İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2022/1293 K.2025/1005

Asıl ve birleşen davaların reddine ilişkin kararın asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı ...

AŞ. vekili; müvekkilinin ...'nun ... projesinden açık artırma yolu ile ... ada ... parsel ... blok, zemin kat, ... numaralı dükkanı KDV dahil 2.610.000-TL bedelle satın aldığını, tüm sitenin atık su borularının dükkanın içerisinden geçtiğini, yine dükkanın bacalarının yağlı baca şeklinde yapılması nedeniyle ancak gıda sektöründe faaliyet gösteren kişilere kiraya verilebileceğini, bu firmaların dükkan içerisinden atık su borularının geçmesi nedeniyle kiralama veya alımdan vazgeçtiklerini, ihale dosyasından alıcının taşınmazın iç teşkilat düzeni konusuna vakıf olamayacağının anlaşıldığını,

müvekkilinin dükkan içerisinden geçen kanalizasyon borularının varlığını bilmeden ihale alıcısı olduğunu, müvekkilinin yaptırdığı delil tespiti sonucunda Küçükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/47 D.İş sayılı dosyasında müvekkilinin ayıba dayalı olarak %15 oranında zararının bulunduğunun tespit edildiğini belirterek, müvekkilinin açık ve gizli ayıptan dolayı uğradığı zarar kapsamında şimdilik 10.000-TL'nin satış tarihinden itibaren uygulanacak ticari faiz ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

BİRLEŞEN BAKIRKÖY 7. ATM 2018/1207 E SAYILI DAVA: Davacı vekili; müvekkilinin ...'nun ... projesinden açık artırma yolu ile ... ada ... parsel ... blok, ... kat, ... numaralı dükkanı KDV dahil 2.430.000-TL bedelle satın aldığını, ihalenin yapım bitmeden açık artırma usulü yapılması nedeniyle müvekkilinin dükkan içinden geçen atık su borularını görmeden alıma iştirak ettiğini, tüm sitenin atık su borularının dükkanın içinden geçtiğini, yine dükkanın bacalarının yağlı baca şeklinde yapılması nedeniyle ancak gıda sektöründe faaliyet gösteren kişilere kiraya verilebileceğini,

müşterilerin dükkan içerisinden atık su borularının geçmesi nedeniyle kiralama veya alımdan vazgeçtiklerini, ihale dosyasından alıcının taşınmazın iç teşkilat düzeni konusuna vakıf olamayacağının anlaşıldığını, müvekkilinin dükkan içerisinden geçen kanalizasyon borularının varlığını bilmeden ihaleye girdiğini, müvekkilinin yaptırdığı delil tespiti sonucunda Küçükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/58 D.İş sayılı dosyasında müvekkilinin ayıba dayalı olarak %15 oranında zararı bulunduğunun tespit edildiğini belirterek,

müvekkilinin açık ve gizli ayıptan dolayı uğradığı zarar kapsamında şimdilik 10.000-TL'nin satış tarihinden itibaren uygulanacak ticari faiz ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

ASIL VE BİRLEŞEN DAVAYA CEVAP

1-Davalı ...AŞ. vekili; davacının taşınmazı 27.07.2018 tarihinde teslim almasına karşın TTK'nın 18. maddesindeki usule uygun ve yasal süresinde bir ayıp ihbarında bulunmadığını, projedeki imalatların davacı ile imzalanan ihale şartnamesi,

satış vaadi sözleşmesi ve ekindeki teknik ve mahal listesine göre yapıldığını, mahal listesinde PVC borulara ilişkin pis su tesisatının niteliklerinin belirtildiğini, tarafların imzaladığı sözleşmede belirtilen vasıfların dışında davalıya başka bir vaatte bulunulmadığını, davacının iddia ettiği boruların görüntüye dair bir mahzurunun bulunmadığını, taahhütlere aykırı bir uygulama söz konusu olmayıp, söz konusu imalatın projeye uygun olarak yapıldığını, ihale şartnamesinin 15. maddesinde isteklinin taşınmazın yerini gördüğünü,

gerekli incelemelerde bulunduğunu ve fiili hukuki idari durumuna vakıf olduğunu ve şirketin teknik zorunluluk halinde her türlü değişikliği yapma hakkının saklı olduğunu kabul ettiğinin yazılı olduğunu, proje kapsamında mevcut inşaat tekniği açısından atık su tesisatının yapılmasının zorunlu olduğunu, davacının taşınmazdan geçen boruya KMK kapsamında katlanma yükümlülüğü bulunduğunu, davacının 2 günlük ihbar süresini geçirdiğini, taşınmazın tespit talebinden aylar önce davacıya fiilen teslim edildiğini belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

2-Davalı ... İnş. AŞ vekili; davacının usulüne uygun ve süresinde ayıp ihbarında bulunmadığını, davacının taşınmazı 27.07.2018 tarihinde teslim almasına karşın dava açılmadan önce dahi usulüne uygun yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığını, söz konusu projenin ... tarafından denetlenerek,

tüm imalatları davacı ile imzalanan, ihale şartnamesi ve gayrimenkul satışı vaadi sözleşmesi ve ekinde yer alan teknik ve mahal listesine göre yapıldığını, ihale şartnamesinin 15. maddesinde isteklinin taşınmazın yerini gördüğünü, gerekli incelemelerde bulunduğunu ve fiili hukuki durumuna vakıf olduğunu ve şirketin teknik zorunluluk halinde her türlü değişikliği yapma hakkının saklı olduğunu kabul ettiğini, proje kapsamında mevcut inşaat tekniği açısından atık su tesisatının yapılmasının zorunlu olduğunu, davacının taşınmazdan geçen boruya KMK kapsamında katlanma yükümlülüğü bulunduğunu belirterek,

davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

BİRLEŞEN BAKIRKÖY 1. ATM 2019/654 E. 2019/915 K. SAYILI DAVA: Her iki Davacılar vekili; müvekkili tarafından Bakırköy 5. ATMnin 2018/1237 esas sayılı dosyasında açılan davada 02/07/2019 tarihli bilirkişi raporu gereği, sözleşmede ve tapuda taşınmaz maliki olarak görünen ...

A.Ş'yi de ekleme zarureti hasıl olduğunu, müvekkilinin ...'nun ... projesinden açık artırma yolu ile ... ada ... parsel ... blok, ... kat, ... ve ... numaralı dükkanı KDV dahil 2.430.000-TL bedelle satın aldığını, ihalenin yapım bitmeden açık artırma ile satılması nedeniyle müvekkilinin dükkan içerisinden geçen atık su borularını görmeden ihaleye iştirak ettiğini, tüm sitenin atık su borularının dükkaların içerisinden geçtiğini, yine dükkanın bacalarının yağlı baca şeklinde yapılması nedeniyle ancak gıda sektöründe faaliyet gösteren kişilere kiraya verilebileceğini,

müşterilerin dükkan içerisinden atık su borularının geçmesi nedeniyle kiralama veya alımdan vazgeçtiklerini, ihale dosyasından alıcının taşınmazın iç teşkilat düzeni konusuna vakıf olamayacağının anlaşıldığını, müvekkilinin dükkan içerisinden geçen kanalizasyon borularının varlığını bilmeden ihale alıcısı olduğunu, müvekkilinin yaptırdığı delil tespiti sonucunda Küçükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/58 D.İş sayılı dosyasında müvekkilinin ayıba dayalı olarak %15 oranında zararı bulunduğunun tespit edildiğini belirterek,

müvekkillerinin uğradığı menfi ve müspet zarar kapsamında şimdilik her bir davacı bakımından 10.000-TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı ... AŞ vekili; müvekkili ile diğer davalılar arasında imzalanan Kadıköy ...

Noterliğinin 04.05.2012 tarihli gelir paylaşımı sözleşmesi gereğince müvekkiline ait arsa üzerine her türlü masrafı diğer davalı yüklenicilere ait olmak üzere inşa edilecek konut ve iş yerlerinin satışından elde edilecek gelirin payları oranında taraflar arasında paylaşılacağını, sözleşmenin 13.3 maddesi gereğince alıcının satış vaadi sözleşmesinden doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabının yükleniciler olduğunu, inşa edilen taşınmazların da yükleniciler tarafından satıldığını,sorumluluğun diğer davalılara ait olduğunu,

satış vaadi sözleşmesinin 14.9 maddesi gereğince de tüm tazminat taleplerin muhatabının yüklenici olduğunun kabul edildiğini, bu nedenle müvekkiline husumet yöneltilmesinin mümkün olmadığını, taşınmazın sözleşmeye uygun olarak tamamlanıp davacılara teslim edildiğini, davacının taşınmazı mevcut haliyle kabul ettiğini, davacının iddia ettiği ayıp açık ayıp niteliğinde olduğundan teslimden sonra bu hususların satıcıya bildirilmesi gerektiğini, müvekkilinin taahhüdünü sözleşmeye uygun olarak yerine getirdiğini, imalatların mahal listesi özel teknik şartnamesine uygun olarak yapıldığını belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece; dava konusu ... Blok ... Kat ... numaralı bağımsız bölüm depolu dükkân niteliğindeki taşınmazın tamamının davalı ... adına kayıtlıyken 26.12.2018 tarihli satış işlemi ile 2.211.864,41-TL bedelle davacı ... şirketine satıldığı, ... Blok ...

Kat ... numaralı bağımsız bölüm depolu dükkân niteliğindeki taşınmazın da ... adına kayıtlıyken 26.12.2018 tarihli satış işlemi ile 2.059.322,03-TL bedelle davacı ... şirketine satıldığı, iş bitirme tutanağına göre inşaatın 24.07.2017 tarihi itibariyle %100 seviyede tamamlandığı, taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, bağımsız bölümdeki ayıpların teslim tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde satıcıya bildirileceği hükmünün yer aldığı, 6102 sayılı TTK'nın 23/1-c maddesi uyarınca ticari satışlarda;

malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcının 2 gün içerisinde durumu satıcıya ihbar etmesinin gerektiği, açıkça belli değilse alıcının malı teslim aldıktan sonra 8 gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlü olduğu, diğer durumlarda ise TBK'nın 223/2 maddesi gereğince;

alıcının gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılacağı, ancak satılanda olağan bir gözden geçirme ile ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde ise bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa hemen satıcıya bildirilmesi gerektiği, bildirilmezse satılanın bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılacağı, satıcının ağır kusurlu olmadığı durumlarda tacirler arası satış sözleşmelerinde ayıp ihbarının yapıldığının ispatının ise TTK'nın 18/3 maddesi uyarınca noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılacağı,

hükme esas alınan bilirkişi raporundan, ayıbın açık ayıp olduğunun anlaşıldığı, ayıbın türünün açık ayıp olması sebebiyle davacının satılanı satın aldıktan sonra basiretli bir tacir gibi kontrol etme, gözden geçirme ve inceleme yükümlülüğü bulunduğu, yapının tamamlanma tarihinin 24/07/2017 olduğu, teslimin 2018 tarihinde gerçekleştiği göz önüne alındığında, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı, yine taşınmazın tesliminden 4 ay sonra işbu davaları açtığı, ayıbın niteliği göz önüne alındığında sonradan oluşma durumu söz konusu olmadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacılar vekili; yer teslim tutanaklarından görüleceği üzere dava konusu taşınmazların müvekkili şirketlere 27/07/2018 ve 15/08/2018 tarihinde teslim edildiğini, müvekkili şirketler tarafından dava konusu taşınmazlardaki ayıbın tespiti için 22/06/2018 tarihinde Küçükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/47 D.İş sayılı dosyası ile ve yine Küçükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/58 D.İş sayılı dosyası ile delil tespiti talep edildiğini, işbu delil tespiti talepleri ile görüleceği üzere davalılara ayıp ihbarı yapıldığını, ayıp ihbarının kural olarak şekle tabi olmadığını,

söz konusu delil tespit dosyaları ile taşınmazlardaki ayıplardan davalıların haberdar olmasının sağlandığını, delil tespiti talebinin ayıp ihbarı olarak yeterli sayılacağının Yargıtay içtihatları ile de benimsendiğini, yapılan tespit gereği işin ayıplı olarak nitelendirildiğini ve bu niteleme çerçevesinde dava açıldığını, alıcı müvekkillerine bilgilendirme yapılmaksızın teknik zorunluluk çerçevesinde de değerlendirilmesi mümkün olamayacak şekilde kusurlu olarak satımı yapılan taşınmazlarda gerekli incelemenin delil tespiti dosyalarında yapılabildiğini,

müvekkillerine ait ve dükkanlarda pis su borularının taşınmaz içerisinde gözle görülür vaziyette olduğunun keşifle tespit edildiğini, taşınmazları kullanılamaz hale getiren ve yine üçüncü bir kişiye de kiralanmasını neredeyse imkansız kılan bu ayıp sebebiyle müvekkillerin mağdur olduğunu, müvekkili şirketler tarafından, henüz yer teslimi yapılmadan delil tespiti yapılarak davalıların ayıptan haberdar edildiğini, ancak davalıların bu delil tespitlerine rağmen ayıpları gidermeyerek taşınmazları ayıplı olarak müvekkillerine teslim ettiklerini, ayıbın şeklen usulüne uygun bir şekilde süresinde davalılara bildirildiğini,

ayıbın bildirilmesinde yazılı olması yönünde bir geçerlilik şartı bulunmadığını, yazılı şartın sadece ispat konusunda önemli bir husus olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Asıl ve birleşen davalar, tacirler arası satıma konu taşınmazların ayıplı olduğu iddiasına dayalı olarak uğranılan zararın tahsili istemine ilişkindir. 6102 sayılı TTK'nun 23/1-c maddesi gereğince; malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı 2 gün içerisinde durumu satıcıya ihbar etmelidir.

Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra 8 gün içerisinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa haklarını korumak için durumu satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda 6098 sayılı TBK'nın 223/2. maddesi uygulanır.

TBK’nın 223. maddesine göre; alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz.

Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir, bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

TBK'nın 227. maddesinde ise satılanın ayıplı olması halinde alıcının seçimlik hakları; satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, imkan varsa satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme olarak belirlenmiş, alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkının saklı olduğu belirtilmiştir.

Somut olayda; davalı arsa maliki ... ile yüklenici diğer davalılar arasında akdedilen sözleşme gereğince yükleniciler tarafından inşa edilen yapıda bulunan ... blok ... kat ... numaralı taşınmazın davalılar tarafından 04.05.2015 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile asıl davada davacı ya 2.610.000-TL bedelle, ... blok, ... kat ... numaralı taşınmazın ise birleşen davada davacıya 2.430.000-TL bedelle satışının yapıldığı, asıl davada davacıya 27.07.2018 tarihinde, birleşen davada davacıya 15.08.2018 tarihinde düzenlenen teslim tutanakları ile teslim edildiği,

asıl davada davacı tarafından 22.06.2018 tarihinde Küçükçekmece 1. SHMnin 2018/47 D.İş sayılı dosyasında atık su borularının dükkan içerisinden geçmesi nedeniyle oluşan değer kaybının tespiti istemiyle delil tespiti talep edildiği, mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunun davacı ve davalıya 23.07.2018 tarihinde tebliğ edildiği, birleşen davada davacı tarafından yine aynı tarihte ve aynı gerekçeyle Küçükçekmece 4. SHMnin 2018/58 D.İş sayılı dosyasında delil tespiti talep edildiği, mahkemece yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunun davacıya 15.08.2018 tarihinde, davalıya 29.08.2018 tarihinde tebliğ edildiği,

delil tespiti taleplerinde davacıların açıkça dükkan içerisinden atık su borusu geçirilmesinin ayıp niteliğinde kusurlu ifa olduğunu beyan ettikleri, dolayısıyla asıl ve birleşen davada davacıların taşınmazların mevcut durumundan ve içerisinden atık su borusu geçirildiğinden, teslim tutanaklarının düzenlendiği tarihler öncesinde en geç delil tespiti talep ettikleri 22.06.2018 tarihi itibariyle haberdar oldukları anlaşılmaktadır.

Ancak taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmelerinin 13.7 maddesinde, alıcının teslim aldığı bağımsız bölümdeki ayıpları, teslim tarihinden itibaren en geç 30 gün içerisinde satıcıya bildirmekle yükümlü olduğu düzenlenmiş olup, ayıp ihbar süreleri bakımından taraflarca imzalanan işbu sözleşme hükmünün dikkate alınması gerekir.

Asıl davaya konu taşınmazın teslim tarihi 27.07.2018, birleşen davaya konu taşınmazın teslim tarihi ise 15.08.2018 tarihi olduğundan, sözleşmeyle belirlenen ayıp ihbarı süre sonu asıl dava bakımından 26.08.2018, birleşen dava bakımından ise 14.09.2018 tarihidir.

TTK'nın 18/3 maddesinde; tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılacağı hüküm altına alınmış olup, kanunda öngörülen tacirler arasındaki bildirim usulleri, geçerlilik şartı olmayıp ispat şartı niteliğindedir.

Ayıp ihbarının kural olarak şekle tabi bulunmadığı, içeriği itibariyle ayıptan karşı tarafı haberdar olmasını sağlamaya elverişli her türlü ihbarın, ayıp ihbarı olarak kabulünün mümkün olduğu da gözetildiğinde, davacıların iddia ettiği ayıbı ve neden olduğu değer kaybını içeren delil tespit raporlarının davalılara tebliğinin ayıp ihbarı olarak kabulü gerekmektedir (Yargıtay 11. HD'nin 2024/2049 esas 2024/5691 karar sayılı ilamı).

Bu raporların davalılara tebliğ tarihleri itibariyle ise sözleşmelerle belirlenen ayıp ihbar süreleri dolmamıştır.

Dolayısıyla asıl ve birleşen davalar bakımından davacıların süresinde ayıp ihbarında bulunmaları nedeniyle, mahkemece yargılamaya devamla davaların esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmesi yerinde bulunmamıştır.Açıklanan nedenlerle; uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanıp değerlendirilmediğinden asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak, dava yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.