İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi E.2023/1386 K.2026/112

DAVA İtirazın İptali ( Komisyoncu Ücretinden Kaynaklanan )

KARAR TARİHİ:22/01/2026

İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı yüklenici ile Kadıköy... Mah. 89 pafta 1113 ada, 206 parseldeki ....

Kat maliklerinin bir araya getirerek davalıya komisyoncu hizmeti verdiğini; davalı ile arsa sahipleri arasında, taşınmaz üzerindeki binanın yıkılıp yapılması hususunda anlaşma sağlandığını; ancak müvekkili komisyoncu tarafından edimini yerine getirilmesine rağmen davalının ödeme yapmadığını; komisyoncu ücretini alamayan müvekkilinin davalı aleyhine İstanbul Anadolu 1. İcra müdürlüğünün ... sayılı dosyasıyla icra takibi başlattığını; davalının haksız bir itirazla takibi durdurduğunu belirterek;

itirazın iptaline, takibin devamına davalıdan %20 inkar tazminatı tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; simsarlığın Türk Borçlar Kanununda düzenlendiğini bu nedenle mahkememizin değil, Asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu davanın görev nedeniyle reddine karar verilmesini savunmuş; ayrıca müvekkili şirketle davacı arasında böyle bir simsarlık sözleşmesi imzalanmadığı; davalı şirketin temsilcisi tarafından böyle bir sözleşme yapılmadığını; yapılmışsa sahte olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ

İlk Derece Mahkemesi 04/11/2021 tarih ve 2020/553 Esas - 2021/784 Karar sayılı kararında;".....Dosyanın heyetçe değerlendirilmesinde de, davalı adına sözleşmenin ... tarafından imzalandığı; bu nedenle sözleşmenin davalı şirketi bağlayıp bağlamayacağı noktasında problem bulunduğu; şirketlerin yetkili temsilcileri tarafından temsil edileceği, şirketin yetkilisi olmayan bir kişi tarafından şirket adına sözleşme yapılması halinde karine gereği o sözleşmenin şirketi değil imzalayan şahsı bağlayacağı;

bunun istisnasının yetkisiz olmakla birlikte o kişinin benzer olaylarda attığı imzaların şirketçe benimsenmesi ve dış dünyaya bu şahsın temsilci gibi gösterilmesi ya da davalı ile ...'ın bu durumu el ve iş birliğiyle yarattığı ve davalı şirketinde bilgi ve onayı dahilinde bu işin gerçekleştiği hal olup; olayımızda davalı şirketin ...'a verdiği vekalete dayanılmıştır. Davacı şirket bu vekalet nedeniyle ...'ı temsilci kabul edip, komisyon sözleşmesini düzenlemiştir.

Ancak, ...'a davalı şirket temsilcisi ... vekalet vermiş olup, o vekaletnamede temsil yetkisi açıkça sınırlandırılmış " kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak için " vekalet çıkarılmıştır. Davacı taraf bu vekaleti görüp komisyoncu sözleşmesini imzalamakla basiretli bir tacir gibi davranmamıştır. Zira, ...'ın bu vekalet ile davalı şirketi komisyoncu sözleşmesi yönünden temsil etmesi mümkün değildir.

Hal böyle olunca, o anda davacımızın basiretli davranıp, komisyoncu sözleşmesini imzalamak üzere şirket temsilcisinin gelmesini Selami'den talep etmesi gerekir, yetkili de gelmezse sözleşmeyi imzalamaması, komisyonculuk hizmetini vermemesi gerekirdi.

Davacı tarafın ... tarafından benzer olaylarda şirketin temsil edildiğine dair ya da şirketle el ve iş birliği içinde davacının kandırıldığı iddiası bulunmasa da mahkememizce son bir kez davalı kayıtlarının incelenip, ... tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi dışında yapılan iş ve sözleşmelerin benimsenip benimsenmediğinin tespit edilmesi amacıyla inceleme günü belirlenmiş; ancak davacı taraf böyle bir inceleme talep etmediklerini ücrette karşılamayacaklarını mevcut duruma göre karar verilmesini talep etmekte oldukları görüldüğünden.

Davacının dayandığı komisyoncu sözleşmesinin davalı şirketi bağlamayacağı, bu nedenle davanın reddine karar vermek gerektiği ancak davacının yine de bir komisyonculuk sözleşmesine dayandığı bir başka konuda temsilci atanan kişi ile bu sözleşmeyi imzaladığı; kısacası takibin bir senaryoya dayalı olmadığı nazara alınarak, davalı tarafında kötü niyetli takip tazminatı talebinin şartları oluşmadığı dikkate alınmış, aşağıdaki hüküm tesis olunmuştur. " gerekçesi ile,

''DAVANIN REDDİNE, Davalının kötü niyetli takip tazminatı talebinin şartları oluşmadığından REDDİNE,'' karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; taraflar arasında geçerli şekilde komisyonculuk sözleşmesi tanzim edilmesine karşın davalı tarafın kötü niyetli olarak sözleşmeyi yetkili kişinin imzalamadığını ve bu sebeple sözleşme ile bağlı olmadıklarını iddia ettiğini, müvekkilin aracılık faaliyeti sonucunda iş sahibi olan...

Yapı ile bahse konu taşınmazın malikleri olan 3. kişiler arasında sözleşme kurulmuş olup müvekkilin ücrete hak kazandığını, dava dışı ...'ın davacı ile sözleşme imzalandığı tarihte şirkette proje geliştirme müdürü olduğu, müvekkil ile yapılan Kat Karşılığı Yer Gösterme Sözleşmesinin ise müteahhit sıfatıyla kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin hazırlığı niteliğinde olduğu hususları düşünülecek olursa davalı ile ... arasındaki hukuki ve fiili irtibat kurulacağını, kaldı ki davaya konu sözleşmenin içeriğinde belirtilen taşınmazın ise kat karşılığı olarak davalı firma tarafından yüklenici sıfatıyla yapıldığını,

sözleşmeden dolayı menfaat elde edenin yine davalı şirket olduğunu, öte yandan proje geliştirme müdürü olarak ...'ın görevinin ise kat karşılığı inşaat yapılacak olan bina ve arsayı bulmak ve kat malikleri ile gerekli anlaşmaları yapmak olduğunu, zira davalı tarafın bugüne kadar vermiş olduğu cevap ve beyan dilekçelerinde müteahhitliğinin üstlenildiği yeri başkalarından gördüklerini veya kat malikleri ile anlaşmaları kendilerinin yaptıklarını dahi iddia etmediğini, Davalı şirket tarafından ...'un sadece kat karşığı inşaat sözleşmesi yapmak için yetkisinin sınırlandırıldığını, vekaletname verildiğini,

...'a vekaleti ... vermiş olduğundan komisyonculuk sözleşmesinin davalı şirketi bağlamadığı gerekçesinin hukuka aykırı olduğunu, temsilcinin temsil yetkisinin sınırlarını aşarak sözleşme yapmasında temsilcinin belirtilmiş olan sınırlar içinde kalarak yapmış olduğu işlemlerin temsil olunanı bağladığını, hatta bunun için ayrı bir hukukî işlem yapılmasına gerek olmadığını, temsil yetkisinin sınırlarının belirlenmesinin temsil olunanın menfaatine göre tayin edildiğini, Davalı şirket tarafından ... adına verilen Kadıköy ....

Noterliği'nin 12.06.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı vekaletnamesi ile ''şirket adına müteahhit sıfatı ile inşaat yapım karşılığında satış vaadi sözleşmeleriyde gayrimenkul alımına, gerçek ve tüzel kişi arsa sahiplerine inşaat yapım taahhüdünde bulunmaya yetkilidir.'' şeklinde açıklamada bulunulmuş olduğunu, davaya konu emlak komisyon sözleşmelerini ...'ın imzalayamayacağının belirtildiğini, ancak davalı tarafça da belirtilen yetkilerin inşaat sürecinin yürütülmesi amacıyla verildiğini,

dava dışı ...'ın şirkette proje geliştirme müdürü olduğunu düşünülecek olursa müvekkil ile yapılan Kat Karşılığı Yer Gösterme ve Satış Vaadi sözleşmesi ise müteahhit sıfatıyla kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin hazırlığı niteliğinde olduğunu, bu durumda inşaat yapım karşılığında satış vaadi sözleşmeleriyle, gayrimenkul alımına, gerçek ve tüzel kişi arsa sahiplerine inşaat yapım taahhüdünde bulunmaya, satış vaadi sözleşmeleri imzalamaya yetkili olan ...'ın bu işlemlerin hazırlığı niteliğinde olan davaya konu Kat Karşılığı Yer Gösterme ve Satış Vaadi sözleşmesini herhalde imzalayabileceğinin kabulünün gerektiğini,

temsile yetkili olanların şirketin amacına ve işletme konusuna giren her tür işleri ve hukuki işlemleri, şirket adına yapabileceğini ve bunun için şirket unvanını kullanabileceklerini, işbu somut olayda da ticari işletmenin menfaatine hareket eden temsilcinin yetkisinin sınırlandırıldığı ve bu yüzden üçüncü kişiyle yapılan sözleşmeden davalı şirketin sorumlu olmadığının hükme bağlandığını, sermaye şirketlerinde konu ve miktar itibariyle temsil yetkisinin sınırlandırılmasının iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini,

İçerik itibariyle temsil yetkisinin sınırlandırılmasının iç ilişkide hüküm ifade ettiğini ve bu temsil yetkisine sahip olanlar için bir talimat niteliği taşıdığını, buna aykırı hareketle sınırlamayı aşan yöneticinin kişisel olarak şirkete karşı sorumluluğunun gündeme geleceğini, bu durumda iyiniyetli üçüncü kişilere karşı şirketin sorumlu olduğunu, ancak daha sonra bu sınır ihlal eden temsilciye rücu edilebileceğini, somut olayda da işbu sözleşme dolayısıyla zarara katlanma yükümlülüğünde olanın müvekkil değil davalı şirket olduğun,

kötü niyetli olarak sözleşmenin kendisini bağlamadığını iddia etmelerinin dürüstlük kuralı ve ticari örf ve adet hukuku kurallarıyla bağdaşmayacağını, bir an için ...'ın eldeki vekaletname ile davaya konu sözleşmeyi imzalayamayacağı düşünülse dahi davalı tarafın müvekkil sayesinde sözleşme konusu...

Mah. 1113 Ada, 206 Parsel (yeni 208 Parsel) sayılı taşınmazda malikler ile gerekli sözleşmeleri imzaladığını, inşaat ruhsatını aldığını ve inşaata başlamış durumda olduğunu, böylece kabul etmedikleri sözleşmeye zımnen icazet vererek ve onaylayarak benimsemiş olduklarından sözleşmeyle bağlı olacaklarını, kaldı ki sözleşmeyle maddi menfaat elde edenin davalı...

Yapı olduğunun da aşikar olduğunu, bu durumda davalı tarafın sözleşmeden sorumlu olmadıkları iddialarının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu ve iyi niyet kurulları ile de bağdaşmadığını, Sonuç olarak dosyadaki mevcut deliller ile davalının beyanları karşısında davalı şirket ile ...'ın el ve işbirliği halinde olduklarını, davanın reddine karar verilmesinin hukuka aykırılık teşkil ettiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.Dairemizin 15/10/2020 tarih ve 2019/355 Esas - 2020/1148 Karar sayılı kaldırma kararımızdan sonra yapılan yargılama sonucunda istinafa konu karar verilmiştir.Dava; tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili talebiyle başlatılan icra takibine itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasıdır.Mahkemece, davanın reddine, karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Davacı tarafça ibraz edilen ''KAT KARŞILIĞI YER GÖSTERME VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ'' başlıklı 05/05/2014 tarihli sözleşmenin 1 maddesinde;'' ... ile ..., ...'in 1113 Ada 206 parsel'de bulunan ...

Apartmanı için kat karşılığı İnşaat yapmak üzere aracılık etmesi için anlaşmışlardır. ... iş bu sözleşme ile söz konusu gayrimenkiilü 03.12.2013 tarihinde ...'den gördüğünü kabul etmiştir. '' Sözleşmenin 2. Maddesinde ise ;'' ..., iş bu sözleşmede belirtilen ...'in aracılık hizmeti karşılığında yalnız 250.000TL (İkiyüzellibin) net tutarı, komisyon ücreti olarak ...'ye arsa sahibinin ve/veya daire sahiplerinin... lehine alınan noter sözleşmesine müteakip 10 iş günü içinde, tamamı nakten ve defatten olarak ödemeyi kâbul ve taahhüt etmiştir......,'' hükmünün düzenlendiği, sözleşme altında ... adına davacı tarafından imzalandığı,

... adına davalı şirketin kaşesinin basılı olduğu ve kaşe üzerinin imzalandığı anlaşılmıştır.Davacı taraf, dava konusu icra takibi ile kat karşılığı yer gösterme ve satış vaadi sözleşmesinin 2. Maddesinde belirtilen 250.000,00 TL.

Komisyon ücretini talep ettiği, davalı taraf ise davalı şirket kaşesi üzerine atılan imzanın şirket yetkililerine ait olmadığını, davacı ile böyle bir sözleşme imzalanmadığını, imzanın sahte olduğunun ileri sürdüğü, davacı taraf, dosyada mübrez Kadıköy ....

Noterliği'nin 12.06.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki vekaletname ile davalı şirketin ... isimli kişiye verdiği vekaletname uyarınca davalı şirket adına sözleşmeyi ... isimli kişinin imzaladığını, ...'ın sözleşmenin imzalandığı tarihte davalı şirketin proje geliştirme müdürü olduğunu ve sözleşmeyi davalı şirketi temsilen imzaladığını belirttiği, davalı taraf uyap sisteminden 25.05.2017 tarihinde göndermiş olduğu beyan dilekçesinde ise ; ... adına verilen Kadıköy ...

Noterliği'nin 12.06.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki vekaletname metninden de anlaşılacağı üzere ... isimli şahıs ''Müteahhit sıfatı ile şirket adına hareketle. T.C. hudutları dahilinde mevcut bilimum Kurum Kuruluşlar, Hakiki Hükmi Şahıslar, 3. Kişiler ile dilediği şekil ve şartlarda Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi akdetmeye, şartlarını tayin ve tespite...'' yetkili olduğunu yani;

dava dışı vekilin, davalı şirket adına inşaat yapım karşılığında satış vaadi sözleşmeleriyle gayrimenkul alımına, gerçek ve tüzel kişi arsa sahiplerine inşaat yapım taahhüdünde bulunmaya yetkili olduğunu, şirketi borçlandırıcı emlak komisyon sözleşmelerini yapmaya yetkili olmadığını, şirket yetkililerinin ... isimli kişiye bu yönde bir yetki vermediklerini beyanla davacı taraf ile dava dışı vekilin bu yönde bir sözleşme imzalayamacağından söz konusu sözleşmeyi kabul etmediklerini ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Somut olayda, dava konusu ''KAT KARŞILIĞI YER GÖSTERME VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ '' başlıklı 05/05/2014 tarihli sözleşmenin davalı şirket adına şirket yetkilileri tarafından imzalanmadığı, davalı şirket tarafından ... adına verilen Kadıköy...

Noterliği'nin 12.06.2013 tarih ve... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki vekaletnameye istinaden ... tarafından imzalandığı, söz konusu vekaletnamede dava dışı vekilin, davalı şirket adına inşaat yapım karşılığında satış vaadi sözleşmeleriyle gayrimenkul alımına, gerçek ve tüzel kişi arsa sahiplerine inşaat yapım taahhüdünde bulunmaya yetkili olduğu, şirketi borçlandırıcı emlak komisyon sözleşmelerini yapmaya yetkili olmadığı, TBK 46. maddesi gereğince, yetkisiz temsilci tarafından yapılan hukuki işlem temsil olunan tarafından onandığı takdirde temsil olunanın borçtan sorumluluğundan bahsedilebilir.

Aksi takdirde, sözleşme şekil ve kapsamına göre, sözleşmeyle doğan borçtan temsil olunan sorumlu olmayacaktır. Sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde davacının aracılık faaliyeti sonucunda ( iş sahibi olan davalı...

Yapı ile bahse konu taşınmazın malikleri olan 3. kişiler arasında ) sözleşme kurulduğu ispat edilemediği ve davalı şirket, yetkisiz temsilci tarafından yapılan sözleşmeyi kabul etmediğinden sözleşmeyle doğan dava konusu borçtan sorumlu değildir.Bu tespitler doğrultusunda mahkemece davanın reddine yönelik verilen karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan, davacı vekilinin aksi yöndeki istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle,davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.