İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2022/679 K.2025/190

Davanın reddine ilişkin kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; davalı şirketler hakkında gayrimenkul danışmanlık hizmeti alacağından dolayı İstanbul Anadolu ... İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davalıların takibe haksız olarak itiraz ettiğini, müvekkilinin taşınmaz satış ve kiralanmasına aracılık işleri ile iştigal ettiğini, davalı borçlular tarafından işletilmekte olan ...

Okullarının kurumsal gelişim koordinatörü olarak ...'i yetkili kıldığını, bu yetki belgesine dayanarak takibe konu 29.03.2017 tarihli yer gösterme belgesinin müvekkili ile ... arasında imzalandığını ve Ataşehir ilçesinde bulunan okul binasının gösterildiğini, bina sahibi ve müteahhidi ile görüşme yapıldığını, ancak bu görüşmeden 20 gün sonra davalının ...'in iş akdi sonlandırarak taşınmaz sahipleri ile görüşmek suretiyle binayı aylık 180.000+KDV bedelle kiraladığını, müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen davalıların sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediklerini, davalı şirketlerin ortak çalışmakta olup iş kolları,

yetkilileri ve iş yerlerinin aynı olduğunu, sözleşmeyi imzalayan kişinin ... (...) şirketi adına yetki alarak işlemler yaptığını, davalı ... (... danışmanlık) şirketinin diğer davalı ... şirketinin ortaklarından olup, her iki şirketin hakim ortaklarının ... ile ve ... olduğunu, şirketler arasında organik bağ bulunduğunu, sözleşmeyi davalılar adına imzalayan kişinin yetkisinin bulunduğunu ve o dönem çalıştığı ...

Okulları adına hareket ettiğini, ...'e okul binası projelerinin mail yoluyla gönderilmesinden sonra okul binasını kiralayan davalıların sözleşmeye icazet vermiş olduklarını, sözleşmede komisyon bedelinin yıllık kira bedelinin %12+KDV'si olarak belirlendiğini, ayrıca sözleşmenin 3. maddesinde komisyon bedelinin kiralama tarihinde ödenmemesi halinde her ay için komisyon tutarının %10'u oranında gecikme bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını belirterek, davalıların itirazının iptali ile takibin yıllık kira bedelinin %12+KDV'si olan 259.200-TL alacak üzerinden devamına, alacağa sözleşmenin 3. maddesi gereğince aylık %10 faiz uygulanmasına,

bunun mümkün görülmemesi halinde ise alacağa avans faizi uygulanmasına ve alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı ... Tic. Ltd. Şti. (eski unvan ... Ltd.

Şti.) vekili; müvekkilinin hiçbir şekilde davacı ile bir simsarlık veya yer gösterme sözleşmesi imzalamadığını, sözleşmenin ... tarafından imzalandığını, müvekkili şirket müdürlerinin ... ve ... olduğunu, ancak sözleşmede şirket kaşesi bulunmadığını, bu nedenle şirketle ilgisi bulunmayan 3. kişinin imzaladığı sözleşmenin müvekkilini bağlamadığını, bu kişinin müvekkili şirketin yetkilisi veya çalışanı olmadığını, müvekkilinin ...'e kendi nam ve hesabına kira sözleşmesi veya yer tedariki konusunda yetki ve görev vermediğini, bu güne kadar da müvekkili namına herhangi bir kiralama işlemi yapmadığını,

davacının dilekçesinde bahsettiği ...'un da müvekkili ile bir bağı bulunmadığını, müvekkilinin yerin kiralanması konusunda ... adlı emlakçı ile anlaşarak bu emlakçı aracılığıyla mal sahibi ile kira sözleşmesi imzaladığını, ayrıca davacının ileri sürdüğü sözleşme genel işlem koşulu niteliğinde olduğundan geçersiz olduğunu, ortada likit bir alacak bulunmadığından icra inkar tazminatı talebinin yasaya uygun olmadığını belirterek, davanın reddini talep etmiştir. Davalı ... Tic.

Ltd. Şti. (eski unvan ... Tic. Ltd. Şti.) davaya cevap vermemiş, yargılama sırasında davalı vekili davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece.

29/03/2017 tarihli yer gösterme sözleşmesinde, taşınmazın kiralama bedelinin aylık 220.000-TL olduğu, kiracı adayının taşınmazı sözleşmenin tanzim tarihinden itibaren 1 yıl içinde kendi adına veya eşi usul veya füruu, kayınpederi, hala, dayı, teyze gibi kan veya sıhri hısımları veya çocukları ve eşleri tarafından veya iş ortaklarınca satın alındığı veya kiralandığı takdirde emlak komisyoncusuna yıllık kira bedelinin %12'si oranında emlak komisyon bedelini tapu veya kiralama tarihinden itibaren nakten ödemekle yükümlü olduğu,

taşınmazın sözleşmedekinden daha az fiyata kiralandığı takdirde karşı tarafın ödeyeceği komisyon tutarının, bu fiyat üzerinden hesap edileceği, komisyonun ferağ tarihinde ödenmemesi durumunda akdin karşı tarafının, kira tarihinden itibaren aylık %10 gecikme bedeli ödemekle yükümlü olduğu hususlarının belirtildiği, sözleşmede yer gösteren emlak komisyoncusu olarak Mehmet Balcıoğlu isminin bulunduğu, taşınmazı gören kiracı adayının ... olup, adresinin ... Ltd. Şti, ... Ltd.

Şti. olarak belirtilerek imzalandığı, sözleşmeyi imzalayan ...'in SGK hizmet dökümüne göre ... Ltd. Şti'de yönetici araştırma ve geliştirme hizmetlerinde 26.10.2016-05.05.2017 tarihleri arasında çalıştığı, İstanbul Anadolu 23. İş Mahkemesi'nin 2017/298 Esas 2018/225 karar sayılı dosyasında davacı ...'in davalı ... Tic. Ltd.

Şti. aleyhine işe iade istemli davasında davalı işverenin 19.04.2017 tarihli fesih bildirimi ile davacının işine haksız olarak son verdiği gerekçesiyle davacının işe iadesine karar verildiği, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, ...'in karvizitinde marka yönetimi ve iş geliştirme genel koordinatörü olarak yazılı olduğu, dosyaya sunulan ... isimli şahsın Whatsapp yazışmalarında; ''Bugün saat 1 gibi seninle birlikte bu binaya bakmaya gideceğiz" yazılı mesaj attığı , mesajda ekli olan resmin davalının kiraladığı davaya konu bina' olduğu ve kiralık olduğu görülen binaya ait resmin üzerinde ...

Proje'den emsalsiz konumda plaza yazdığı, davalı şirketlerce, söz konusu yeri başka bir emlakçının aracı olması ile mal sahibi şirketten kiralandığının ileri sürüldüğü, bu kapsamda emlak komisyoncusu ... tarafından ... Tek Tic. Ltd.

Şti'nin, söz konusu taşınmazın kiralanması ile ilgili aracılık karşılığı olarak 50.000-TL aldığı belirtilerek ... şirketinin ibra edildiği, davalı tarafın kiralama nedeniyle bu aracılıktan dolayı ödenmesi gereken ücretleri elden ödediklerine ilişkin tahsilat makbuzu suretini sundukları, tanık olarak dinlenilen ...'in beyanında;

bu iş konusunda yani yer bakma, yer bulma konusunda yetkili olduğunu, görevinin bu olduğunu, emlakçılarla görüştüğünde kira bedeli ve kira şartlarının konuşulduğunu, gerekirse pazarlık yaptığını, fakat son görüşme ve kira sözleşmesini imzalama yetkisinin şirket yetkilisinde olduğunu, kendisinin o gün yer gösterme sırasında da davacıya bu şekilde beyanda bulunduğunu, son kararı ...'in vereceğini söylediğini beyan ettiği, yer gösterme sözleşmesinde imzası bulunan ...'in davalı şirketleri bağlayan şekilde ve sözleşme imzalamaya yetkili olduğuna dair herhangi bir yetkisinin bulunmadığı,

...'in yer göstermede yetkili ancak satışta yetkili olmadığını karşı tarafa açıklandığını beyan ettiği, ...'in davalı şirketler adına sözleşme yapmaya yetkili olmadığı, kiralama sözleşmesi yapma yetkisi olmayanla yer gösterme sözleşmesi yapılamayacağı, davacı tarafın yer gösterme sözleşmesinin imzalanması sırasında ...'den imza sirküleri istememesinin tacirin basiretli davranması gerektiği kuralına uygun olmadığı, sözleşmeyi imzalayan ... ile davalı şirket arasında işçilik alacaklarından kaynaklı dava bulunduğu, sözleşmenin davalı tarafı bağlamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili; davalılar tarafından ...'in marka yönetimi ve iş geliştirme koordinatörü olarak yetkili kılındığını, tanık olarak dinlenilen ...'un 29.03.2017 tarihinde ...’e whatsapp mesajı olarak dava konusu okulun görselini paylaşarak birlikte binaya bakmaya gideceklerini bildirdiği,

mesaja cevaben ...'in “Ok” cevabının verildiğini, bunun üzerine ... ile ...'un 29.03.2017 tarihinde okul binasını görmek için davacının çalışanı ... ile görüştüklerini, ...'ın yer gösterme tutanağının imzalanmasını istemesi üzerine sözleşmenin ... tarafından imzalandığını, birlikte binayı görerek bina sahipleri ile görüştüklerini, ...'in kartvizitinin ön tarafından ..., arka kısımda ise ... Okulları, ... Koleji, ...

Anaokulu markalarına yer verildiğini, aynı gün ...'ın e-posta adresinden ...’in e-posta adresine binanın mimari tadilat projesinin gönderildiğini, dosyanın sunulduğu ...’in bu görüşmeden 20 gün sonra ...’in iş akdini sonlandırarak devamında kira konusu yerin sahipleri ile anlaşarak okul binasını aylık 180.000-TL+KDV bedelle kiraladığını, davacının sözleşmedeki edimlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, ancak davalı şirketlerin hukuka aykırı olarak sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçındıklarını,

davalılar adına hareket eden ...'in tek işinin okul bulmak ve koleje proje geliştirme anlamında danışmanlık ve koordinatörlük görevini yerine getirmek olduğunu, ...’in bu faaliyeti o dönem çalıştığı ... Akademinin lisans sahibi olduğu ... Okulları adına yaptığını, 29.03.2017 tarihinde imzalanan sözleşmeye o tarihte davalı iş geliştirme koordinatörü olarak çalışan bu şahsın imza attığını, kısa bir süre sonra ...

Okullarının burayı kiralayarak okul binasını 2017-2018 eğitim yılında hizmete açtığını, ...’in 29.03.2017 tarihinde sözleşmeyi imzalamasından ve aynı gün davacının çalışanı ...’ın dava konusu okul binası projelerini ...’in e-posta adresine göndermesini takiben okul binasını kiralamayı kabul eden davalı yetkililerinin, ...’in imzaladığı sözleşmeye icazet verdiklerini, ...'in her iki davalı şirket adına yetkili olduğunu belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili; dava maddi tazminat istemine ilişkin olmayıp alacak iddiası ile başlatılan takibe itirazın iptali davası olduğunu, bu nedenle mahkemece müvekkilleri lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmesi hatalı olup, nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirterek, kararın vekalet ücreti yönünden kaldırılarak müvekkilleri lehine nispi vekalet ücretine hükmedilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, simsarlık hizmet bedeli alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın iptali istemine ilişkindir. TBK'nın 520. maddesi uyarınca; simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Simsarlık sözleşmesi simsar ile sözleşme yapan arasında kurulur. Simsarlık ücretini talep hakkı, hemen simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla doğmaz. TBK'nın 521. maddesi gereğince; simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Şu halde simsarın, simsarlık ücretini isteyebilmesi için simsarlık sözleşmesinde sözü edilen taşınmazın satışı veya kiralanmasının simsarın aracılığıyla ve çalışması ile gerçekleşmesi gerekir. Ancak aksinin kararlaştırılması da mümkündür. Somut olayda; davacı ile davalı şirketlerde marka yönetimi ve iş geliştirme koordinatörü olarak çalışan, SGK kaydına göre de davalı ... Hiz. Tic. Ltd. Şti. (eski unvan ... Ltd.

Şti.) çalışanı olarak gözüken ... arasında 29.03.2017 tarihli yer gösterme sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede taşınmazın kiralama bedelinin aylık 220.000-TL olarak kararlaştırıldığı, sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde taşınmazın davacı devre dışı bırakılarak kiralanması halinde yıllık kira bedelinin %12'si oranında hizmet bedeli ödeneceğinin belirtildiği, sözleşmenin taşınmazı gören kiracı adaya olarak ... tarafından imzalandığı, bu kişinin adının altında davalı şirketlerin unvanlarının da yazılı olduğu,

bir yıllık süre içerisinde taşınmazın davacı devre dışı bırakılarak 01.07.2017 tarihli kira sözleşmesiyle davalılarca malikinden kiralanmış olduğu anlaşılmaktadır. Davalılar vekilince, şirketleri temsil yetkisi bulunmayan ...'in imzaladığı sözleşmenin müvekkilleri bakımından bağlayıcı olmadığı ileri sürülmüştür. Ticari şirketlerde şirket adına sözleşme yapma yetkisi, şirketi temsil ve ilzama yetkili temsilciye aittir.

6098 sayılı TBK'nın 40. maddesi uyarınca yetkili bir temsilci tarafından bir başkası adına ve hesabına yapılan hukuki işlemin sonuçları, doğrudan doğruya temsil olunanı bağlar. Yasanın 46. maddesine göre "Bir kimse yetkisi olmadığı hâlde temsilci olarak bir hukuki işlem yaparsa, bu işlem ancak onadığı takdirde temsil olunanı bağlar." Aynı yasanın 47. maddesine göre ise de.

"Temsil olunanın açık veya örtülü olarak hukuki işlemi onamaması hâlinde, bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesi, yetkisiz temsilciden istenebilir." Somut olayda simsarlık sözleşmesini imzalayan davalı şirket çalışanı ...'in davalı şirketleri temsil yetkisi bulunmamaktadır.

Ancak bu kişinin davalı şirket ile akdetmiş olduğu iş sözleşmesinde ve kartvizitinde görev tanımı marka yönetimi ve iş geliştirme koordinatörü olarak geçmektedir. ... mahkemece tanık sıfatıyla alınan beyanında, görevi gereği okul olabilecek yerlerin tespiti işini kendisinin yaptığını, daha önce de yaptığı gibi taşınmazı gördükten sonra davalı şirket ortağı Süleyman Hecebil'e gösterdiğini beyan etmiştir.

Davacı tarafça sunulan delillerden, bu kişinin daha önce de davalılar adına okul binası temini ve kiralanması için davalı şirketler adına çalışmalar yaptığı anlaşılmakta olup, ...'in işbu dava konusu sözleşmenin imzasından sonra işten çıkarılması üzerine davalı şirket aleyhine açtığı işe iade davasında davalı şirket tarafından sunulan cevap dilekçesinde de, ...'in görev tanımı gereği işveren adına hareket ettiği, işin ve iş yerinin yönetiminde söz sahibi olduğu, 3. kişiler yönünden işvereni temsil ettiği belirtilmiştir.

Bu kapsamda somut olayda sözleşmeyi imzalayan kişinin temsil yetkisi bulunmasa da, imzalanan sözleşmenin davacı tarafından benimsenerek yetkisiz temsilcinin bu işlemine icazet verildiğinin, dolayısıyla yetkisiz temsil hükümleri gereğince sözleşmenin davalı şirketler adına imzalandığının kabulü gerekmektedir. Bu nedenle sözleşme geçerli ve davacı ile davalı şirketler bakımından bağlayıcıdır. Davacı tarafından davalılara simsarlık hizmetinin verildiği kanıtlanmıştır.

Sözleşmede yer alan açık hükme rağmen taşınmazın davacı simsar devre dışı bırakılarak aylık 180.000-TL kira bedeli üzerinden kiralanmış olduğu sabittir.

Sözleşmenin 3. maddesi gereği taşınmazın sözleşmede belirlenen bedelden daha düşük bedelle kiralanmış olması nedeniyle hizmet bedelinin tespitinde bu tutarın dikkate alınması gerekmekte olup, aylık 180.000-TL üzerinden hesaplanan bir yıllık kira bedelinin %12'si oranında olmak üzere davacı 259.200-TL simsarlık ücret alacağına hak kazanmıştır.

Sözleşmenin 3. maddesinde taşınmazın davacı aracılığıyla kiralanması halinde hizmet bedelinin ödenmemesi durumuna özgü olarak sözleşmesel faiz öngörülmüş olup, somut olayda kiralama işleminin davacı simsarın devre dışı bırakılması suretiyle gerçekleştirilmesi nedeniyle, davacının hizmet bedeli alacağına belirtilen faizin uygulanması mümkün olmayıp, avans faizi uygulanması gerekmektedir.

Yine takip ve dava konusu alacak sözleşmeye dayalı olup miktarı da belirlenebilir olduğundan, alacağın likit olduğu açıktır. Davalının itirazında haksız olduğu da anlaşılmasına göre, davacı yararına icra inkar tazminatına hükmedilmelidir. Bu nedenle mahkemece davacının talebiyle bağlı kalınarak asıl alacak bakımından davanın kabulü gerekirken reddine karar verilmesi yerinde görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle; davanın kabulü gerekirken reddine karar verilmesi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın HMK'nın 353/(1)b-2 maddesi uyarınca kaldırılarak "davanın kabulüne", hüküm sonucuna göre konusuz kalan davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esası hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.