İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2023/257 K.2026/264

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin emlak komisyonculuğu ile iştigal ettiğini, ...İnsan Kaynakları şirketinin şirket ofisini taşıma isteği doğrultusunda şirket yetkilisi ...'nın müvekkili şirket ile iletişime geçtiğini, müvekkili şirketin ...'nın talebi doğrultusunda ...'ta bulunan ...

3. katı araştırıp bulduğunu ve davalıya önerdiğini, ancak davalının bu taşınmazı müvekkili şirketi saf dışı bırakarak kiraladığını, hatta davalı şirketin ticaret sicilindeki adresini uraya taşıdığını, sözleşmede müvekkilinin saf dışı bırakılması suretiyle kiralama halinde kira bedeli+KDV cezai şart bedelinin müvekkiline ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu konuda davalıya gönderilen ihtarın 19.10.2020 tarihinde davalılara tebliğine rağmen bir sonuç alınamadığını, kira bedelinin aylık 50.000-TL+KDV olduğunun haricen öğrenildiğini,

emlak komisyoncusu saf dışı bırakılarak yapılan kiralama ve satın almalarda cezai şart ödeneceğinin Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında kabul edildiğini belirterek, şimdilik 14.000-TL cezai şart bedelinin 19.10.2020 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalılar vekili; ... ... adresinde bulunan taşınmazın davacı vekilinin iddia ettiği gibi müvekkilleri tarafından kiralanmadığını, zira dosyaya sundukları 20.05.2020 tarihli kira sözleşmesinde de açıkça görüleceği üzere, müvekkili şirketin aynı binanın 19. katında bulunan başka bir daireyi, başka bir emlak komisyoncusundan hizmet alarak kiraladığını, davacının iddia ettiği ... numaralı taşınmazın başka bir tüzel kişi tarafından kiralandığını, söz konusu işlemin müvekkili ile hiç bir ilgisi bulunmadığını, davacı şirket çalışanı ile müvekkili arasındaki Whatsapp yazışmalarından da bu durumun görüleceğini,

müvekkili şirketin ticaret sicilindeki adresinin aynı binanın 19. katında yer alan ... numaralı yer olduğunu, sözleşmedeki taşınmazın müvekkili tarafından kiralanmadığından cezai şart hükmünün geçerliliğinin bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece; emlak gösterme belgesi başlıklı sözleşmenin davacı şirket ile davalı şirket yetkilisi diğer davalı ...tarafından imzalandığı, davalılar vekilinin sözleşmeye konu taşınmazın müvekkilleri tarafından kiralanmadığını, aynı binanın 19. katında bulunan başka bir daireyi, başka bir emlak komisyoncusundan hizmet alarak kiraladıklarını belirterek, 20.05.2020 tarihli Reşitpaşa Mah. Eski ...

Cad No: ... no'lu bağımsız bölüme ait kira sözleşmesini sunduğu, ... yönetimine yazılan müzekkereye, davalı şirketin 01.06.2020 tarihinden itibaren, plazanın 43 no'lu (19.kat) bağımsız bölümünde kiracı olarak bulunduğunun tespit edildiğine ilişkin cevap verildiği, davacı vekilince, davalının kendisine gösterilen ......numaralı daireye davalı şirket çatısı altında faaliyet gösteren grup şirketlerinin taşındığını, ... AŞ ile AŞ'nin adresinin davalıya gösterilen ...

Kat:3 olarak belirtildiğinden bahisle bu şirketlerin ticaret sicil kayıtlarının sunulduğu, davacı tarafından sunulan ticaret sicil gazeteleri incelendiğinde, davalı şirket ile belirtilen şirketlerin tüzel kişiliklerinin ayrı ve adreslerinin farklı olduğu, yine davalıların bu şirketlerde ortak veya yönetici olmadıklarının görüldüğü, bu hali ile davacı tarafından davalıya gösterilen taşınmazın, davalıların ortağı veya yöneticisi bulunduğu şirket tarafından kiralandığı iddiasının davacı tarafından ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacı vekili; davalı şirket yetkilisi olan diğer davalının müvekkili ile iletişime geçerek taşınmazı gezdiğini ve fakat kiralamadığını, ancak taşınmazın müvekkili saf dışı bırakılarak davalı şirket çatısı altında faaliyet gösteren grup şirketlerince kiralandığını, davalı şirket ile diğer şirketler arasında ilişki bulunduğunu, davalı şirketin internet sitesinin iletişim kısmında davalı şirket ile diğer iki şirketin adreslerinin davalıya gösterilen ...

Kat:3 olarak belirtildiğini, bu nedenle şirketler arasında organik bağ bulunduğunu, davalı ...'nın Whatsapp yazışmalarında partner olarak belirttiği kişilerin diğer iki şirket olduğunu, dava dilekçesinde tanık deliline dayanmalarına rağmen mahkemece tanık deliline dayanmadıkları gerekçesiyle tanık dinletme taleplerinin reddine karar verilmesinin hukuki dinlenilme hakkının ihlali niteliğinde olduğunu, aksinin kabulü halinde de HMK'nın 145. maddesi hükmü uyarınca tanık bildirme haklarının bulunduğunu,

davalının grup şirketlerinin ... numaralı daireye ilişkin kira sözleşmelerinin vergi dairesinden istenilmesini talep etmelerine rağmen mahkemece sadece davalı şirket bakımından yazı yazıldığını, bu şirketler bakımından bir yazı yazılmadan eksik inceleme sonucunda karar verildiğini belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir.

TBK'nın 520. maddesi uyarınca;Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Simsarlık sözleşmesi simsar ile sözleşme yapan arasında kurulur.Simsarlık, fırsat gösterme veya aracılık etme tellallığı olmak üzere iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur.

Fırsat gösterme tellallığında simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ayrıca alım satım sözleşmesinin kurulmasına da aracılık etmesine gerek yoktur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için çalışmak zorundadır. Aracılık etme tellallığında simsarın ücrete hak kazanabilmesi için, ilgili sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi gerekir.

Somut olayda; davacı ile davalı ...arasında 05.02.2020 tarihli emlak gösterme belgesi başlıklı sözleşmenin düzenlendiği, sözleşmede görülen taşınmazın ...

3. kat 10-11 no'lu daire olarak gösterildiği, açıkça kira bedeli yazmamakla birlikte taşınmazın alanının 1.500 metrekare, metrekare birim fiyatının ise 50-TL olarak belirlendiği, ayrıca kiracının söz konusu taşınmazı şahsı, eşi, kan ve sıhri hısımları, annesi, babası, kardeşleri, ortağı, ortağı veya idarecisi bulunduğu şirket, şirketin ortağı olduğu kuruluşlar adına kiralaması halinde bir kira bedeli+KDV ya da bir kira bedelinin yarısı+KDV bedeli hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği,

kiralama işleminin davacının saf dışı bırakılması suretiyle gerçekleşmesi halinde kiracının hizmet bedeli olarak bir kira bedeli+KDV'yi davacıya ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği düzenlenmiştir.

Öncelikle sözleşme davacı ile davalı ...arasında akdedilmiş olup, sözleşmedeki alıcı/kiracı ibaresinin karşısında davacının adı ve soyadının yazılı olduğu, sözleşmenin bu davalı tarafından, şirket adına ve şirketi temsilen değil, kendi adına imzalandığı, davalı şirketin sözleşmede taraf olarak yer almadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı ...tarafından şahsen imzalandığı sabit olup, sözleşmelerin nispiliği kuralı gereğince, sözleşmeye dayalı isteklerin, sözleşmenin tarafı olmayan davalı şirkete yöneltilmesi mümkün değildir (emsal: Yargıtay 3. HDnin 2025/1327 esas 2025/4871 karar sayılı ilamı). Bu nedenle davalı ...İnsan Kaynakları şirketi aleyhine açılan davanın pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddi gerekirken,esastan reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Davacı vekilince, sözleşmeye konu taşınmazın müvekkili saf dışı bırakılarak, davalının yetkilisi olduğu şirketin grup şirketleri tarafından kiralandığı ileri sürülmüştür. Bu kapsamda sözleşme konusu taşınmazın davacı saf dışı bırakılmak suretiyle, sözleşmedeki cezai şart hükmünde belirtilen davalının ortağı veya idarecisi bulunduğu şirket veya şirketin ortağı olduğu kuruluşlar tarafından kiralanıp kiralanmadığının tespiti gerekmektedir.

Davalı şirketin ticaret sicil kaydına göre merkez adresinin 04.06.2020 tarihli yönetim kurulu kararıyla ... No:... adresine taşındığı, şirketin tek ortağı ... olup, yetkilisinin ise davalı ...olduğu anlaşılmaktadır. Davalı şirketin bulunduğu bu bağımsız bölümün ise sözleşme konusu taşınmaz olmayıp, aynı binanın 19. katında bulunduğu, davalı vekilince sunulan 20.05.2020 tarihli kira sözleşmesinden anlaşılmaktadır.

Ticaret sicil kayıtlarına göre davacı tarafça taşınmazı kiraladığı iddia edilen ...... AŞ'nin 01.06.2020 tarihinde ... No:...adresine taşındığı, bu şirketin ortak ve yetkililerinin davalı şirketin ortak ve yetkililerinden farklı kişiler olduğu, yine ...... AŞ'nin 01.05.2020 tarihli Yönetim kurulu kararıyla ...

No:...adresine taşındığı, ortak ve yetkililerinin ise davalı şirket ortak ve yetkililerinden farklı kişiler olduğu, her iki şirkette de davalı ...ve davalı şirketin bir pay sahipliğinin bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Sözleşmede açıkça kiracının söz konusu taşınmazı "şahsı, eşi, kan ve sıhri hısımları, annesi, babası, kardeşleri, ortağı, ortağı veya idarecisi bulunduğu şirket, şirketin ortağı olduğu kuruluşlar adına kiralaması" halinde cezai şart bedelinin ödeneceği düzenlenmiş olup, davalı ...ve yetkilisi olduğu davalı şirket ile davacı tarafça grup şirketi olduğu iddia edilen dava dışı şirketler arasında sözleşmede belirtilen şekilde bir ortaklık ilişkisi bulunmamaktadır.

Ancak davacı vekilince sunulan delillerden; ...İstanbul adlı internet sitesinde davalı şirket yetkilisi ...'nın da ortak sıfatıyla tanıtıldığı, adres olarak sözleşmede geçen ...

Kat:3 adresinin belirtildiği, ...'nın kat planında 3. ve 19. katlarda ...İstanbul'un gösterildiği, yine davalı şirketin imzaladığı 20.05.2020 tarihli kira sözleşmesinin 21. maddesinde, 3. kat 11 no'lu bölümün boşalması halinde işbu sözleşme şartlarında 11 no'lu bağımsız bölüm için taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesinin akdedileceğinin düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda sözleşme konusu taşınmazın davalı ...'nın yetkilisi olduğu davalı şirket ile ...İstanbul çatısı altında faaliyet gösteren diğer şirketler tarafından kiralanarak birlikte kullanıldığı nlaşılmaktadır.

Dolayısıyla davalı tarafından davacı simsarın devre dışı bırakılarak kiralandığının kabulü gerekmekte olup, davacı bakımından sözleşmeye dayalı cezai şart talep koşulları oluşmuştur.Sözleşmede açıkça taşınmazın kira bedeli yazmamakla birlikte, taşınmazın alanının 1.500 metrekare, metrekare birim fiyatının ise 50-TL olarak belirlendiği anlaşılmakla, bir aylık kira bedeli 75.000-TL olup, KDV dahil 88.500-TL'dir.

Sözleşmede cezai şart miktarı ise bir kira bedeli+KDV olarak belirlenmiştir. Tellalın sözleşmeye aykırı bir şekilde devre dışı bırakılarak taşınmazın kiralanması nedeniyle, sözleşmede kararlaştırılan hizmet bedeline ilaveten cezai şart tutarının da talep edilmesi mümkündür.

Sözleşmede hizmet bedeli ise bir kira bedelinin yarısı+KDV olarak belirlenmiş olmakla, sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan bir aylık kira bedeli+KDV tutarındaki cezai şartın yarısı (44.250-TL) davalı tarafından ödenmesi gereken tellallık ücreti olup, davalının kiralayan sıfatıyla sözleşme gereğince üstlendiği hizmet bedelini ödemekle yükümlü olduğu, bunun dışında kiralama bedelinin geri kalan yarısı oranındaki (44.250-TL) kısmının ise cezai şart niteliğinde bulunduğu yerleşik yargı kararlarıyla kabul edilmektedir.

(Yargıtay kapatılan 13. HD'nin 2014/21861 esas 2016/2326 karar sayılı, 2019/4446 esas 2020/1056 karar sayılı ilamları). Bu halde davacı tarafça 44.250-TL hizmet bedeli ve 44.250-TL cezai şart olmak üzere toplam 88.500-TL talep edilebilecektir.

Davacı tarafça kısmi dava olarak açılan işbu davada talep edilen 14.000-TL cezai şart ise, miktarı itibariyle tenkisi gerektirmemektedir.Davacı şirketçe keşide edilen ihtarname davalı şirkete 19.10.2020 tarihinde tebliğ edilmiş olmakla birlikte, ihtarnamede verilen 2 günlük ödeme süresinin eklenmesiyle davalı şirket 23.10.2020 tarihinde temerrüde düşmüştür.

Açıklanan nedenlerle; davalı şirket aleyhine açılan davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddi ve taleple bağlı kalınarak davalı şirket aleyhine açılan davanın kabulü gerekirken, her iki davalı aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak "davalı ...aleyhine açılan davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine, davalı şirket aleyhine açılan davanın ise kabulüne" karar verilmiştir.