İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2021/1544 K.2022/964

Davanın açılmamış sayılmasına ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı ...nş....A.Ş.'den Kadıköy Kentplus projesinden C Blok 155 ve 156 nolu taşınmazları "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile iş yeri kullanmak üzere satın aldığını,borcunu ödemeye devam ettiğini, fakat sonrasında davalı ...

İnş...A.Ş. tarafından 155 nolu taşınmazda davalı...Bankası, 156 nolu taşınmazda ise ...Bank lehine ipotek tesis edildiğini, ayrıca taşınmazlara davalı ...bank ve taşınmaz satın alan diğer mağdurlar tarafından ihtiyati haciz işlemi uygulandığını, müvekkilinin taşınmazda 08/08/2016 ve 07/02/2017 tarihli sözleşmelerle hak sahibi olduğu hususunda tartışma bulunmadığını, her ne kadar taşınmazlar 15/10/2018 tarihine kadar müvekkili adına tescil edilmemiş olsa dahi, davalı ...şaat ...A.Ş.'nin taşınmazları sattığının ticari kayıtlarda göründüğünü,

davalı bankalar tarafından özen yükümlülüğünün yerine getirilmediğini,... bankası tarafından tüketicilere kredi kullandırıldığını, taşınmazların satıldığı hususunun davalı banka tarafından bilindiğini, davalı bankaların davalı ... İnş...A.Ş.nin mali durumunun kötü olduğunu bildiği halde taşınmazlara sonradan ipotek tesis ettirdiğini, bankaların en hafif kusurundan dolayı sorumlu olduğunu,ayrıca davalı ...rbank'ın da davalı ...

İnşaat ...A.Ş.'den aynı borca ilişkin teminat senetlerine dayalı ihtiyati haciz kararı alarak satılan taşınmazlara haciz koydurduğunu, oysa taşınmazların müvekkiline satın aldığı 08/08/2016 ve 07/02/2017 tarihlerinde geçtiğini belirterek 155 nolu taşınmazın 07/02/2017 ,156 nolu taşınmazın 08/08/2016 tarihi itibariyle müvekkiline ait olduğunun tespitine, 155 nolu taşınmaz üzerinden davalı...

Bankası lehine, 156 nolu taşınmaz üzerinde ise davalı ...Bank lehine tesis edilen ipoteklerin kaldırılmasına, yine her iki taşınmaz üzerine davalı ...bank tarafından konulan hacizlerin fekkine karar verilmesini, bu taleplerin kabul edilememesi halinde ise ipotek ve hacizlerin değerinin taşınmazın değerinden yüksek olması sebebi ile taşınmazın piyasa değerinin tespit edilerek müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı ... Bankası vekili; ipoteğin tesis edildiği tarih itibariyle taşınmazın davalı ...İnş..AŞ.

Adına kayıtlı olduğunu, taşınmazda herhangi bir şerh bulunmadığını, dolayısıyla yolsuz tescilin söz konusu olmadığını, davacının mağduriyetinin kendi eylemi neticesinde doğduğunu, ipotek tesis edilen taşınmazların ekspertiz raporunun taşınmaz gezilmeden düzenlendiğine ilişkin iddianın dava ile ilgisi olmadığını, davacının 1 yıldır sessiz kaldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ...

İnş...A.Ş. vekili; müvekkili şirket hakkında konkordatokesin müddet kararı verildiğini, taşınmazların davacıya teslim edildiğini, döviz kurundaki hareketlilik, inşaat sektöründe yaşanan olumsuz durum, mali imkanların elverişsizliğinin şirketin tapu devrinde gecikmeye sebep olduğunu, inşaat sektöründe sıklıkla uygulanan bir finansman yönetimi olarak müvekkili şirketin vadeli satış yaptığı taşınmazları teminat gösterip, kredi kullandığını, ancak dövizdeki devalüasyon ve ekonomik kriz sebebiyle yapılan yüklü ödemelere rağmen kredi borcunun kapatılması mümkün olmadığını belirterek davanın reddine,

davacı tarafın ikincil talebinin değerlendirmeye alınması ihtimalinde, davacının sözleşmenin fesih tarihine kadar uyuşmazlık konusu taşınmazlardan faydalandığı göz önünde bulundurularak her türlü kullanım bedeli ve yıpranma payının hesaplanarak mahsubuna karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ...bank vekili; müvekkili bankanın davacı ile diğer davalı... şirketi arasındaki adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, mevzuatın aradığı yasal yükümlülükleri yerine getirdiğini, müvekkili bankanın,müvekkilinin alacağının davacının alacağından önce doğduğunu, davacının basiretli tacir olarak gerekli araştırmayı yapmadığını, tapuya şerh edilmemiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini belirterek haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ...

Bank A.Ş. Vekili;davalı ... İnş..

A.Ş.'nin müvekkil bankadan kullandığı kredilerinin teminatını teşkil etmek üzere banka lehine 27/06/2018 tarihinde ipotek tesis edildiğini, satım vaadi sözleşmesinin Noterde düzenlenmesinin geçerlilik koşulu olduğunu, tapu siciline şerh verilmediği sürece üçüncü kişilere ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, taşınmazda hiçbir takyidat yokken ipotek tesis edildiğini, mevzuatta banka tarafından ipotek tesis edilecek taşınmazda oturacak kişilerin araştırılmasını öngören bir düzenleme bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, davacı tarafın ipoteğin fekki talebi bulunması nedeniyle taşınmaz üzerinde yer alan ipoteklerin toplam bedeli üzerinden hesaplanacak nispi harcı ödemesi gerektiği, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... nolu taşınmaz üzerinde...

Bank AŞ lehine tesis edilen ipotek bedelinin 3.580.000-TL, 155 Nolu bağımsız bölümü üzerinde...Bankası lehine tesis edilen ipotek bedelinin 30.000.000-TL olduğu ve ipoteklerin toplam bedeli olan 33.580.000-TL üzerinden hesaplanan 573.462,45 TL harçtan daha önce yatırılan 5.977,13 TL harç mahsup edilerek bakiye 567.485,32 TL harcı yatırmak üzere 05/11/2020 tarihli celsede kesin süre verilmesine rağmen harcın yatırılmadığı, dosyanın 28/01/2021 tarihinde işlemden kaldırıldığı,

işlemden kaldırma tarihinden itibaren üç aylık süre içerisinde harcın yatırılarak dosyanın yasal süresinde yenilenmediği gerekçesiyle davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili; mahkemece müvekkilinin sanki tüm ipoteğe karşı dava açmış gibi harç tamamlatılmaya çalışılmasının doğru olmadığını, müşterek ipotekte birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesinin söz konusu olduğunu, TMK'nın 855.

Maddesine göre müşterek ipotek için taşınmazların aynı malike ya da borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olması gerektiğini, somut olayda hiçbirisinin söz konusu olmadığını, müvekkilinin sadece kendi taşınmazının üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını talep ettiğini, ipoteğin konulduğu tarihte taşınmazın ...İnş.'a ait olmadığını,kötüniyetli ipotek tesisisinin söz konusu olduğunu, harca esas değerin belirlenmesinde ya ipoteğin fekki talep edilen taşınmazların değeri ya da ipoteğin değerinin esas alınması gerektiğini, bunlardan hangisinin değeri daha düşükse harcın da o miktar üzerinden tamamlatılması gerektiğini,

müvekkilinin diğer dairelere isabet eden rehinlere itirazının bulunmadığını,tüm rehin bedeli üzerinden harç tamamlatılmasının, akabinde dosyanın işlemden kaldırılmasının ve davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesinin doğru olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, taşınmazların sözleşme tarihi itibariyle mülkiyetin davacıya ait olduğunun tespiti ile hukuka aykırı tesis edilen ipoteğin ve kötüniyetli haczin fekki, olmadığı taktirde taşınmazların rayiç değerin davalı ...dan tahsili istemine ilişkindir.Davacı ile ...nşaat ...A.Ş.'den Kadıköy ... projesinden ... nolu taşınmazı 07/02/2017 tarihli.

156 nolu taşınmazı ise 08/08/2016 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile satın aldığını, satış bedellerini davalı ...İnş. ...A.Ş.'ye ödediğini, ancak taşınmazın tapu devrinden önce davalılar lehine ipotek tesis edildiğini ve haciz işlemi uygulandığını, taşnmaz devrini sözleşmeye aykırı olarak ipotekli ve hacizli olarak yaptığını ileri sürerek haciz ve ipoteklerin terkinini talep etmektedir.155 nolu taşınmazda 04/05/2018 tarihinde davalı İş bankası lehine 30.000.000-TL bedelli % 25 değişken faizli birinci dereceden ipotek tesis edildiği, davalı ...bank tarafından İstanbul 14. İcra Dairesi'nin ...

Esas nolu dosyası üzerinden 16/04/2018 tarihinde ise 30.000.000-TL bedelli ihtiyati haciz uygulandığı, taşınmazın davacı adına 15/10/2018 tarihinde tescil edildiği;156 nolu taşınmazda 27/06/2018 tarihinde davalı ... lehine 3.580.000-TL bedelli birinci dereceden ipotek tesis edildiği, davalı...bank tarafından İstanbul 14. İcra Dairesi'nin ... esas nolu dosyası ile 3/04/2018 tarihinde 30.000.000-TL bedelli ihtiyati haciz uygulanmış;aşınmazın davacı adına 15/10/2018 tarihinde tescil edildiği görülmüştür.Hukuki nitelendirmeyi yapmak mahkemeye ait olup; hakim, tarafların nitelendirmesi ile bağlı değildir.

Öncelikle davada yargılama konusu uyuşmazlık, davalılar ... Bank ve ... Bankası yararına tesis edilen ipotek ile davalı ..rbank tarafından konulan haczin dayanağı borcun varlığına ve miktarına ilişkin değildir. Uyuşmazlık, davacılar ile davalı yüklenici arasında yapılan konut satış sözleşmesinin ayıplı ifa edilip edilmediği ile ilgilidir. Bu nedenle davanın değeri, dava konusu taşınmazların dava tarihindeki değeri olup harcın da bu miktar üzerinden yatırılması gerekmektedir.

Bu durumda harcın; dava konusu taşınmazların dava tarihindeki değeri üzerinden tamamlatılması gerekirken, ipoteklerin tamamının bedeli üzerinden hesaplanan peşin harcın yatırılmasına dair verilen kesin süreye riayet edilmediği gerekçesiyle dosyanın işlemden kaldırılmasına ve yasal süre sonunda davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi yerinde olmadığından, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle hükmün kaldırılmasına, davanın yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.