İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi E.2023/1482 K.2025/430

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın usulden reddine dair verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkili tarafından davalı firmaya kesilen 27.07.2022 tarihli, ... numaralı faturaya konu alacakların müvekkiline ait olan ancak davalının kullanımında kongre merkezine ilişkin Mayıs-Haziran-Temmuz 2022 aylarına ilişkin alacakları ile her yıl Temmuz itibariyle muaccel olan 2022-2023 dönemine ilişkin 1 yıllık kongre merkezine ilişkin alacakları için Bakırköy ... İcra Müdürlüğü' nün ...

Esas sayılı takip dosyası ile icra takibi başlatıldığını, taraflar arasında 20.10.1999 Tarihli İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli İle Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi akdedildiğini, daha sonra işbu sözleşmeye ek 09.11.2001 tarihli Ek Zeyilname, 06.07.2004 tarihli Ek Zeyilname, 31.07.2007 tarihli Ek Zeyilname akdedildiğini, daha sonra 17.01.2002 tarihli İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli İle Beş Yıldızlı Otel İnşaat ve İşletme Sözleşmesi akdedildiğini, işbu sözleşmeye ek 2002 tarihli zeyilname ve 06.07.2004 tarihli zeyilname akdedildiğini,

işbu sözleşmeler ile müvekkiline ait olan sözleşmelere konu alanlarda yap-işlet-devret modeli ile davalı firma tarafından dört ve beş yıldızlı otel, kongre merkezi yapılması, sözleşmelerde belirtilen sürelerle alanların işletilmesi ve işletme süresi içerisinde müvekkiline sözleşmelerde yazılı tarihlerde ve tutarlarda döviz cinsinden bedel ödenmesi ve neticeten işletme süreleri sonunda da inşaatların müvekkiline bila bedel devredilmesinin kararlaştırıldığını, işbu sözleşmelerden sonra müvekkili ile davalı firma arasında 24.07.2007 tarihli bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesi akdedildiğini, bu kapsamda müvekkiline ait İstanbul İli,

Bakırköy İlçesi ... Mahallesi, ..., ... Pafta ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2' lik kısmı üzerinde davalı lehine 01.05.2005 başlangıç tarihli ve 01.05.2035 bitiş tarihli olmak üzere toplamda 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğunu, üst hakkı tesisine ilişkin akdedilen sözleşmenin 3.maddesinde taraflar arasında akdedilen dört ve beş yıldızlı otel sözleşmeleri ile bunların eki olan tüm zeyilnamelere atıfta bulunularak,

üst hakkı kurma sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası oldukları zikredilerek ''...İşbu sözleşme hükümleri ile Sözleşmeler hükümleri arasında aykırılık bulunması durumunda işbu sözleşme hükümleri geçerli (öncelikli) olarak kabul edilecektir.'' denilmek suretiyle bağımsız ve daimi üst hakkı sözleşmesinin önceki sözleşmelerin yerini aldığı,

üst hakkı kurma sözleşmesinin taraflar arasında asıl hüküm teşkil edecek sözleşme olduğunun ifade edildiğini, üst hakkı kurma sözleşmesinin 7.maddesinde ise "İşbu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ... tarafından ...’ ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedeli sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçecek (hem kira hem irtifak hakkı bedeli ödenmeyecek, işbu sözleşmede yazılı irtifak bedelinin ödenmesi, aynı oranda kira bedeli borcunu da sona erdirecektir) olup toplam 64.468.239 (altmışdörtmilyondörtyüzaltmışsekizbinikiyüzotuzdokuz)USD’ dir.

Söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümleri geçerli olup, sadece işbu sözleşmeye konu harç bedelinin belirlenmesi için söz konusu yabancı para birimli irtifak hakkı bedelinin 80.978.555 YTL’ ye tekabül ettiği,taraflarca kabul edilmiştir hükmü içermekte olu kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ... tarafından ...’ ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedelinin yap-işlet-devret modeli ile akdedilen sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçeceği, hem kira hem irtifak bedeli ödenmeyeği,

irtifak bedelinin ödenmesinin aynı oranda kira bedeli borcunu da sona erdireceği, toplam irtifak bedelinin de 64.468.239,00 USD olduğunun ifade edildiğini, söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda ise dört ve beş yıldızlı otel yapımına ilişkin sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümlerinin geçerli olacağının söylendiğini, dolayısıyla üst hakkı sözleşmesi ile artık ortada bir kira bedeli kalmayıp işletme süresi boyunca ... tarafından ...’ ye ödenmesi gereken bedelin irtifak hakkı bedeline dönüştüğünü, neticeten taraflar arasında bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesi mevcut ve geçerli olup,

bu kapsamda davalı lehine müvekkiline ait alanlarda üst hakkı kurulduğunu, davalının da üst hakkı gereğince müvekkiline irtifak hakkı bedeli ödeme yükümlülüğü altına girdiğini, ilgili üst hakkı kurma sözleşmesi ile davalıya,

müvekkiline ait alanda bağımsız ve daimi nitelikte üst hakkı tesis edildikten sonra mevut imar planı uyarınca üst hakkı sözleşmesinde belirtilen 43.531,18 m2' lik alanda ... tarafından yapılması gereken ve projede yer alan ticari yapılar ve kongre merkezinin inşası için yeterli emsal inşaat alanı bulunmaması sebebiyle müvekkili ile davalı firma arasında emsal ilave inşaat alanına ilişkin 02.08.2010 tarihli sözleşme akdedildiğini, sözleşmenin 2.maddesinde sözleşmenin konusu "...' ye ait olan İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, ...

Mahallesi ...-... pafta ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2' lik kısmı üzerine Bakırköy Tapu Sicil Müdürlüğü' nün 24.07.2007 tarih ve ... yevmiye numarası ile ... lehine bağımsız ve daimi üst hakkı kurulmuştur. ...'nın mevcut imar planı uyarınca; sınırları belirli 43.531,18 m2' lik alanda ekli avan projede yer alan Ticari Yapılar ve Kongre Merkezi İnşa etmeye yeterli emsal inşaat alanı bulunmamaktadır.

İşbu ek sözleşme ...'nın ihtiyaç duyduğu 8.397,00 m2' lik ...' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile akdedilmiştir." denilmek suretiyle taraflar arasındaki işbu 02.08.2010 tarihli sözleşmenin aslında yukarıda izah edilen üst hakkı kurma sözleşmesinin eki mahiyetinde olduğu vurgulanmış ve açıkça üst hakkı kurma sözleşmesi ile ... lehine üst hakkı tesis edilen alanın ticari yapı ve kongre merkezi inşaası için yetersiz kalması nedeniyle müvekkil ...

A.Ş' ye ait olan 8.397 m2 emsal ilave inşaat alanının ...'ya kullandırılması amacıyla akdedildiğinin vurgulandığını,3/ maddesinde, ilgili 8.397 m2' lik alanın ... tarafından üst hakkı süresi ile sınırlı olarak kullanılacağı, bu alanda ticari yapılar ve kongre merkezi inşa edileceği, üst hakkı süresi ile sınırlı olarak işletileceği, üst hakkı süresi sonunda da tüm haklarıyla birlikte sağlam ve kullanılır durumda bila bedel ...

A.Ş' ye devredileceğinin hüküm altına alındığını, 5.maddesinde ise "İlave İnşaat Emsal Alanı İçin Ödenecek Bedel ve Süre" başlığı ile düzenlenerek ...' nın 8.397 m2' lik emsal ilave inşaat alanı hakkı karşılığında ...

A.Ş' ye yıllık 120.000 USD + KDV ödeyeceği hüküm altına alınmış ve bu bedelin de daha önce imzalanan tüm sözleşmelerde yazılı bedellerden ayrı bir bedel olduğu, üst hakkının sona ereceği 01.05.2035 tarihine kadar her yıl ödeneceği, bu tutarın yıllık tutar olduğu, her yıl %4 oranında artış yapılacağı hüküm altına alındığını, 25.04.2011 tarihinde taraflarca 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ek zeyilname akdedildiğimi, işbu 25.04.2011 tarihli zeyilnamede de "02.08.2010 tarihli ek sözleşme ile ...' nın ihtiyaç duyduğu 8.397 m2' lik ...

A.Ş' ye ait emsal inşaat alanı hakkı ...'nın Bakırköy Belediye Başkanlığı' na 370,11 m2(net) yapılan yola terk ile, bu kere bu kadar azalmıştır.

Bu yüzden de taraflar arasında imzalanan 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ekli avan projenin ve Bakırköy Belediyesi' ne yapı ruhsatı için başvurulan projenin değiştirilmemesi için 370,11 m2' lik ...' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile işbu sözleşme akdedilmiştir." denilmek suretiyle ...' nın ihtiyaç duyduğu 370,11 m2 alanın ... emsal inşaat alanından karşılanması hususunda tarafların anlaştığını,

25.04.2011 tarihli zeyilnamede de ... tarafından kullanılacak ilave emsal inşaat alanı olan 370,11 m2' nin taraflar arasındaki üst hakkı kurma sözleşmesinde belirtilen üst hakkı süresi ile sınırlı olarak kullanılacağı, işletme hakkının bu süre ile sınırlı olarak verileceği, bu 370,11 m2 lik alan için gerek taraflar arasındaki daha önce akdedilen tüm sözleşmelerden ve gerekse de 02.08.2010 tarihli sözleşmede kararlaştırılan bedelden bağımsız olarak ayrıca yıllık 6.000,00 USD + KDV emsal ilave inşaat alanı bedeli ödeneceği,

üst hakkı kurma sözleşmesinin sona ereceği 01.05.2035 tarihine kadar her sene bu bedele %4 oranında artış yapılacağı hüküm altına alındığını, ayrıca işbu ilave inşaat bedellerinin inşaatın bitiminden itibaren yıllık peşin ödeneceğinin de kararlaştırılması ile her yıl Temmuz itibariyle 1 yıllık peşin olarak ödemesi yapıldığını, neticeten taraflar arasında akdedilen üst hakkı kurma sözleşmesinin eki olan 02.08.2010 tarihli sözleşme ve işbu sözleşmenin zeyilnamesi olan 25.04.2011 tarihli zeyilname ile davalı ... firmasına ilave emsal inşaat alanı verildiğini,

bu alanlar için de ... tarafından daha önce kararlaştırılan bedellerden ayrı olarak ilave emsal inşaat hakkı bedeli ödeneceğinin hüküm altına alındığını, dolayısıyla başlangıçta taraflar arasında kira bedeli ödeme yükümlülüğü olarak kararlaştırılan tutarın üst hakkı kurma sözleşmesi ile irtifak hakkı bedeline dönüştürüldüğünü, daha sonra ilave emsal inşaat alanı verilmesine dair akdedilen sözleşmeler ile ise ...' ya kullandırılan ilave emsal inşaat alanlarına karşılık olarak "ilave emsal inşaat alanı bedeli" ödeme yükümlülüğü yüklendiğini,

buna göre davalı ...' nın 02.08.2010 tarihli sözleşme kapsamında ve işbu sözleşmenin zeyilnamesi olan 24.05.2011 tarihli zeyilname kapsamında müvekkiline ilave emsal inşaat alanı bedeli ödemesi gerektiğini, bu ödeme yükümlülüğünün USD (Dolar) olarak belirlendiğini, bu arada davalının taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğundan bahisle kira bedellerinin uyarlanması talebiyle Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2021/480 Esas sayılı dosyasında dava açtığını, aynı zamanda bu davada, dava sonuçlanıncaya kadar tedbiren kira bedelinin aylık toplamda 200.000 TL olarak belirlenmesini talep ettiğini,

Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin de 08.07.2021 tarihli, ara kararla tedbir talebinin kabulüne karar verdiğini, verilen bu tedbir kararı gereğince de müvekkilinin, sözleşmede belirlenen ve davalının ödemesi gereken tutarı davalıdan talep edemediğini, sadece tedbir kararı ile belirlenen tutarın davalıdan tahsil edilebildiğini, ancak sözleşmede yazılı bedellerin talep edilemediğini, istinaf ettikleri bu tedbir kararının hukuka aykırı olduğundan bahisle 08.07.2021 tarihli tedbir kararının kaldırılmasına karar verildiğini,

ihtiyati tedbir kararının 10.05.2022 tarihli kararla kalkmasını müteakip muaccel hale gelen müvekkilinin alacaklarına ilişkin olarak taraflar arasında akdedilen 02.08.2010 tarihli sözleşme gereğince ödenmesi gereken 220.082,72 USD alacağımız ile 211,04 USD işlemiş faizinin tahsili amacıyla, davalı aleyhine Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün ...

E. Sayılı dosyasından işbu davaya konu ilamsız takip yapıldığını, ancak davalı borçlu tarafından işbu takibe konu borca haksız ve hukuka aykırı olarak itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile %20' den az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, savunmasında özetle; taraflar arasındaki ilişkinin kiracılık ilişkisi olduğunu, davacı tarafından takip konusu yapılan alacakla ilgili düzenlenen faturalarda alacağın kira olarak belirtildiğini, aynı mahiyette mahkemenin 2021/579 esas ve 2021/580 esas sayılı dosyalarında taraflar arasındaki ihtilafın kira ilişkisinden kaynaklandığından bahisle görevsizlik kararı verildiğini, söz konusu kararlara yönelik davacı tarafın istinaf talebinin reddedilerek kararların kesinleştiğini savunarak, davanın reddini ve %20 tazminata hükmedilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; her ne kadar davacı tarafından davalı aleyhine yapılan icra takibinde alacağın dayanağı olarak üst hakkı gösterilmiş ise de; taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu, bu kapsamda Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesinde uyarlama davasının halen derdest olduğu, aynı mahiyette mahkememizin 2021/579 ve 2021/580 esas sayılı dosyalarında görevsizlik kararı verildiği,

söz konusu kararlara yönelik istinaf talebinin reddedilerek görevsizlik kararlarının kesinleştiği, icra takibine konu alacağın mahiyetinin kira ilişkisinden kaynaklandığı ve bu nedenlerle açılan davada mahkememizin görevsiz olduğu dikkate alınarak aşağıdaki hüküm tesis edilmiştir." gerekçesiyle, davacı tarafından davalı aleyhine açılan davanın HMK'nın 114/1-c ve 115/2 maddesi gereğince usulden reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı, davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkemenin, zaten daha önce de üst hakkı tapusunu, resmi şekilde akdedilen üst hakkı sözleşmesini görmeden verdiği hatalı kararını ve bu hatalı kararı yine hukuka aykırı şekilde değerlendirip, sözleşmeyi adi yazılı zanneden istinaf dairesi kararına atıf yapıp aynı hatayı sürdürerek yazılı şekilde karar verdiğini, davalı ile resmi şekilde üst hakkı sözleşmesi yapılıp tapuya tescil edildiğini, davalı lehine üst hakkı tapusu çıkarıldığını, davalının üst hakkının halen dahi devam ettiğini, 30 yıl süreli daimi ve bağımsız üst hakkı olduğunu,

ve dahi davalı bu üst hakkına dayalı olarak taşınmazları ipotek ettirdiğini, yüksek meblağlı krediler kullandığını, taraflar arasındaki resmi üst hakkı sözleşmesinin dosyada mübrez olduğunu, bizzat ilgili tapu sicil müdürlüğünün kaşesini havi olduğunu, davalının da bu üst hakkı tapusuna dayanarak malik gibi alanlarda tasarruf ettiğinden, üst hakkının kendisine verdiği yetki ile taşınmazları ipotek ettirmek suretiyle yüksek meblağlı krediler kullandığını, bankalardan kullanılan kredileri de gösterir takyidatlı tapu kayıtlarının da dosyaya ibraz edildiğini, buna rağmen yerel mahkeme nasıl kira ilişkisi olarak yorum yaptığının anlaşılamadığını,

mahkemece kararda hiçbir gerekçe dahi yazılmadığını, daha önceki hatalı değerlendirmesine atıf yapmakla yetinildiğini, hukuki ilişkinin kira ilişkisi olmadığını, müvekkil ile davalı arasında yap-işlet-devret modeli ile inşaat ve işletme sözleşmeleri akdedildiğini, akabinde bu sözleşmelerden sonra davalı ile üst hakkı kurma sözleşmesi akdedildiğini, davalının ödemekle yükümlü olduğu bir irtifak bedeli kararlaştırıldığını, bu irtifak bedelinin sadece daha önce taraflar arasında akdedilen yap-işlet-devret modeli ile inşaaat sözleşmelerinde yazılı şekilde ödenmesinin kararlaştırıldığını,

artık bir kira bedelinden değil irtifak bedelinden bahsedildiğini, davalının ödeme yükümlülüğünün de irtifak bedeli olduğunu üst hakkı kurma sözleşmesinin 7.maddesi "İşbu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ... tarafından ...’ ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedeli sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçecek (hem kira hem irtifak hakkı bedeli ödenmeyecek, işbu sözleşmede yazılı irtifak bedelinin ödenmesi, aynı oranda kira bedeli borcunu da sona erdirecektir) olup toplam 64.468.239 (altmışdörtmilyondörtyüzaltmışsekizbinikiyüzotuzdokuz)USD’ dir.

Söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümleri geçerli olup, sadece işbu sözleşmeye konu harç bedelinin belirlenmesi için söz konusu yabancı para birimli irtifak hakkı bedelinin 80.978.555 YTL’ ye tekabül ettiği,taraflarca kabul edilmiştir.” hükmünü içerdiğini, sözleşmede açıkça üst hakkı süresi boyunca ödenecek toplam irtifak bedelinin önceki sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerini alacağının vurgulandığını, artık bir kira bedeli ödeme yükümlülüğü bulunmadığının, yükümlülüğün üst hakkı iradına dönüştüğünün vurgulandığını, mahkemenin görevli olduğunu,

bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğuna karar verilmesini istemiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE Dava, sözleşmeden doğan alacağının tahsili için başlatılan ilamsız icra takibine vaki itirazın İİK'nın 67. maddesi uyarınca iptali istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda mahkemenini görevsizliği nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiş; bu karara karşı, davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin 12, 13, 35, 36 ve 49.Hukuk Dairelerinin kararları arasındaki uyuşmazlığın 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanunun 35'inci maddesi uyarınca giderilmesine dair verdiği 20.03.2024 tarihli ve 2023/3649 Esas, 2024/1188 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere; taraflar arasında 20.10.1999 tarihinde imzalanan ''İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli ile Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi'' başlıklı sözleşmede;

davacı ...’ye ait ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 28.000 m² lik bölümü üzerinde 36 ay içinde dört yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezinin, her türlü inşaat masrafını üstlenen yüklenici ... tarafından inşa edilmesi, inşaatın bitirilmesinden sonra 2 yıl ödemesiz, 25 yıl (ilk yıl 750.000,00 USD, sonraki yıllarda %4 artış ile) kira ödemesi yapılarak ... tarafından işletilmesi ve süre bitiminde yeni bir anlaşma yapılmadığı takdirde tahliye edilmesine dair hükümlere yer verilmiş, 09.11.2001 ile 06.07.2004 tarihli zeyilnameler ile inşaat ve işletme süreleri ile ödenecek kira bedellerinde değişiklik yapılmıştır.

Taraflarca 17.01.2002 tarihinde imzalanan ''İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli ile Beş Yıldızlı Otel İnşaat ve İşletme Sözleşmesi'' başlıklı sözleşmede; ...’ye ait ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 21.900 m² lik bölümü üzerinde 22 ay içinde beş yıldızlı otelin, her türlü inşaat masrafını üstlenen yüklenici ... tarafından inşa edilmesi,

inşaatın bitirilmesinden sonra 25 yıl (ilk yıl 1.000.000,00 USD, sonraki yıllarda %6 artış ile) kira ödemesi yapılarak ... tarafından işletilmesi ve süre bitiminde yeni bir anlaşma yapılmadığı takdirde tahliye edilmesine dair hükümlere yer verilmiş, bila tarihli ve 6 Nisan 2004 tarihli zeyilnameler ile inşaat ve işletme süreleri ile ödenecek kira bedellerinde değişiklik yapılmıştır.

Taraflarca 24.07.2007 tarihinde imzalanan ''Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi'' başlıklı sözleşmenin 2. maddesinde; ...'ye ait ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m² lik bölümü üzerinde ... lehine 01.05.2005 başlangıç ve 01.05.2035 bitiş tarihi olmak üzere toplam 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulması, 3.maddesinde; taraflarca 20 Ekim 1999 ve 17 Ocak 2002 tarihlerinde imzalanan sözleşmelerin, bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesinin eki ve ayrılmaz parçaları olduğu,

anılan sözleşmelerde yer alan hükümler ile işbu sözleşme hükümleri arasında aykırılık bulunması durumunda, işbu sözleşme hükümlerinin geçerli (öncelikli) kabul edileceği, 7. maddesinde; işbu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ... tarafından ...’ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam 64.468.239,00 USD irtifak hakkı bedelinin, sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçeceği (hem kira hem irtifak hakkı bedelinin ödenmeyeceği, işbu sözleşmede yazılı irtifak bedelinin ödenmesinin aynı oranda kira borcunu sona erdireceği),

söz konusu bedelin ödeme şekil ve esasları konusunda 20.10.1999 ve 17.01.2002 tarihli sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümlerinin geçerli olduğu, hüküm altına alınmıştır. Taraflarca 02.08.2010 tarihinde imzalanan sözleşmenin 2. maddesinde.

24.07.2007 tarihinde imzalanan sözleşme uyarınca ... ada ... parsel sayılı taşınmazın bağımsız ve daimi üst hakkı kurulan 43.531,18 m² lik bölümü üzerinde, imar planı uyarınca ekli avan projede yer alan ticari yapılar ile kongre merkezi inşa etmeye yeterli emsal inşaat alanının bulunmadığı, bu nedenle ...’ye ait 8.397 m² lik emsal inşaat alanından ...’nın faydalanması için, 01.05.2005 başlangıç ve 01.05.2035 bitiş tarihi olmak üzere toplam 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulması amacıyla bu ek sözleşmenin akdedildiği,3. maddesinde;

taraflarca 20 Ekim 1999 ve 17 Ocak 2002 tarihlerinde imzalanan sözleşmelerin, işbu sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçaları olduğu, anılan sözleşmelerde yer alan hükümler ile işbu sözleşme hükümleri arasında aykırılık bulunması durumunda, işbu sözleşme hükümlerinin geçerli (öncelikli) kabul edileceği, 5. maddesinde; işbu sözleşme ile tanınan 8.397 m² lik ilave emsal hakkı için ...’nın yıllık 120.000,00 USD+KDV’yi (üst hakkının sona ereceği tarihe kadar takip eden yılların bedelleri %4 oranında artırılarak) ...’ye ödeyeceği, bu bedelin daha önce imzalanan sözleşmelerden ayrı bir bedel olduğu,

işbu sözleşme ile yapılacak yapılar için ...’ye sözleşmelerdeki kira bedellerine ilave bir ödeme yapılmayacağı kararlaştırılmıştır. Taraflarca 25.04.2011 tarihinde imzalanan sözleşmenin 2. maddesinde.

24 Temmuz 2007 ile 2 Ağustos 2010 tarihlerinde imzalanan sözleşmeler uyarınca ... ada ... parsel sayılı taşınmazın bağımsız ve daimi üst hakkı kurulan 43.531,18 m² ve 8.397 m² lik bölümler üzerinde, imar planı uyarınca ekli avan projede yer alan ticari yapılar ile kongre merkezi inşa etmeye yeterli emsal inşaat alanının bulunmadığı, bu nedenle ..’ye ait 370,11 m² lik emsal inşaat alanından ...’nın faydalanması için 01.05.2005 ila 01.05.2035 tarihleri arasında geçerli olmak üzere bu ek sözleşmenin akdedildiği, 4. maddesinde;

işbu sözleşme ile tanınan 370,11 m² lik emsal hakkı için ...’nın yıllık 6.000,00 USD+KDV’yi (üst hakkının sona ereceği tarihe kadar takip eden yılların bedelleri %4 oranında artırılarak) ...’ye ödeyeceği, bu bedelin daha önce imzalanan sözleşmelerden ayrı bir bedel olduğu, hüküm altına alınmıştır.

Bu açıklamalar ve 6098 sayılı Kanun'un 19'uncu maddesi ışığında taraflar arasındaki sözleşmeler birlikte değerlendirildiğinde; taraflarca yap-işlet-devret modeli esas alınarak imzalanan 20.10.1999 ve 17.01.2002 tarihli sözleşmelerin, konusunu oluşturan iki otel ve kongre merkezinin gerek yapımını gerekse sonrasında işletilmesini içermesi nedeniyle karma sözleşme niteliğinde oldukları açıktır.

Diğer bir anlatımla, yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri uyarınca, işletme devresinde ... tarafından ...’ye kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırılmış olması, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olarak değerlendirilmesi sonucunu doğurmayacaktır.

Öte yandan, 24.07.2007 tarihinde imzalanan bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesinin 3. maddesinde; sözleşmelerde yer alan hükümler ile işbu sözleşme hükümleri arasında aykırılık bulunması durumunda, işbu sözleşme hükümlerinin geçerli (öncelikli) kabul edileceği, 7. maddesinde de;

işbu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ... tarafından ...’ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedelinin, sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçeceği (hem kira hem irtifak hakkı bedelinin ödenmeyeceği, işbu sözleşmede yazılı irtifak bedelinin ödenmesinin aynı oranda kira borcunu sona erdireceği) hükümlerine yer verilmiştir.

Açıklanan bu hükümler uyarınca; taraflar arasında yap-işlet-devret sözleşmelerine konu iki otel ile kongre merkezinin inşası ve işletme aşamalarında çıkan uyuşmazlıklara, üst hakkı sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. Dolayısıyla, ortada ... tarafından ...'ye ödenecek bir kira bedeli kalmamış, işletme süresi boyunca ... tarafından ...'ye ödenmesi gereken bedel irtifak hakkı bedeline dönüşmüştür.

Bu bağlamda; tacir olan davacı ve davalı arasında imzalanan ve yukarıda yer verilen sözleşmeler uyarınca açılan davalar, her iki tarafın ticari işletmesini de ilgilendirmektedir. Bu sözleşmelerden kaynaklanan nispi ticari davalara bakma görevi, asliye ticaret mahkemesine aittir.

Bu nedenle mahkemece, işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.Açıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 353/1.a.3 hükmü uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, kararı veren ilk derece mahkemesinin görevli olduğu anlaşılmakla, ilk derece mahkemesinin istinafa konu görevsizlik kararının kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair aşağıdaki karar verilmiştir.

KANUN YOLU

HMK'nın 353/1.a ve 362/1.c maddeleri uyarınca karar kesindir.