İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2018/2090 K.2020/1038

İlk derece mahkemesince verilen davanın reddine yönelik hükmün davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında akdedilen sözleşme ile, İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, ... Mah. ... Ada, ... parselde kayıtlı 4.790,64 m2'lik arazi üzerine inşa edilecek olan ... isimli sitenin ... no.lu villasının inşa edilip müvekkiline satılacağının kararlaştırıldığını, sözleşmenin 5. maddesinde müvekkilinin 10 villalık sitenin ortak alanlarında da arsa payı olan %10 oranında ortak olacağı belirtildikten sonra,

ortak alanların havuz, otopark, basket sahası, tenis kortu olacağının, ayrıca her villanın kendisine ait bir otoparkı ve bahçesinin olacağının belirtildiğini, müvekkilinin taşınmazı bu şartlarla satın almasından bir süre sonra Üsküdar Belediyesi Emlak İstimlak Müdürlüğü tarafından arazinin belediye mülkiyetinde olduğu ve site üyeleri tarafından işgal edildiğine dair ihbarda bulunulduğunu, bu nedenle müvekkilinin ücretsiz kullanması gereken ortak alanlar için ecrimisil bedeli ödemek zorunda kaldığını, aksi halde bu alanları kullanmaktan mahrum kalacağını,

ortak alanlarının kullanılamamasının taşınmazın değerinde çok büyük azalmaya neden olacağını, taşınmazı yatırım amaçlı alan müvekkilinin zarara uğradığını belirterek, şimdilik 30.000,-TL değer kaybının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalılar vekili; davacının taşınmazı satın almasının üzerinden 10 yıldan fazla zaman geçtiğini, bu nedenle taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacının taşınmazı henüz inşaatı başlamadan satın almış gibi bir izlenim yarattığını, oysa taraflar arasında yazılı bir sözleşme olmadığını, davacının taşınmazı vaziyet planında her villada 2 otopark ile konumuna göre bahçe bulunduğunu görerek,

bitmiş vaziyette satın aldığını, davacının iddia ettiği şekilde havuz, basket sahası, tenis kortu, spor alanları gibi ortak alanların taahhüt edilmediğini, vaziye planında da bu alanların olmadığını, belediye tarafından ecrimisil talep edilen alanın yeşil alan olarak terk edilen ancak site üyeleri tarafından işgal edilmiş bir alan olduğunu, sitenin vaziyet planında bu alanın siteye ait olmadığının görüldüğünü, bu hususta yanıltma söz konusu olmadığını, bu durumun davacı tarafından da bilindiğini, davacının taşınmazı alırken basiretli bir tacir gibi hareket ettiğinin kabul edilmesi gerektiğini, şayet ecrimisil ödemek istemiyorlarsa,

bu alanı kullanmayı sonlandırabileceklerini, ... ve davalı şirket yetkilisi ...'ın davada taraf olarak gösterilmesinin doğru olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; davacı şirketin dayanak adi yazılı sözleşmede taraf olmadığı için dayanak yapılan taahhütler yönünden bir tazminat talep hakkının doğmayacağı gibi, resmi tapu senedi yönünden de iddia edildiği suretle bir taahhüdün yer almadığı, bir sermaye şirketi olan davacı şirketin basiretli tacir gibi hareket ederek satım öncesi gerekli araştırmaları yapmasının, kendisi için ticari zarara sebep olacak tasarruflardan kaçınmasının basiretli tacir olmanın gereği olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

İstinaf yoluna başvuran davacı vekili; ...'ın sözleşmeyi şirket yetkilisi olarak imzaladığını, bu nedenle bu ret gerekçesinin yerinde olmadığını, sözleşmenin 5. maddesindeki taahhütlerin geçerli olup davalı tarafından yerine getirilmediğini, müvekkilinin basiretli bir tacir olarak davrandığını, buna rağmen sözleşme ve vaziyet planındaki taahhütlerin yerine getirilmediğini belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

GEREKÇE

Dava, satış sözleşmesine dayalı ayıp iddiası nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Ayıp, taraflar arasındaki sözleşme ile kararlaştırılan vasıfların eksikliği veya kararlaştırılmamış olsa dahi dürüstlük kuralı gereğince eserde bulunması gerekli vasıfların eksikliği iken; sözleşmeye aykırı ifa (aliud ifa), taraflar arasındaki sözleşmeyle kararlaştırılmış olan eserden bambaşka bir eserin teslimidir.

Ayıplı ifa halinde ayıplı olsa da bir ifa mevcutken, aliud ifada ise sözleşme hiç ifa edilmemiş kabul edilmektedir. Bu nedenle aliud ifa halinde yüklenici, ayıba karşı tekeffül hükümlerine göre değil, borcun hiç ifa edilmemesine ilişkin TBK'nın 112. ve devamı maddeleri hükümleri uyarınca sorumlu tutulmalıdır.

Bu durumda iş sahibi için muayene ve ihbar külfetinden söz edilmesi mümkün olmadığından, uyuşmazlık halinde ayıp ihbarına ilişkin sürelerin uygulanması söz konusu olmayıp genel zamanaşımı sürelerinin dikkate alınması gereklidir. Somut olayda satışı yapılan taşınmazın taahhüt edilen vasıfları taşımadığı ileri sürüldüğüne göre, ayıplı ifa iddiasına dayanıldığı kabul edilmelidir.

6102 sayılı TTK'nun 23/1-c maddesi gereğince; malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı 2 gün içerisinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra 8 gün içerisinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa haklarını korumak için durumu satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda 6098 sayılı TBK'nun 223/2. maddesi uygulanır.

6098 sayılı TBK'nun 223/2. maddesine göre ise, alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir, bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

Somut olayda; dayanak sözleşmede sözleşmenin yüklenici ... ile müşteri ... arasında düzenlendiği belirtildikten sonra, ... ile davalıların imzasının bulunduğu, tapu devri davacı şirket adına yapıldığına göre ...'ın sözleşmeyi davacı şirket yetkilisi olarak şirket adına imzaladığının kabulünün gerektiği, davalı ... yüklenici olup, diğer davalıların ise arsa maliki olarak taahhüt altına girdikleri de dikkate alındığında, davacı ve davalıların aktif ve pasif husumet ehliyetinin bulunduğu görülmüştür.

Taraflar arasında 14.11.1999 tarihli adi yazılı sözleşme imzalandığı, tapu devrinin 21.12.1999 tarihinde gerçekleştiği, Üsküdar Belediyesince 05.02.2014 tarihli ecrimisil ihbarnamesinin gönderildiği, davanın ise 14.03.2014 tarihinde açıldığı sabittir.

Mahkemece yapılan keşif sonrasında alınan bilirkişi raporlarında tespit edildiği üzere, satışı yapılan taşınmazda adi yazılı sözleşmeyle taahhüt edilen havuz, spor tesisi, otopark gibi ortak alan imalatlarının gerçekleştirilmiş olduğu, taşınmazın ortak alanlarının kısmen belediye mülkiyetindeki yol ve yeşil alan kapsamında kaldığı anlaşılmaktadır.

Taşınmazın ortak alanlarının belediye mülkiyetinde olduğu hususu, niteliği itibariyle açık ayıp niteliğinde olup, tacir olan davacının basiretli bir tacir olarak taşınmazı satın alırken bu hususu ilgili belediye nezdinde araştırarak tespit etmesi mümkün iken, bu yapılmamıştır. Davacının, taşınmazın bu durumunu bilerek gizlediği, davacıyı yanıltıcı hareketlerde bulunduğu yönünde de bir delil bulunmamaktadır.

Dolayısıyla davacı yasal süresinde ayıp iddiasında bulunmamış olup, taşınmazın tapuda adına tescilinden 14 yıldan fazla bir süre sonra ayıp iddiasına dayalı olarak bedelde indirim talep edilmesi mümkün değildir. Bu itibarla ilk derece mahkemesi kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olup davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.