süre ilave olunacağını,

herhangi bir süre uzatımını gerektirecek bir sebep bulunmamasına rağmen sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 12 ay içinde sadece yüklenicinin kusuru nedeniyle inşaat ruhsatının alınamaması durumunda ayrıca herhangi bir bildirime gerek olmaksızın kooperatif tarafından sözleşmenin tek taraflı olarak fesih olunabileceğine dair hüküm çerçevesinde yapılan feshin haklı olduğunu, bu durumun yargılamanın usule uygun olarak tamamlanması halinde ortaya çıkacak iken mahkemece eksik yargılama ile hukuka aykırı olarak davanın kabulüne karar verildiğini,

davacı yüklenicinin sözleşmenin imzalanmasından feshine kadar geçen süreçte resmi işlemlere başlamak için müvekkili kooperatiften vekalet dahi istemediğini, bu durumda davacının dürüstlük kurallarına da aykırı davranarak ifadan kaçındığını, sözleşmenin 10 ve 26.4 maddelerinin müvekkili kooperatife tek taraflı fesih hakkı tanıdığını, müvekkilinin sözlemeden doğan fesih hakkını kullandığını, mahkeme tarafından delillerinin toplanmadığını, itirazlarının dinlenmediğini, yine sözleşme serbestisi ilkesinin uygulanmadığını, taleple bağlılık ilkesinin de ihlal edilerek karar verildiğini,

davacı şirketin edimini ifa etmekten sürekli olarak kaçındığını, davacının bu tutumunun müvekkili ve kooperatif üyelerini geri dönülmez bir zarara uğrattığını, sözleşmeye devam edilmeyeceğinin açıkça ortada olup sözleşmenin devamı konusunda bir iradeye sahip olan yüklenicinin sorumluluğunun, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmek hususunda harekete geçmek olduğunu, davacı şirketin böyle bir iradesinin olmadığını, mahkemenin yargılama aşamalarının tamamını gerçekleştirerek feshin haklı olup olmadığı yönünde bir değerlendirme yapması gerektiğini,

hal böyle iken davacı ile müvekkili arasında fesih iradesi yönünden bir uyuşmazlık yokken, taleple bağlılık ilkesi de ihlal edilerek feshin geçersizliği noktasında karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan muarazanın giderilmesi, sözleşmenin feshinin geçersiz olduğunun tespiti ile aynen ifası, tazminat istemlerine ilişkin olup, mahkemece verilen karara karşı davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini ve davalı tarafından sözleşmenin tek taraflı, haksız olarak feshedildiğini, feshin müvekkilince kabul edilmediğini belirterek, taraflar arasındaki muarazanın giderilmesine, davalı tarafından yapılan feshin geçersiz olduğunun tespiti ile sözleşmenin devamı ve aynen ifasına karar verilmesini, aynen ifanın mümkün olmaması ve sözleşmenin feshine karar verilmesi halinde ise davalının temerrüdü ve haksız fesih nedeniyle aynen ifa yerine geçen ve olumlu zarar kapsamında olan müvekkili şirketin uğradığı kar kaybı nedeniyle fazla hakları saklı olarak şimdilik 1.000.000,00 TL'nın fesih tarihinden itibaren ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Bu tür inşaat sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, yapılması özel şekil şartına tabi olduğu gibi, dönme suretiyle sona ermesi de, tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaştırılmasıyla mümkün değildir. Ancak tarafların tamamının katılım ve dönme konusundaki uygun iradelerinin birleşmesiyle ya da açılacak dava sonucu verilecek kararla da sona erdirilebilir.(Yargıtay.15. HD 2020/1271E, 2021/555K., 01.03.2021)

Dava konusu somut olayda; mahal mahkemesi kararında da belirtildiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Feshe karşı çıkılması durumunda diğer tarafın tek taraflı irade beyanıyla sözleşmenin feshine ilişkin işlemin geçerli olmadığının tespitine dair dava açmasında hukuki yarar bulunmamaktadır.

Ancak dava dilekçesinde sözleşmenin ifasına, bu talebin kabul görmemesi halinde ise davalının haksız feshi nedeniyle kar kaybı talep edilmiş olmakla, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, sözleşmedeki tarafların hak ve yükümlülükleri ile temerrüt durumları değerlendirilmek, davacının sözleşmenin aynen ifası talebinin değerlendirilmesi,

aynen ifanın talep edilemeyeceği kanaatına varılması durumunda ise davacının alacak talebi yönünden inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gibi kabul şekli itibariyle tespit hükmü ile birlikte nispi karar ve ilam harcına ve vekalet ücretine hükmedilmesi de yerinde görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, esası ve davalı vekilinin sair istinaf nedenleri incelenmeksizin mahkeme kararının HMK.'nın 353/1-a.4-6 maddeleri gereğince kaldırılmasına, dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ... · e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır