Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi E.2025/523 K.2025/1329

Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ : 26.12.2025

KARAR YAZIM TARİHİ : 26.12.2025

Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, terditli alacak istemine ilişkin davada mahkemece verilen karara karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili: Taraflar arasında akdedilen dava dilekçesi ekinde sunulan Ankara 50. Noterliğinin 26/05/2009 tarih ve 8399 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, müvekkilinin davalı adına kayıtlı bulunan ... parselde kayıtlı arsa üzerine inşaat yapmayı üstlendiğini, inşaatın yaklaşık %85'inin müvekkilince yapılmış olmasına rağmen davalının imalat bedelini ödemediğini, davalının taraflar arasındaki sözleşmeyi fesihle dava dışı şirketle kat karşılığı sözleşme imzaladığını belirterek,

taraflar arasındaki sözleşme gereğince ve fazla hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkili kooperatife teslimi gereken 16 adet dairenin aynen iadesine, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması halinde imalat bedeli ve inşaat alanında bulunan ve el konulan malzemenin değeri ve bilirkişilerce hesaplanacak 16 adet dairenin değeri olmak üzere fazla hakları saklı olarak şimdilik 10.000,00 TL'nin imalat tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 18.03.2021 tarihli dilekçesiyle 28.08.2018 tarihli bilirkişi heyet raporunda,

2.660.000,00TL davalı kooperatif tarafından el konulan 16 daire bedeli olan alacağın saptandığını belirterek bu nedenle davadaki 10.000,00 TL’lık taleplerini 2.660.000.00.TL.’na yükselterek bu miktarın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili: Dava konusu edilen 16 adet bağımsız bölümün gerçek değerinin tespiti ile eksik harcın davacı tarafından ödenmesi gerektiğini, müvekkilince daha önce açılmış olan Ankara 10.Ticaret Mahkemesinin 2012/87E-422K sayılı dava dosyası incelendiğinde davanın haksız olduğunun ortaya çıkacağını, davacının yüklenici olarak müvekkili kooperatif inşaatlarında hiçbir imalat ve inşaat yapmadığını, zira müvekkili kooperatifin ilk olarak taşınmaza inşaat yapılması için ...

Emlak İnşaat. Ltd.

Şti ile ile düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, davacının sanki tüm işleri yapmış gibi davayı açtığını, oysa inşaatlarda ve şantiyede gerekli tüm tespitlerin yaptırıldığını, el konulan malzemenin de bulunmadığını, müvekkilin yarım bırakılan işleri nam ve hesaba tamamlamaya başladığını ve müvekkilince yapı kullanma izin belgesinin 24.05.2011 tarihinde alındığını, davacının alacaklı olmadığını, aksine davacı namına yapılan işlerden dolayı müvekkilinin alacaklı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince: Davanın, yüklenici konumunda olan davacı ... ile arsa sahibi konumunda olan davalı ... arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı 16 bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali davacı adına tapuya tescili, bu mümkün olmadığında imalat bedeli ve inşaat alanında el konulan malzemenin değeriyle 16 adet dairenin rayiç değerinin tahsili istemine ilişkin olduğu, Ankara 50. Noterliği aracılığı ile düzenlenen dosyada örneği mevcut 26.05.2009 tarih ve 08399 sayılı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nde davacı ...

Konut Yapı Kooperatifi'nin müteahhit (yüklenici) ve almayı vaat eden olduğu, davalı .... ... Konut Yapı Kooperatifi'nin ise arsa sahibi ve satmayı vaat eden (işveren) olduğu, Sözleşmenin "Genel Şartları" başlıklı 1. maddesinde, Arsa sahibinin maliki bulunduğu ...

Parselde kayıtlı 6849 m2 tutarında taşınmaz üzerine onaylattırılmış projesine göre gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat yapılması ve inşaatların oturma iskan raporu dahil bitirilmesi işi olduğu, sözleşme'nin 1. maddesinin c bendinde, "Yapılmış olan iş ve imalatlar ile ilgili olarak Ankara 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/53 D. İş sayılı dosyası ile tespit yaptırılmış ve bilirkişi raporu alınmıştır.

İnşaatı bu aşamaya kadar getiren şirket ile kalan işleri bitirmeyi taahhüt eden ve bu sözleşmenin yüklenicisi arasındaki ihtilaflar arsa sahibi kooperatifi ilgilendirmeyecek ve arsa sahibine karşı ileri sürülmeyecektir." hükmünün yer aldığı, sözleşmenin 4.maddesinde;

sözleşme ile inşaatı ve bitirilmesi kararlaştırılan blokların A, B bloklarından oluştuğu, her katta 4 dairenin yapılmak kaydı ile toplam 80 dairenin 2 blok halinde 10 katlı olarak inşa edileceği, inşa edilen ve kat irtifakı kurulan: A Bloktan 3.kat 12 nolu daire dahil olmak üzere ve başlamak kaydı ile 9. kat 39 nolu daire dahil olmak üzere 28 daire, kalan 5 daire ise A ve B bloklardan olmak ve ara katlardan (zemin ve çatı katı hariç) olmak üzere toplam 33 dairenin arsa sahibi kooperatifin olacağı ve kalan 47 dairenin ise yüklenicinin olacağı,

bu sözleşme imzalandıktan sonra ve kalan imalat işlerinin % 10’luk kısmı yapıldığı takdirde 20 adet dairenin kat irtifak tapusunun yüklenici kooperatife intikal ettirileceği, işlerin tamamen bitirilmesi ve iskân ruhsatı alınması halinde de hak sahibi olduğu tüm dairelerin yüklenici kooperatife intikal ettirileceğinin belirtildiği, sözleşmenin 6/c maddesine göre;

sözleşmedeki hususlara uyulmadığı takdirde ise arsa sahipleri alacağını tahsil için hiçbir mahkeme kararına gerek olmaksızın yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan konutları piyasa değerinden üçüncü şahıslara satacağı ve tapusunu vererek alacağına mahsup edebileceği, yukarıda belirtilen sürelere yüklenici tarafından uyulmadığı,

sözleşme şartlarına uyulmadığı ve belirlenen süreler bitmesine rağmen inşaat yarım kalmış ve yapılması gereken imalatların kalması halinde arsa sahiplerinin hiçbir ihtara gerek kalmaksızın yükleniciye ait olan konutları piyasa değerinden üçüncü şahıslara satarak tapusunu verecekleri ve bu şekilde elde edilecek gelir ile kalan imalatların ve inşaatın bitirilmesini ve ruhsatların alınmasını sağlayacağının belirtildiği, tüm dosya kapsamına göre; inşaatın yapım işinin daha önce dava dışı ...

Emlak İnş...Ltd.Şti. tarafından üstlenildiği, tamamlayamaması üzerine davacı kooperatif ile davalı arasında 26.05.2009 tarihli söz konusu sözleşmenin yapıldığının anlaşıldığı, yine kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 1/c maddesinde; yapılmış olan iş ve imalatlar ilgili olarak Ankara 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/53 D.İş sayılı dosyası ile tespit yapıldığı, inşaatı bu aşamaya kadar getiren şirket ile kalan işleri bitirmeyi taahhüt eden bu sözleşmenin yüklenicisi arasındaki ihtilafların arsa sahibi kooperatifi ilgilendirmeyeceği hususlarının hüküm altına alınmış olduğu,

kat karşılığı inşaat sözleşmesinde esas alınan Ankara 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/53 D.İş sayılı dosyasında düzenlenen 18.12.2008 tarihli bilirkişi raporuna göre; inşaatların %70 seviyesinde tamamlanmış olduğu ve eksik işlerin bedelinin ise 2.100,000,00 TL olduğunun tespit edildiği, Ankara 21 .Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/50 D.İş. sayılı tespit dosyasıyla, inşaatın eksik, kalan işlerinin giderilmesi için 1.260.000,00 TL. harcanması gerektiği, davacı kooperatif tarafından inşaatların %70 seviyesinde iken üstlenildiği, buna göre;

davacı kalan %30’luk imalatı ve iskan ruhsatını yerine getirmekle yükümlü olup, sözleşmenin 4.maddesi çerçevesinde kendisine hakedişi verileceği, sözleşme gereği, davacı yüklenici kooperatifin davalı .... ...

KYK’ne ait inşaatı sözleşme şartlarına göre en geç 25.06.2009 tarihinde bitirmek, geçici iskan belgelerini almak ve teslim etmek zorunda olduğu, tüm konutların kesin iskan ruhsatının en geç 2009 Eylül ayının sonuna yüklenici tarafından alınacağı, taraflar arasında 26.05.2009 tarihli söz konusu sözleşme bağlamında sözleşme konusu işi, %70 inşaat seviyesinde iken işi üstlendiği,

(aktedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de belirtilen Ankara 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/53D.iş sayılı dosyasındaki tespit) kalan %30’luk imalatı ve iskan ruhsatını yerine getirmesi karşılığında, 31 teslim edilen+16 teslim edilmeyen olmak üzere, 47 dairenin verilmesi üzere anlaşma yapıldığı,

taraflar arasındaki anlaşmaya göre davacının davaya konu 16 daire ile ilgili olarak hak edebilecek inşaat seviyesinde inşaat taahhüdünü yerine getirmesi gerektiği ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Ankara 1 Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/53 D. iş sayılı dosyasındaki tespite göre davacının %70 inşaat seviyesindeyken işi üstlenmekle birlikte teslim olgusunu ispat yükümlülüğünün davacı yükleniciye ait olup, davacı yüklenicinin sözleşmeye uygun şekilde edimlerini ifa ettiğine, süresinde inşaatı tamamlayıp teslim ettiğine,

inşaatı getirdiği aşamaya ilişkin ve imalat seviyesine ve inşaat alanındaki malzemelere el konulduğuna ilişkin delil ibraz edilmediği, davacı yüklenici kooperatifin yaptığını ileri sürdüğü iş seviyesine ilişkin olarak teknik bir değerlendirme yapılamadığı,

davacıya ilişkin mali kayıt bilgilerinden dava konusu inşaatın imalat durumunun tespit edilemediği ve yapılan incelemelerin kümülatif hesaplamalar içerdiği anlaşılmakla tapu iptal davasının ve davacı tarafça ispatlanamayan alacak davasının ayrı ayrı reddine karar verildiği gerekçesiyle, tapu iptal tescil ve iade davasının reddine, alacak davasının reddine, Ankara 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05/02/2019 tarih 2015/472 esas sayılı, B blok 34 ve 35 nolu taşınmazlara ilişkin ihtiyati tedbirin iş bu kararın kesinleşmesine kadar devamına karar verilmiştir.

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle: Mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, mahkemenin davanın reddi sebebi olarak delillerin ibraz edilmemesinden dolayı davanın ispatlanamamasını gösterdiğini, ancak bunun doğru olmadığını, delillerin istendiği takdirde müvekkili kooperatifin yerinde incelenebileceğini, dilekçelerinde de kooperatife ait bilgi ve belgelerin temin yeri ve yönteminin gösterilmesine rağmen verilen davanın reddi kararının haksız ve hukuksuz olduğunu, mahkemece incelenmeyen ve değerlendirilmeyen hususların değerlendirilmesini talep ettiklerini,

taraflar arasındaki 26.05.2009 tarihli sözleşmeye bakıldığında inşaatın tamamlanması için müvekkili kooperatife yaklaşık 1 aylık müddet tanınarak inşaatın sözleşme şartlarına uygun olarak en geç 25.06.2009 tarihinde bitirmek ve geçici iskan belgelerini alıp teslim etmek zorunda tutulduğunu, dönemin kooperatif yönetiminin böyle bir hususta sözleşme yapabilmesinin ancak genel kuruldan bu konuda alınmış bir yetkiye bağlı olduğunu, ancak bu hususta alınmış bir karar veya kooperatife verilmiş bir yetkinin mevcut olmadığını, davaya konu 26.05.2009 tarihli sözleşmenin,

süre bakımından müvekkilini zora soktuğunu ve süreye ilişkin maddenin müvekkilinin alacaklarına halel getiren bir madde olduğunu, burada müvekkilinin iyiniyetinin korunması ve ayrıca 1 aylık sürede arsa sahibinin inşaatı inşaata elverişli bir şekilde teslim edip etmediğinin değerlendirilmesi gerektiğini, kural olarak arsa sahibinin, inşaat yapılacak arsayı yükleniciye inşaata elverişli olacak şekilde teslim etmesi gerektiğini, ancak bu noktada herhangi bir değerlendirme ve tespit yapılmadığını, arsa sahibinin temerrüdü hakkındaki itirazlarının değerlendirilmediğini,

davalı tarafça da inşaatın inşaata elverişli olarak müvekkiline teslim edildiğine dair bir delil sunulmadığını, arsanın müvekkiline hangi tarihte inşaata elverişli şekilde teslim edildiği hususunun değerlendirilmesinin, inşaatın süresinin tespiti bakımından önem arz ettiğini, zira dosya kapsamında arsa sahibinin temerrüdüyle ilgili iddiaların mevcut olduğunu, ayrıca verilen süre içerisinde inşaatın hangi aşamaya geldiği noktasında ve iddialardan biri olan davalı arsa sahibinin temerrüdüyle alakalı bir değerlendirme yapılmadığını,

bu noktada inşaatın tamamlanmasına olanak verilip verilmediğinin de değerlendirilmesi gereken hususlardan olduğunu, dosya kapsamında itiraz ve beyanlarına rağmen dilekçelerinde detaylı olarak belirttikleri bu hususların dikkate alınmadığını ve gerekli incelemelerin yapılmadığını, ayrıca mevcut durumda konutlarda ikamet edildiğini, konutların tamamlandığı hususunun mahkemece dikkate alınmadığını, işbu hususlarda mahkemece eksik inceleme yapıldığını,

kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karma nitelikte özel bir sözleşme olup bu sözleşme türünün tek taraflı irade beyanı ile sonlandırılması mümkün olmadığı gibi verilen kısa sürede inşaatın hangi aşamaya geldiğinin değerlendirilmesi gerektiğini, bu noktada kooperatifin inşaatı tamamlamadığı,

yahut sözleşmenin yerine getirip getirilmediğine dair herhangi bir bilgi, belge mevcut olmaksızın, davacı müvekkiline ait olması gereken bağımsız bölümleri 3.kişilere sattığını, müvekkiline ait olması gereken 16 bağımsız bölümü davalının satması nedeni ile müvekkilinin zarara uğradığını, davalı tarafından elde edilen haksız menfaatin mevcut olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Dava, tapu iptali ve tescil, terditli alacak istemine ilişkin olup, mahkemece verilen karara karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, mahkemece, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun ve isabetli karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ... e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır