İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2018/605 K.2019/973

Davanın kabulüne ilişkin hükmün davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin dava dışı .... aracılığı ile Bodrum ticaret siciline kayıtlı .....Ltd.

Şti'ne atfen yetki mektubu imzalayarak kendisi adına davalıdan 12 adet taşınmaz alımı yapılması için yetkilendirildiğini,12 adet taşınmaz satış bedelinin ilk taksiti olarak 181.530-sterlini danışmanlık şirketi hesabına gönderdiği,ödemelerin tamamının davalıya aktarıldığı inancı içinde bulunduğunu, davalının 12 taşınmazı çeşitli nedenlerle A Blok'tan başka bloklara kaydırılacağı dayatması ile karşılaştığını, davalı yetkilisi ile harici satış sözleşmelerine ek nitelikte "Ek protokol ve Takas Anlaşması" imzaladığını, bu anlaşma ile davalı toplamda 179.190 sterlin bedeli her bir taşınmaz için müvekkilinden aldığını kabul ettiği,

...'ın yöneticisi olduğu şirket ile davalı arasında gayrimenkul ve ticaret sözleşmesi imzalandığının öğrenildiği, davalının ... olan komisyon borcunun davacının ödemelerini elinde tutan danışmanlık şirketi tarafından acenteye olan borcun davacıdan olan alacağın acenteye temliki suretiyle ödenmesinin düzenlendiğini davalı, acente ve danışmanlık şirketlerinin ilişkisinde ödenen toplam 181.530 sterlini davalıya ve acenteye ödediği,

ancak harici satış sözleşmesine konu hiç bir taşınmazın zilyetlik ve tapu devrinin alınmadığını, resmi şekle uyulmadan yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinin geçersiz olduğu,bu nedenle herkesin aldıklarını iade ile yükümlü olduğu, ödenen toplam 179.190 GBP'inin karşılığı 515.063 TL'nin dövize uygulanan en yüksek reeskont faizi ile davalıdan tahsili talep edilmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin İnnovie adı altında toplu konut inşa ettiğini, davacının yetkili temsil belgesi ile danışmanlık şirketi aracılığı ile 10 adet daireyi satın aldığını, harici satım sözleşmesi ile alınan dairelerin bedellerinin müvekkiline ödendiğini, 10 adet dairenin tapusunun alındığını, harici satım sözleşmesi ile ayrıca 3 yıl boyunca dairelerin değerlerinin %6 sı kadar kira ödemeyi satıcı şirketin taahhüt ettiği, hatta davacının avukatı aracılığı ile gönderdiği ihtarda tapuları aldıklarını, birikmiş kira alacağını talep ettiklerini, kiraların banka aracılığı ile yatırıldığını,

davacının yine aynı tarihli İnnovie 2 adlı projeden 12 adet daireyi de aynı şekilde satın alarak, kısmen peşinatları ödediğini, 2. etaptan alınan daire blok ve numaraların da değişiklik olduğunu, dayatma olmadığı, davacının aldığı 12 adet dairenin borcunun ödenip, teslim alınmasının, aksi halde o güne kadar yapılan ödemelerin ceza-i şart olarak kalacağının ihtar ettiklerini, davanın karşı ihtarı ile 12 adet daire ile ilgili imzalanan harici satış sözleşmesinin geçerli olmayıp paranın iadesinin talep edilmesi üzerine,

sözleşmenin feshedilerek 2. etap 12 adet daire için ödenen bedelin ceza-i şart olarak kaldığını, İnnovie 1. etap ile ilgili sözleşmenin 2. etap içinde aynı olup, birini kabul ederken diğerinin geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin MK 2 ye aykırı olduğunu, haksız davanın reddine karar verilmesi istenmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, gerek ödeme tarihi, gerekse dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 213. Maddesi ve Tapu Kanunu 26. Madde, MK 706/1 madde gereğince taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmasının şart olup, resmi şekil şartına uymayan sözleşmelerin geçersiz olduğunu, ancak böyle sözleşmeler de tarafların sözleşmeyi yerine getirmemesi halinde birbirlerine verdiklerini geri isteyebileceklerinin düzenlendiği, taşınmazların davacıya devrinin yapılmadığının ihtilafsız olup, tahsil edilen paranın iade yükümlülüğü olduğu, şekil şartına uyulmadan yapılan harici satım sözleşmesi de geçersiz olup, zamanaşımı bulunmadığından davanın kabulüne, dava tarihi itibariyle faiz yürütülmesine ilişkin karar vermiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili; davacının davasını şekle aykırılık nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandırdığını, bu nedenle 16.01.2009 - 26.01.2009 tarihlerinde gayrimenkuller için ödediği bedellerini talep ettiği , davanın 24.11.2011 tarihinde yani sözleşme ve ödeme tarihinden yaklaşık 3 yıl sonra açıldığı bu nedenle TBK 82. (BK 66) madde gereği zamanaşımı geçtiğinden davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiği,Şekil eksikliğini, olayda ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup, dürüstlük kuralına aykırı davrandığı,

zira ilk etapta işlemlerin edimlerin karşılıklı yerine geldiğini, teslim aşamasına kadar satın almaktan vazgeçeceğine dair beyanının olmayıp bakiye borcu ödememe amacını güttüğünü,Davacının 07.01.2009 tarihli sözleşme ile satın aldığı 12 adet dairenin parasının ödendiğini ispat edemediğini, ...

Ltd. adlı firmanın, müvekkilinin acentesi olmayıp, para tahsil yetkisinin bulunmadığını, sözleşmede ödeme yapılması gereken hesabın açık olarak belirtildiğini,77.554-GBP ödemeden başkaca ödeme olmadığını , bu nedenlerle kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava;resmi şekil şartına uyulmadan yapılan gayrımenkul satım sözleşmesinde ödenen bedelin tahsili için açılan alacak davasıdır.Taraflar arasında imzalanan 7.1.2019 tarihli satış sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (TMK m.706, BK m.213, TBK. md 237, T.Kanunu m.26 Noterlik Kanunu m.60). Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz.

Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

Ancak geçersiz sözleşmeye istinaden karşılıklı edimler yerine getirilmiş ise artık bir geçersizlikten söz edilemeyecektir.Satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığında ve tapu devrinin gerçekleşmediğine ilişkin ihtilaf olmayıp ,davacının aynı tarihte aynı şekilde düzenlenen sözleşmeye dayalı olarak innovia 1 projesinden satın aldığı 10 adet dairenin tapusunu aldığı ,aynı tarihte innovia 2 projesinden satın aldığı gayrımenkuller için geçersizlik iddiasının ileri sürülmesinin MK 2 ye aykırı olduğu davalı tarafından ileri sürülmekte ise de İnnovia 1 projesi ile ilgili bir uyuşmazlık olmadığı ,tarafların karşılıklı edimlerini yerine getirdiği

,tapudan satışları yapılan taşınmazların ,İnnovia 2 projesinde bulunan taşınmazların satışına dair sözleşmenin geçerliliğine etkisi bulunmadığına dair ilk derece mahkemesinin kabulünde isabetsizlik yoktur.Davacının peşinat olarak .... etabına ait taşınmazlar ile ilgili olarak ise 12 adet dairenin satışına ilişkin davacı tarafından, yapılan bilirkişi incelemesi ile de belirlendiği üzere ödenen 179.190 ingiliz sterlini peşinat davacı tarafından sözleşme feshedilerek iadesi talep edilmiştir.

Davalı ise sözleşme gereğince ceza-i şart olarak bu bedelin kendilerinde bırakılması gerektiğini ileri sürmektedir.Davalı vekili cevap dilekçesini ıslah ettiklerini beyan ederek zamanaşımı defiinde bulunmuş,mahkemece bu talep hakkında bir karar verilmemiş ise de , geçersiz de olsa satış sözleşmesi sözkonusu olduğu,ödemelerin 2009 yılında yapılıp 24.11.2011 tarihinde davanın açıldığı anlaşılmakla TBK 146 gereği 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanması gerektiğinden davalı vekilinin zamanaşımı süresinin dolduğuna yönelik istinaf sebebi yerinde görülmemiştir.Davalının geçersiz olan bu sözleşmeye yönelik,

davacı tarafından sözleşmenin feshedilmesi karşısında ödenen bedelin ceza-i şart olarak bırakılacağı yönündeki istemi yerinde değildir.Zira şekil şartına uygun yapılmayan sözleşme gereği, sözleşmede bulunan ceza-i şart hükmü de geçersizdir.Davalının aşamalarda 77.554-GBP den başkaca ödeme yapılmadığını ,bakiyenin şirkete ödenmediği ,komisyoncuya yapılan ödemelerden davalının sorumlu olmadığına yönelik savunmaları kapsamında dava dışı şirketin ticari defter kayıtları da incelenmek suretiyle komisyoncuya davalı adına yapılan ödemelerin de davalıya yapılmış sayılacağına yönelik tesbiti de yerindedir.

Zira davalı delil listesinde davacının delil olarak sunduğu beyan edilen (EK-8)ek takas anlaşmalarının varlığı davalı tarafın da kabulündedir.Her bir daireye ait 5.5.2009 tarihli ek protokol-takas anlaşmasında davacıya satılan A1 blokta ki gayrımenkullerin yerine ,E1 bloktaki tahsis edilen yeni dairelerin bilgilerinin ve davacının ödediği yeni dairelere mahsup edilecek peşinatın açıkça yazdığı, buna göre davacının 179.190-GBPyi peşinat olarak ödediği sabittir.

(17.830+17.830+12.100+11.376+13238+13238+11.815+13.808+20.354+20.354+13.439-179190-GBP) Takas anlaşmalarıyla davacının her bir daire için ödediği peşinat sözleşmeye yazıldığından davalının 77.554-GBP den başka ödeme almadığı yolundaki savunmasına ve istinaf nedenlerine itibar edilmemiştir.Ancak dava dilekçesinde davanın konusu ve netice-talep başlığı altında yer alan davacı talebini içerir ifadelerden anlaşılacağı üzere davacı tarafça,

başlangıçta 179.190 İngiliz Sterlini (GBP) karşılığı 515.063-TL nin gbp ye uygulanan reeskont faizi ile tahsili talep edilmiştir.Bu itibarla GBP cinsinden talepte bulunma hakkından feragat edilmiş sayılacağından, artık bir daha ıslah yolu ile dahi GBP üzerinden talepte bulunulamaz.Ancak mahkemece 179.190- İngiliz Sterlini (GBP) nin tahsiline karar verildiği , her ne kadar davalı vekili bu hususa ilişkin istinaf nedeni olarak ileri sürmemiş ise de emredici kurala ve HMK 26. Maddesine aykırılık teşkil ettiği ,mahkemenin davacının talebi ile bağlı olup, bu talepten fazlasına veya başka bir şeye karar veremeyeceği gözetilerek resen incelenmiştir.

Davalı tarafın istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve 179.190 GBP karşılığı 515.063-TL nin dava tarihinden itibaren reeskont faiz işletilerek davalıdan tahsiliyle davacıya ödenmesine karar verilmiştir.