Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi E.2025/793 K.2025/940

İlk Derece Mahkemesinin kararı ve dosya içerisinde bulunan belgeler okunup incelendi. Üye hakimin görüşü değerlendirildi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVACININ İDDİALARININ ÖZETİ

Davacı vekili. Antalya'da yaşayan davacının ... sitesinde ... İnşaat & Emlak ...'a ait ilandan ... Mah. ... Ada ... Parsel .../Antalya adresinde bulunan ... Blok ... Kat ... numaralı daireyi gördüğünü, emlakçı ile irtibata geçtiğini, dairenin devri için emlakçı ile birlikte ... Konut Yapı Kooperatifi üyeleri ile görüştüğünü, kooperatif yöneticisi olduğunu söyleyen ...

Bey'den (soyadı bilinmemektedir) ilgili taşınmazın hisse sahibinin ... olduğunu öğrendiğini ve ... ile anlaşarak Antalya 27. Noterliği'nin ... yevmiye nolu Kooperatif Hisse Devir sözleşmesi ile 12/08/2022 tarihinde davaya konu dairenin satışına ilişkin sözleşme imzalandığını, sözleşme içeriği de ... Konut Yapı Kooperatifi'nde bulunan açık adresi Antalya ili, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ... parselde bulunan ... blok ...

Kat ... numaralı dairenin 700.000,00 TL tutarında olduğunun, müvekkilinin belirtilen daire karşılığında ...'a 700.000,00 TL elden ödeme yaptığını, 12.08.2022 tarihinde ... Konut Yapı Kooperatifi ile davacı arasında Kooperatif Hisse Devir Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme içeriğinde özetle.

"Devreden devir alana hisse karşılığı olan ortaklık hak ve hisseleri ile bu hisse nedeni ile tahsis edilmiş ve edilecek tüm hakların tamamını bütün hukuki sonuçları ile birlikte müvekkili ...'a devir ettiğini, Antalya ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde bulunan ... Blok ...

Kat ... numaralı dairenin ilgili hisseye karşılık geldiğinin devir eden tarafından taahhüt edildiğini, her ne kadar 12.08.2022 tarihli Antalya 27. Noterliği'nin ... yevmiye numaralı sözleşmede kooperatif hisse senedi devir bedeli 50.000,00 TL gösterilmiş ise de gerçek devir bedelinin 700.000,00 TL olduğunu nitekim müvekkilinin evi aldığı tarihteki emsal satış bedelleri ve o tarihteki aynı binada bulunan diğer gayrimenkullere ait ... isimli internet sitesindeki ilanlara bakıldığında gerçek rayiç bedelinin 50.000,00 TL olmadığının görüleceğini, müvekkilinin söz konusu gayrimenkulü ...

İnşaat Emlak-... aracılığı ile satın aldığını ve ...'a emlak komisyon aracılık bedeli olarak 10.000,00 TL elden ödediğini, 50.000,00 TL gerçek satış bedeli olsa idi emlakçının bu kadar yüksek komisyon bedeli alamayacağını, nitekim sundukları gayrimenkul satış sözleşmesinde de komisyon bedeli olarak alıcı ve satıcıdan % 2 alınacağının yazıldığını, 700.000,00 TL'nin %2'si 14.000,00 TL olup, pazarlık sonucu emlakçıya 10.000,00 TL ödendiğini, müvekkilinin konut bedelini ödediğini ve kooperatife ortak olduğunun noterde düzenlenen kooperatif hisse devir sözleşmesi,

daire teslim icmali, kooperatif yönetim kurulu kararı, protokol ve makbuz ile sabit olduğunu, söz konusu deliller de değerlendirildiğinde açık bir şekilde davacının taşınmaz sahibi olma iradesiyle hareket ettiğini ve kendisine düşen tüm edimleri yerine getirdiğinin görüleceğini, kooperatiften herhangi bir borcu olmadığına dair noter onaylı yazılı belge aldığını ve taşınmazın mülkiyetini kazanma hakkını elde ettiğini, fakat söz konusu taşınmazın tesliminin hala gerçekleştirilmediğini, kararlaştırılan gecikme kira bedelinin de davacı müvekkiline ödenmediğini,

dairenin hem teslim hem de oturum tarihi çoktan geçmiş olmasına rağmen halen inşaatın tamamlanmadığını, müvekkilinin satın aldığı ve hukuken kendi payına düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen kazandığı mülkiyet hakkının kendisine teslim edilmediğini beyanla dosyanın davalıları ve konusu aynı olan Antalya 2. Tüketici Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesini, ... Mah. ... Ada ... Parsel ... Blok Kat ...

Daire ... .../Antalya adresinde bulunan dairenin tapu kaydına bedelinin davacı müvekkili tarafından eksiksiz olarak ödendiği göz önünde bulundurularak 3. kişilere devrine mani olmak üzere teminatsız olarak tedbir koyulmasına, yapılacak yargılama neticesinde ... Mah. ... Ada ... Parsel ... Blok Kat ...

Daire ... .../Antalya adresinde bulunan dairenin davacı müvekkili ... adına tapuya kayıt ve tesciline, mahkeme aksi kanaatte ise yapılan ödemelerin faizi ile birlikte taraflarına geri ödenmesine, davalı Kooperatif tarafından imzalanan Daire Teslim İcmali gereği 30.09.2022 tarihinden itibaren başlayarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla aylık 1.500,00 TL gecikme kira bedelinin davalılardan alınarak davacıya ödenmesine, dosyanın davalıları ve konusu aynı olan Antalya 2. Tüketici Mahkemesi'nin ...

Esas sayılı dosyası ile usul ekonomisi açısından birleştirilmesine karar verilmesini yargılama giderlerlerinin davalılar üzerinde bırakılmasına, lehlerine vekalet ücretine hükmedilmesini karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

DAVALININ SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davalılar ..., ..., ... ve ... vekili; davacının iddialarını reddetmekle birlikte, dava konusu taşınmaz için ... ....Ltd.

Şti ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ancak henüz inşaata başlanmadığını, bu nedenle müteahhit şirkete verilmesi gereken herhangi bir taşınmazın bulunmadığını, müteahhit şirket ile kooperatif arasında başkaca sözleşme yapılmış ise sözleşmeden müvekkillerinin bilgisi ve izni olmadığını, zaten bu sözleşmenin feshedildiğinin haricen öğrenildiğini, davalı müvekkilleri tarafından davacı tarafa herhangi bir taşınmaz satılmadığını, satışa izin verilmediğini bu nedenle davacının müvekkillerinden herhangi bir hak ve alacak talep edemeyeceğini,

henüz müteahhidin hak etmediği taşınmaz için davacının böyle bir dava açamayacağını beyanla öncelikle davanın usulden olmadığı takdirde esastan reddini talep etmiştir.

Davalılar ..., ..., ..., ... vekili; tedbire itiraz ettiklerini, görev itirazlarının, husumet itirazlarının ve dava şartı itirazlarının bulunduğunu, esasen davalı kooperatifin müvekkili arsa sahibinden temlike konu edilebilecek bir hak ve alacağı olmadığını, müvekkilerinin müteahite devir ve temlik hususunda herhangi bir muvafakat ve yetki vermediklerini, taşeron firma tarafından yapılan bir temlik var ise geçersiz olduğunu, davanın taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi açısından incelendiği takdirde de reddi gerektiğini,

anılan sözleşme incelendiğinde davalıların diğer hissedarların da sözleşme yapması şartıyla taşınmaz satış vaadinde bulunduğunu ancak dava tarihi dikkate alındığında tapu sicilinde malik gözüken hissedarların tamamının sözleşmeyi imzalamadığını, bu eksikliğin dava tarihinde de giderilmediği dikkate alındığında Antalya 16. Noterliği'nin 08/11/2021 tarih ... yevmiye numaralı işlemi ile kurulan sözleşmenin geçersiz olduğunu, anılan sözleşmenin davalı müvekkillerini henüz yükümlülük altına sokmadığını, dava tarihi itibari ile müteahhidin taahhüt etmiş olduğu inşaatın tamamlanmadığını,

davalı müvekkiline karşı müteahhit tarafından edimlerin yerine getirilmemiş olduğu dikkate alındığında davacının tescil talebinin yersiz olduğunu, davacının hisse devir bedeli olarak 700.000,00 TL elden ödeme yaptığına ilişkin iddiasını yazılı delille ispatı gerektiğini, taşınmaz için gecikme kira bedeli ödenmesini talep etmişse de davacının bu talebinin muhatabının müvekkili arsa sahipleri olmadığını, nitekim davacının anılan ödemeyi davalı müvekkillerine yapmadığını,

davalı müvekkillerinin bahse konu sözleşmenin tarafı olmadığından ve davacı yanca müvekkillerine yapılan bir ödeme de bulunmadığından davacı yanca taşınmaza ilişkin gecikmiş kira bedelinin davalı müvekkillerinden talep edilmesinin haksız ve yersiz olduğunu beyanla davanın görev yönünden netice itibariyle esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ... ve ...; görev itirazında bulunduklarını, davaya bakması gereken mahkemenin Ticaret Mahkemeleri olduğunu, davacının taleplerini davalı kooperatifle aralarında yapmış olduğu sözleşme ve protokollere dayandırdığını, kendilerinin anılan sözleşme ve protokollerin tarafı olmadığını, dolayısıyla husumet itirazlarının olduğunu, kooperatifin ... şirketi ile sözleşme yaptığını, bahse konu yüklenicilik sözleşmesinin davalı ...

Şirketi tarafından feshedildiğini, dolayısıyla geçersiz sözleşmeye dayalı yapılmış olan adi yazılı satış sözleşmesinin de geçersiz olduğunu, ... şirketi ile arsa malikleri arasında yapılmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde taşeron olduğu iddia edilen davalı kooperatifin de A ve B bloklarda herhangi bir alacak hakkı da bulunmadığını, müteahhidin taahhüt etmiş olduğu inşaatın tamamlanmadığını,

müteahhidin arsa sahibine karşı borcunu yerine getirmediği durumlarda üçüncü kişi arsa sahibinden kendi adına bağımsız bölümlerin mülkiyetinin tescilini isteyemeyeceğini beyanla görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olması nedeniyle görevsizlik kararı verilmesini, bu talebin yerinde görülmemesi halinde davanın husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, haksız açılmış işbu davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece; "... 08/03/2023 tarihinde açılan alacak davasında 7155 Sayılı Kanun gereği arabuluculuğa başvuru dava şartı olup dava dilekçesi ekinde davacı tarafın arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılmadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklemediği,

davacı vekilinin 17/10/2024 tarihli beyanı ile arabulucuya başvurulmadan dava açıldığını beyan ettiği, dikkate alındığında ilgili Kanun 18/A maddesi gereğince davacı tarafa son tutanağın 1 haftalık kesin süre içerisinde mahkemeye ibraz edilmesi yönünde ayrıca ihtarname tanzim edilmeksizin dava tarihi olan 08/03/2023 tarihinden önce arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediği anlaşıldığından arabuluculuk dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine" karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın öncelikli olarak tapu iptali ve davacı müvekkil adına tescili talepli olduğunu, tescilin mümkün olmaması durumunda davacı müvekkilinin taşınmazı satın alma gayesi ile yapmış olduğu ödemelerin güncel tapu bedellerinin de hesaplanarak ödenmesinin talep edildiğini, davanın terditli olarak açıldığını, asli talebin zorunlu arabuluculuğa tabi olmadığını, asli talep incelenmeden fer'i talebin incelenemeyeceğini, mahkemece davanın esası yönünden incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması talep emiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Dava, tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Mahkemece yazılı gerekçeyle, davanın HMK 115/2. maddesi ve 7155 Sayılı Kanun 20-23.maddeleri gereği arabuluculuk dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

Dairemizce istinaf incelemesi, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren 7155 Sayılı Yasanın 20. maddesi ile 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5. maddesine eklenen 5/A- 1 maddesinde " Bu Kanunun 4. maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır." hükmüne, yine 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesinin 2. fıkrasının 4. cümlesinde "Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın,

dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir." düzenlemesine yer verilmiştir. Bu bağlamda aynı kanun ile 6102 sayılı TTK’ya 5/A maddesi ile getirilen düzenleme ile, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bir dava şartı olarak kabul edilmiştir.

Davanın konusunun birden fazla olması ve bunlardan bir kısmının bir miktar para alacağına, bir kısmının ise miktara tabi olmaması halinde, yani HMK'nın 110. maddesi anlamında bir dava yığılması ve talepler arasında da HMK'nın 166. maddesi anlamında bağlantı bulunması halinde, uyuşmazlığın ne şekilde çözümleneceğine ilişkin bir hüküm bulunmamakta ise de, Anayasamız uyarınca uyuşmazlığın çözümünde asıl olanın mahkeme yargısı olduğu dikkate alındığında,

aralarında bağlantı bulunan ve miktara tabi olan ve olmayan talepleri bir arada içeren talep yığılmasının söz konusu olduğu davaların ticari arabuluculuğa tabi olmaksızın mahkemece çözüme kavuşturulması gerekir. (Yargıtay 11. H.D'nin 04.11.2020 tarih 2019/3611 E, 2020/4734 K sayılı kararı ve aynı yöndeki 10.02.2020 tarih ve 2019/3048 E – 2020/1093 K, 17.02.2020 tarih 2020/197 E-2020/1578K sayılı kararları).

Bu hukuki açıklamalar ışığında, davacı asli talep olarak, Kooperatif Hisse Devir sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil, bu olmadığı taktirde terditli olarak tazminata karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Terditli olarak açılan davalarda arabuluculuk dava şartının ilk talebe göre değerlendirilmesi gerekmekte olup davacının ilk talebi olan tapu iptal ve tescil ile ilgili arabuluculuğa başvurulup müzakere etmesi beklenemez. Bu nedenle davada arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmadığından İlk Derece Mahkemesince, davanın arabuluculuk dava şartına tabi olmadığı gözetilerek yargılamaya devamla ortaya çıkacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken arabulucuya başvuruya ilişkin dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç olarak, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a-4. maddesi gereğince kaldırılmasına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine geri gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

...