İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi E.2023/749 K.2025/2101

İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı aleyhine aracılık hizmetlerine ilişkin olarak kesilen faturalara istinaden 56.640-TL'nin ödenmemesi nedeni ile davalı aleyhine İstanbul Anadolu 16. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasında icra takibine başlandığını, itiraz edilmesi nedeni ile takibin durduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile takibin devamına, davalının %20 den az olmamak kaydı ile icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın süresi içerisinde açılmadığını, sözleşmenin hiçbir hükmünde müvekkili tarafından haricen bir satış yapılması durumunda gayrimenkul danışmanının ücrete hak kazanacağına ilişkin hüküm bulunmadığını, davacının açmış olduğu itirazın iptali davasının reddilmesine, talep edilen borcun var olmadığının tespitine karar verilmesini, haksız ve kötü niyetli davacı aleyhine alacağın %20 sinden aşağı olmamak kaydı ile kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ

İlk Derece Mahkemesi 13/12/2022 tarih ve 2021/402 Esas - 2022/845 Karar sayılı kararında;

"....Davacı tarafından 06.07.2017 tarihinde davalının İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Gümüşsuyu Mah, ...

Parsellerde kayıtlı bulunan arsanın 1.300,000,00 TL bedelle ve İstanbul İli Tuzla İlçesi Aydınlı Mah, Çeşmecivarı Cad, ... parselde kayıtlı, 11 kapı numaralı bahçeli dairenin 300.000,00 TL-370.000,00 TL bedeller arasında satılması hususunda taraflar arasında anlaşma yapıldğı ve bu hususta bir (1) yıl süreli 06.07.2017 tarihli Gayrimenkul Danışmanlık Yetki Belgesi imzalandığını, davacının taşınmazların satış işlemleri için aracılık yapmaya başladığını, ancak davalının süre dolmadan satış işlemini davalıya bilgi vermeden kendiliğinden gerçekleştirdiğini, davacıyı bertaraf ettiğini, satışın davacının bulduğu bır alıcıya yapılmış olabileceğini,

davacının satış bedeli üzerinden belirlenen %3+ KDV satış bedeline hak kazandığını iddia ederek, hizmet bedeline yönelik keşide edilen fatura alacağının konu edildiği icra takibine vaki itirazın iptalini talep etmiştir.Davalı tarafından davanın adi ortaklık adına ... tarafından tarafından açıldığı gerekçesi ile öncelikle aktif husumete yönelik itirazda bulunduğu görülmüş ise de.

26/10/2015 tarihli adi ortaklık mukavelesi 8. Maddesi ile "..." ın adi ortaklığı münferit imzası ile her hususta temsil ve ilzama yetkili kılındığı anlaşılmış ve Mahkememizin 15/03/2022 tarihli celse ara kararı ile.

Davacı vekiline adi ortaklığın diğer ortaklarının açılan davaya muvafakatlerini almak ve dosyamıza bildirmek ya da bu ortaklar tarafından açılacak davanın dosyamıza bildirmek üzere kesin süre verilmiş, adi ortaklığı oluşturanlar tarafından davaya muvaffakatlerini içeren sunulu dilekçeler dosyaya alınmak suretiyle yargılamaya devam edilmiştir. Taraflar arasındaki 06/07/2017 tarihli Sözleşmelerin 5.2 maddesinin;"...'nin eğer satış işlemine aracılık ediyorsa.

MÜŞTERİ, 4. maddede belirtilen hizmeti karşılığında ... ya 3, maddede taşınmazın satışı bedeli olarak belirtilen meblağın %3+ KDV'sine denk düşen bedeli hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder." ve yine 4. Maddesinde; "... yukarıda özellikleri belirtilen taşınmazın bilgilerini, 3. maddede belirtilen satış bedeli ile satışını gerçekleştirmek üzere ...ofisleri ağı İnternet sistemi içine alarak,

içinde istek ve taleplerin geçtiği taşınmaz ağında belirtmeyi ve www.remax.com.tr adresinde bu bilgileri ayınlamayı masrafları kendisine ait olmak üzere tasınmazın her türlü gazete ilanı, afiş aracılığı ile aktif tanitımını yaparak alıcı ile MÜŞTERİ arasında alım-satım akdi ilişkisini kurmayı ve işi satış safhasına kadar getirmeyi kabul ve taahhüt eder." şeklinde düzenlendiği görülmüştür.Tapu Kayıtlarının incelenmesinde;-İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Gümüşsuyu Mah, ...

Parsellerde kayıtlı taşınmazın ise davalı adına tescilli olmayıp, dava dışı kişiye ait olduğu ve -İstanbul İli Tuzla İlçesi Aydınlı Mah, Çeşmecivarı Cad, ... parselde kayıtlı bulunan taşınmazın davalı adına tescilli iken 14/11/2017 tarihinde dava dışı ...'a satıldığı anlaşımıştır.12/10/2021 tarihli celse ara kararı ile.

Davalı vekiline, davaya konu sözleşme üzerindeki imzanın davalıya ait olup olmadığı, imzaya itirazının bulunup bulunmadığı hususunda beyanda bulunmak üzere 2 haftalık süre verilmesine karar verilmiş, davalı vekili 21/10/2021 tarihli dilekçesi ile imzaya itirazları olmadığını bildirmiştir.01/11/2022 tarihli celsede davacı vekili tarafında tanık dinletme taleplerinden vazgeçilmiş, davalı tarafından vazgeçmeye muvafakat edilmiş, aynı tarihli celsede davacı vekili tarafından dava dışı kişiye yer gösterme şeklinde hizmet verildiği hususunda yemin teklif ettikleri beyan edilmiş,

ancak davacı vekilinin 15/11/2022 tarihli dilekçesinde ve devam eden duruşmadaki beyanlarında yemin deliline dayanmaktan vazgeçildiği görülmüştür.Yapılan yargılama ile taraflar arasında 06/07/2917 tarihli Tuzla ve Beykoz ilçelerinde yer alan 2 ayrı taşınmaza ilişkin Gayrimenkul Danışmanlık Yetki Belgesi düzenlendiği sabit olmakla birlikte, davacı tarafından "yer gösterme" şeklinde aracılık hizmeti verildiği ve ilgili yerlerin verilen aracılık hizmeti kapsamında satılmış OLABİLECEĞİ iddiası ile huzurdaki dava açılmış ise de.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 5.2.

Maddesi ile "...'nin EĞER SATIŞ İŞLEMİNE ARACILIK EDİYORSA VE 4. MADDEDE BELİRTİLEN HİZMETİ KARŞILIĞINDA hizmet bedelinin ödeneceğinin düzenlendiği, 4. Madde ile hizmet kapsamının; ...ofisleri ağı İnternet sistemi içine alarak, içinde istek ve taleplerin geçtiği taşınmaz ağında belirtmeyi ve www.....com.tr adresinde bu bilgileri ayınlamayı masrafları kendisine ait olmak üzere tasınmazın her türlü gazete ilanı, afiş aracılığı ile aktif tanitımını yaparak alıcı ile MÜŞTERİ arasında alım-satım akdi ilişkisini kurmayı ve işi satış safhasına kadar getirmek şeklinde tanımlandığı,

bu kapsamda yapılan değerlendirmede Beykoz ilçesinde yer alan taşınmazın mülkiyet bilgilerinin davalı taraf ile ilgisi bulunmadığı gibi yetki belgesi düzenlenme tarihinden sonrasına ilişkin bir satış işlemine de konu edilmediği, Tuzla ilçesinde yer alan taşınmazın ise 14/11/2017 tarihinde davalı adına kayıtlı iken dava dışı "..." isimli kişiye satış işlemi yapılmış ise de davacının ilgili satış işlemine aracılık ettiğine,

alıcı ile müşteri arasında alım-satım akdi ilişkisini kurmayı ve işi satış safhasına kadar getirdiğine ve dolaysıyla sözleşmenin 4. Maddesinde tanımlandığı şekilde hizmet verdiğine ilişkin dosya kapsamında somut delil sunulmadığı, davacının tanık dinletme talebinden ve yemin teklifinden vazgeçtiği, dava dilekçesinde de ihtimal dahilinde iddianın ileri sürüldüğünün görüldüğü, dosyamızda sunulu bilirkişi raporunda uyuşmazlık "hizmet bedeline" ilişkin olmasına karşın "cezai şarta" yönelik hesaplama yapıldığı,

huzurdaki taleple ilişkisi olmayacak şekilde inceleme ve değerlendirme yapıldığı anlaşılan bilirkişi raporunun dikkate alınamayacağı anlaşılmakla ispatlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuş, davalı tarafından her ne kadar kötü niyet tazminatı talep edilmiş ise de isteminin koşulları bulunmadığı anlaşılmakla reddine karar verilmiştir." gerekçesi ile, ''1-)Davanın REDDİNE,2-)Kötü niyet tazminatı isteminin koşulları bulunmadığından reddine,'' karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkil ile davalının 06.07.2017 tarihinde, davalının İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Gümüşsuyu Mah. ... Parsellerde kayıtlı bulunan arsanın 1.300.000,00-TL bedelle ve ayrıca İstanbul İli Tuzla ilçesi ...

Parselde kayıtlı 11 kapı numaralı bahçeli dairenin 300.000,00-TL ile 370.000,00-TL bedeller arasında satılması hususunda anlaştıklarını, ilgili anlaşmanın bir yıl süreli 06.07.2017 tarihli "...MLS - İnternet Sistemine Alınma- Taşınmazın Satılması Hakkında Gayrimenkul Danışmanlık Yetki Belgesinin taraflarca imzalandığını, böylece müvekkil davacının bu taşınmazlar için bir alıcı bulacağını ve bu satışı yapıp davalıdan satış bedelinin %3+KDV kadar tutarını komisyon olarak alacağını, sonuç olarak anılan sözleşme ile müvekkilin,

davalının taşınmazlarının satış işlemleri için aracılık yapmaya başlayarak hizmet vermeyi taahhüt ederken karşılığında bir ücrete hak kazandığını, Dosyaya delil olarak sunulan Gayrimenkul Satış Danışmanlığı Yetki Belgesi'nin güveni ile müvekkilin satış işlemini gerçekleştirebilmek adına tanıtım, pazarlama ve işin niteliği gereği diğer hizmetlere başlamış olduğunu, bunları ayrıca davalıya da ayrıntılı olarak bildirdiğini ve bu kapsamda davalıyı aday alıcılarla görüştürdüğünü, hatta satış için birden fazla kere anlaşma aşamasına dahi gelindiğinin olduğunu,

Her ne kadar dosyaya delil olarak sunulan sözleşmenin 5.4 numaralı maddesi gereği davalının bu sözleşme ile artık bütün yetkisini müvekkile bıraktığı, kendisinin ve yakınlarının taşınmazların satış işlemi ile ilgilenmeyeceği yazmasına ve müvekkil üzerine düşen edimi layıkıyla yerine getirmiş olmasına rağmen ilgili yetki belgesinin süresi dahi dolmadan davalının satış işlemini kendiliğinden gerçekleştirdiğinin öğrenildiğini, hatta bu satışın müvekkilin bulduğu bir alıcıya, müvekkili bertaraf etmek için yapıldığını,

sonuç itibariyle taşınmazın satış işlemlerine aracılık eden müvekkilin davalı tarafından bertaraf edilmesi nedeniyle satış bedelinin üzerinden belirlenen %3+KDV satış bedeline hak kazandığının açık olduğunu, müvekkilin aracılık hizmetlerinden doğan alacağının doğduğunu, KDV dahil bedelin 46.020,00-TL ve 10.620,00-TL olduğunu, bu bedeller için 08.08.2018 tarihli 46,020,00-TL bedelli ... numaralı ve 08.08.2018 tarihli 10.620,00-TL bedelli ... numaralı fatura kesildiğini ve davalıya gönderildiğini, ancak davalının ilgili ödemeyi yapmadığını ve hiçbir yanıt vermediğini,

bunun üzerine davalı aleyhinde 04.12.2018 tarihinde aracılık hizmetlerine ilişkin olarak kesilen faturalara istinaden İstanbul Anadolu 16. İcra Müdürlüğü'nün ...

Esas sayılı icra takibi başlatıldığını, ancak davalının haksız olarak itiraz ettiğini, davalının haksız itirazı karşısında itirazın iptali davası açılarak itirazın iptali ve icra inkar tazminatı talep ve dava edildiğini, ancak yerel mahkemece davanın gerekli araştırma ve inceleme yapılmaksızın reddedildiğini, işbu kararın hukuken kabul edilemez nitelikte olduğunu, Aynı sözleşmeye ilişkin olarak İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesinin 2021/1237 Esas ve 2023/93 Karar sayılı ilamıyla davalarının kabulüne karar verildiğini,

müvekkil ile davalı arasında aynı içerikte imzalanan Gayrimenkul Yetki Sözleşmesinden doğan alacak için davalı aleyhinde İstanbul Anadolu 16. İcra Müdürlüğü'nün ...

Esas sayılı icra dosyasıyla 42,4800,00-TL tutarında asıl alacak için takibe geçilmiş olduğunu, davalının haksız itirazı neticesinde taraflarınca itirazın iptali ve likit alacağa itiraz edildiğinden davalı aleyhinde takip miktarının %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesi için İtirazın İptali davası açıldığını, İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahmkemesinin 2021/1237 Esas 2023/93 Karar sayılı ilamıyla haklı davalarının kabulüne karar verildiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.Dairemizin 18/05/2021 tarih ve 2021/606 Esas - 2021/717 Karar Sayılı kararımız ile HMK'nın 353/1-a4 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması üzerine mahkemece yapılan yargılama sonucunda istinafa konu karar verilmiştir.

Dava, taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satışına dair aracılık sözleşmesinden kaynaklı 2 adet fatura alacağının tahsili talebiyle başlatılan icra takibine itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasıdır. Mahkemece, davanın reddine, karar verilmiş ve verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Davacı taraf dava dilekçesi ile. Sözleşmenin 6.1.

Maddesindeki ceza-i şart alacak hakkını saklı tuttuğunu belirterek bütün aracılık hizmetini layıkıyla vermesine rağmen, yetki belgesinin süresi dolmadan, davalının satış işlemini bildirmeden kendiliğinden gerçekleştirdiğinin öğrenildiğini, bu işlemlere aracılık eden davacının, davalı tarafından bertaraf edilmesi nedeniyle, bu satış bedelleri üzerinden belirlenen %3 + KDV satış bedeline hak kazandığını, bu aracılık hizmetleri için ödenmesi gereken bedelin KDV dahil 46.020,00 TL ve 10.620,00 TL olup, bu bedeller için 08.08.2018 tarihli 46.020,00 TL bedelli ... numaralı ve 08.08.2018 tarihli 10.620,00 TL bedelli,

... numaralı fatura kesilmiş ve davalıya gönderildiğini belirterek davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece, her iki sözleşmeye konu taşınmazların tapu kayıtlarının getirtildiği, Tuzla Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü tarafından 29.04.2022 tarihinde gönderilen ... parselde kayıtlı taşınmazdaki 11 numaralı bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtları incelendiğinde; taşınmaz üzerinde yapılı site içerisinde birden fazla 11 nolu bağımsız bölüm olduğu, 11 nolu bağımsız bölümlerde davalı adına kayıtlı taşınmaz olmadığı, davalı adına B2 Blok'ta bulunan 2 numaralı bağımsız bölümün kayıtlı olduğu,

davalı tarafından satış yoluyla 14.11.2017 tarihinde dava dışı ...'a devredildiği; sonrasında da satış yoluyla 08.06.2018 tarihinde dava dışı ... adına tescil edildiği görülmektedir.Beykoz Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü tarafından gönderilen diğer sözleşmeye konu Gümüşsuyu Mah.1849 ada 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazlara ait tapu kayıtları incelendiğinde ise,6292 sayılı kanun gereği hak sahipleri adına satış işlemi ile tapuya kayıt edildiği ve davalının tapu maliki olmadığı görülmüştür.

TBK. 520 maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı ve şeklinin ve 521 maddesinde ise ücretin düzenlendiği, bu yasal düzenleme kapsamında, 521 madde 2. Fıkrasında.

Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödeneceğinin düzenlendiği, her iki simsarlık sözleşmesine konu taşınmazların davalı adına kayıtlı olmadığı, bu taşınmazların davalı tarafça satılmadığı da gözetildiğinde, davacı tarafın faturalara konu hizmet bedeli alacağına hak kazanmadığı anlaşılmıştır.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 282. maddesi uyarınca hâkimin, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer deliller ile birlikte serbestçe değerlendirebileceği, bilirkişi raporunun takdiri delil olduğu,

davacı iddialarının değerlendirilmesinin özel ve teknik bilgi gerektirmeyip hakimin hukuk bilgisi ile de çözümlenebilecek nitelikte olduğu, mahkemece gerekçesinde açıklanmak suretiyle bilirkişi raporunun aksi yönünde davanın reddine karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından davacı vekilinin bu yöndeki istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir.Sonuç olarak, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.