İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi E.2019/2653 K.2020/69

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sırasında verilen ihtiyati tedbir kararına karşı itirazın reddine dair ara karara karşı davalı ...... A.Ş. vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; uyuşmazlığa konu gayrimenkul her ne kadar müvekkili şirket adına alınmış gözükse de söz konusu gayrimenkulün müvekkili şirket yetkilisi ... tarafından konut olarak kullanılmak üzere satın alındığını, müvekkilinin Bakırköy ...

Noterliğinin 02.03.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi kapsamındaki tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ancak kendisine tapuda devrin yapılmadığını, Yargıtay gelir paylaşımı inşaat sözleşmesini, adi ortaklık akdi olarak nitelendirdiğinden, arsa maliki olan davalı ...'ın da projeden taşınmaz satın alan alıcılara karşı sorumlu olduğunu, projenin davalı ... ile davalı ... işbirliği ile yapıldığını belirterek, dava konusu gayrimenkulün tapu kaydına teminatsız ihtiyati tedbir şerhi işlenmesine, haklı hukuki nedenlere dayanan davanın kabulü ile İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, ...

Köyü, ... Çiftliği Mevkii ... Ada ... Parselde kayıtlı ... Villa Tip ...

Bağımsız bölüm numaralı taşınmazın müvekkili firma adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması durumunda ise denkleştirici adalet ilkesi gereğince, bağımsız bölümün güncellenmiş değerine göre belirlenecek olan tazminatın, (rayiç değerden az olmamak kaydı ile) dava tarihinden itibarin işleyecek en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili tedbire yönelik talep dilekçesinde özetle; önceki beyanlarını tekrarla, müvekkili tarafından ... A.Ş.'ne söz kutusu gayrimenkulun satış bedelinin, iskan bedelinin, geçmiş dönem aidatları ve amortisman bütçe ücretlerinin de eksiksiz şekilde ödendiğini, dava konusu taşınmazın tapu kaydına teminatsız tedbîr konulmasına bu talebin kabul görmemesi halinde tapu kaydına davalıdır şerhi işlenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ...

A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin 187 adet villanın yapılması ve satışı için diğer davalı ... A.

Ş. ile hasılat paylaşımı esasına dayalı 19.06.2014 tarih "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" imzaladığını ve bu kapsamda 23.10.2015 tarih ek sözleşmenin düzenlendiğini, bu ek sözleşme ile ana sözleşmenin hasılat paylaşımı ve ödemelerle ilgili bazı maddelerinin tadil edildiğini, son olarak 19.07.2017 tarihli "Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme" ile yine 19.06.2014 tarihli ana sözleşmenin hasılat payları ile ilgili yeni düzenlemeler yapıldığını, müvekkili ... şirketinin diğer davalı ...

A. Ş. ile yapmış olduğu bu sözleşme çerçevesinde davacıya villa niteliğinde bağımsız bölümün satıldığını, davacıya müvekkili şirketin satışı yapmış olmasına ve inşaatı tamamlayıp yer teslimini de gerçekleştirmiş olmasına rağmen, diğer davalı ... tarafından yaratılan haksız ve mesnetsiz muaraza nedeniyle tapuda devir işlemlerinin yapılamadığını, müvekkili şirket tarafından diğer davalı ... aleyhine dava açıldığını, müvekkili ...

Şirketi ile diğer davalı ... arasındaki sözleşme ilişkisinin adi ortaklık hükümleri çerçevesinde belirlenmesi gerektiğini belirterek, davacı taleplerinin müvekkili şirket yönünden reddine, müvekkili şirket dava açılmasına sebebiyet vermediğinden her halükarda yargılama gideri ve vekalet ücretinin müvekkil şirkete yüklenilmemesine arar verilmesini talep etmiştir. Davalı ...

A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ... şirketinin müvekkili ... ile 187 adet kat irtifaklı villanın devri için ayrı ve bağımsız bir satış vaadi sözleşmesi yaptığını, sözleşmeye göre belirlenen her bir kat irtifaklı taşınmazın asgari satış bedeli, ... tarafından ...’a ödendikçe ...'ın bedeli ödenmiş kat irtifaklı villaları ...’a devredeceğini, ...'ın, bu villaları kendi tasarrufuna bağlı olarak ve hukuki sonuçları tamamen kendi üzerinde doğmak üzere sözleşme yaptığı tüketici veya tacirlere bedeli karşılığında satacağını, ... villaları inşa etmese ve satmasa dahi, 48.780.000 ABD Dolarlık satış bedelini ödediğinde,

...'ın ...’a devir ve tescili gerçekleştireceğini, ... şirketinin müvekkiline satış bedeli ödemekle yükümlü olduğunu, salt kar ve zarar paylaşımına dayalı bir ortaklık ilişkisinin asla sözkonusu olmadığını, ...'ın taşınmazların satış bedellerini ödemediğini, bunun üzerine ...'ın, ... ile arasındaki satış vaadi sözleşmesini haklı sebeplerle, ileriye etkili şekilde feshettiğini, ... ile ... arasındaki hukuki ilişkide herhangi bir mal veya emek koyma amacının asla söz konusu olmadığını, Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/161.

D. İş sayılı dosyasından alınan tedbir kararının davacı tarafından uygulanmadığını ve tedbir talebinin kötü niyetli olarak iş bu davada yinelediğini, davacının bu konudaki talep hakkının tek muhatabının, kendisiyle sözleşme yaptığı ve edimlerini yerine getirmeyerek davacının mağduriyetine sebebiyet veren diğer davalı ... A.Ş.

Olduğunu belirterek, öncelikle ihtiyati tedbirin kaldırılmasına, bu mümkün görülmezse davalıdan taşınmazın değerinin %40’ından az olmamak üzere teminat alınmasına, davada pasif husumet ehliyeti bulunmayan müvekkil bakımından davanın bu sebeple reddine, neticede maddî ve hukukî dayanaktan yoksun bulunan davanın esastan reddine, yargılama gideri ile vekâlet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi 07.05.2019 tarihli ara kararıyla; "...HMK.'nun 390/3 maddesi; 'Tedbir talep eden taraf , dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır.' şeklinde düzenlenmiştir. Somut olayda; davacı İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ... köyü, ... Mevkii ... ada, ... parsel, ...

Villa Tip ... bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile kendisi adına tescilini talep etmiştir.

Dosyaya sunulan sözleşmeler, ihtarnameler, taşınmazın tapu kaydı ve diğer belgeler bütün olarak değerlendirildiğinde uyuşmazlık konusu olan taşınmazın 3.kişilere devredilmesi tehlikesinin mevcut olduğu, bu durumda ise davacının mağduriyetinin sözkonusu olabileceği nedeniyle HMK 389/1 ve 390/3 madde ve bentlerindeki koşulların oluştuğu kanaatine varılmakla davacı yanın ihtiyati tedbir talebinin kabulüne, taşınmazın değeri olarak bildirilen 3.400.000,00 TL nin takdiren %10 u tutarı teminat alınmasına... '' karar vermiştir.

Bu karara karşı davalı ...

A.Ş.vekili itiraz dilekçesinde; önceki beyanlarını tekrarla, ihtiyati tedbirin kaldırılmasına veyahut tedbirin kaldırılması talebinin kabul edilmemesi durumunda davalı sıfatı hiçbir şekilde bulunmayan müvekkili şirketin ihtiyati tedbir kararı nedeniyle uğrayacağı zararın HMK. m. 392 uyarınca teminat altına alınması amacıyla, dava konusu taşınmazın değerinin en az %40’ı oranında (şimdilik 1.360.000-TL.) teminat yatırması bakımından kesin süre verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI ÖZETİ İtiraz üzerine ilk derece mahkemesi, istinafa konu 26.09.2019 tarihli ara kararında; "...davalı vekilinin ihtiyati tedbire itirazının süresinde olduğu, yaklaşık ispat koşulunun sağlandığı, davanın niteliğine göre verilen tedbir kararının ölçülü olduğu, takdir olunan teminat miktarının da yeterli görüldüğü, mahkememiz kanaatini değiştirecek herhangi bir durum görülmediği nedenleriyle ihtiyati tedbire itirazın reddine...'' karar verilmiştir. Bu karara karşı davalı ... A.Ş. vekili taraafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF BAŞVURU NEDENLERİ Davalı ...

AŞ vekili istinaf başvuru dilekçesinde; önceki beyanlarını tekrarlamış, ... ile davacı arasında akdedilen sözleşmenın tapuya şerh edilmemiş olduğunu ve davacının söz konusu tapu devir hakkını sadece ...’a karşı ileri sürebileceğini, davacının ...’ın bu ilişkiye taraf olmadığını bilerek ... ile sözleşme imzaladığını, Davacı ile müvekkili arasında bir sözleşme bulunmadığı için esasen davacının HMK m. 390/3 uyarınca davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesinin mümkün bulunmadığını, Tacir olan davacının, adi yazılı şekilde aktedilmiş sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunmasının mümkün olmadığını,

Dava konusu sözleşmede, villaların hiçbir şekilde müştereken satılacağı kararlaştırılmış olmadığını, aksine ... villaları inşa etmese ve satmasa dahi 48.780.000. ABD Dolarlık satış bedelini ödediğinde, ...’a devir ve tescili gerçekleştireceğini, Müvekkilinin, sadece diğer davalı ... A.Ş. ile satış vaadi sözleşmesi imzalamış olduğunu, ... A.Ş.'nin, müvekkiline satış vaadi sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirdiğinde, müvekkilinin arsayı ...

A.Ş.’ye (davacıya veya diğer ... müşterilerine değil) devretmekle yükümlü olduğunu, Davalı ... ile müvekkili ... arasında hiçbir şekilde davacıya karşı müteselsil borçluluğa sebep olacak veya aralarında bir doğrudan veya dolaylı temsil ilişkisini gösterecek bir hukuki ilişki bulunmadığını, Prof.

Dr. ... tarafından hazırlanmış bulunan dava konusu uyuşmazlık hakkındaki 03.08.2019 tarihli Hukukî Mütalâa ile 27.09.2019 tarihli Ek Hukukî Mütalaa’da da, adi ortaklığın unsurlarının somut olayda gerçekleşmediğinin açıkça ortaya konduğunu, Müvekkili ...’ın, ... alıcılarına karşı hiçbir şekilde satıcı olma niyeti olmadığını, bu yönde yanlış anlamalara meydan verilmemesi için sözleşmenin 4.5 maddesi gereğince gereken tedbir alınmış ve ... alıcıları bu durumdan açıkça bilgilendirilmiş durumda olduğunu, Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin, itirazın reddine dair ara kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına,

itirazın kabulüne ve tedbirin kaldırılmasına, aksi takdirde %40 oranında teminat alınmasına karar verilmesini istemiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE İstinaf incelemesine konu talep hukuki niteliği itibariyle, tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde güncel değere ilişkin tazminat davası içinde, HMK'nın 389 vd. hükümleri uyarınca verilmiş olan ihtiyati tedbir kararına itirazın ilk derece mahkemesince reddine dair ara kararının, HMK'nın 394/son maddesi uyarınca istinafına ilişkindir.

İstinaf incelemesi HMK'nın 355. maddesi uyarınca, istinaf başvuru nedenleri ve kamu düzenine aykırılık yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Davacının dava dilekçesindeki iddiası, akdedilmiş bulunan 19.06.2014 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve bu sözleşmenin eki niteliğinde 23.10.2015 tarihli ek sözleşme kapsamında davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi oluştuğu, davalı ...

A.Ş. ile arasında imzalanmış bulunan gayrımenkul satım vaadi sözleşmesi ile villa tipinde konut satın alan davacının, bu sözleşme gereği üstlenmiş olduğu edimsel yükümlülüklerini yerine getirmiş olduğu, buna rağmen kendisine teslim edilen konutun tapu devir işlemlerinin yapılmadığı hususlarına dayandırmaktadır. Dava terditli olarak açılmıştır.

Dava dilekçesinde bahsi geçen konutun davalı ... üzerindeki mevcut tapusunun iptali ve davacı üzerine tescili, olmadığı takdirde bağımsız bölümün güncellenmiş değerinin göre belirlenecek olan tazminatın tahsili talep edilmektedir.

Davalı ... diğer davalı ile arasında hiç bir şekilde adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını, diğer davalı ... ise ... ile aralarındaki anlaşma gereği arsa sahibi olan ... şirketine yapılacak ödemenin proje kapsamında yapılacak satışlara bağlandığını, bu şekilde açıkça hasılat paylaşımının kararlaştırılmış olduğunu, dolayısıyla davalı ... ile aralarında kar amaçlı adi ortaklık ilişkisi bulunduğunu, uyuşmazlığın ...'ın kendi üzerine kayıtlı konutu tapuda davacı üzerine devretmemesinden kaynaklandığını öne sürmektedir.

Davalı ... ise diğer davalı ile arasındaki gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı ...' ın dava konusu edilen taşınmazın bedelini kendilerine ödemesi gerektiğini ancak bu halde taşınmazın davalı ...'a devrinin gerçekleşebileceğini, davalı ...'ın sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödemediğini, halbuki taşınmazın ...'a devredilmesi ile birlikte ... tarafından üçüncü kişilere satış yapılacağı, bu satış neticesi elde edilen hasılat taraflar arasında önceden öngörülmüş satış bedelinin üzerinde ise bu durumda ...'ın ...' a belli oranda bir ödeme yapacağının aradaki sözleşme gereği olduğunu,

davalı ... ile davacı arasındaki sözleşmenin hiç bir şekilde davalı ...'ı bağlamayacağını, davalı ...' ın yaptığı satış neticesi kar edip etmemesinin önemli olmadığını ileri sürmektedir. Davalılar arasındaki hukuki ilişkinin nitelendirilmesi yargılama konusu olduğu gibi, davacının somut uyuşmazlıktaki taleplerini davalı ...'a karşı ileri sürüp süremeyeceği bu bağlamda davalı ...'ın husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı da ihtilaflıdır.

Davacı, ile davalı ... arasında diğer davalı ... üzerine kayıtlı konuta ilişkin satım vaadi sözleşmesi imzalandığı anlaşılmaktadır. İki davalı arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı adi ortaklık ilişkisi olduğu yönündedir.

Dolayısıyla, davalı ...'ın diğer davalı ile arasındaki sözleşmesel ilişki çerçevesinde somut uyuşmazlıkta dava konusu edilen taşınmazın bedelini ödemesinin gerekip gerekmediği, gerekiyorsa ödeme yapılması halinde bunun hukuki sonuçları yargılamaya muhtaçtır.

Ancak dosyanın gelmiş olduğu mevcut aşama itibariyle her iki davalı arasında hukuki bir ilişki bulunduğu, söz konusu hukuki ilişkinin nitelendirilmesi konusunda ihtilaf bulunmakla birlikte, dava konusu olan ve ilk derece mahkemesinin 07.05.2019 tarihli ara kararıyla üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi yönünde üzerine tedbir konulan taşınmaz hakkında davacının talep etmiş olduğu tedbirin haklılığı konusunda yaklaşık ispata yeter derecede bilgi ve belge bulunduğundan, ilk derece mahkemesi kararı yerinde olmakla, istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik aşağıdaki karar verilmiştir.

KANUN YOLU

HMK'nın 362/1.f maddesi uyarınca karar kesindir.