İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi E.2023/1009 K.2023/715

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda değişik işler esası üzerinden verilen karara karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili, karşı taraf ... A.Ş. ile arsa sahipleri arasında Kartal ... Noterliğinin 28.08.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı, 14.08.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı, 26.05.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri imzalandığını, İstanbul İli Kartal İlçesi ... Mah. ... Cad. adresinde mukim ve tapu sicilinde ... Ada, ... Numaralı parsel olarak kayıtlı bulunan gayrimenkul üzerindeki ...

Sitesi'nin yıkılarak yeniden yapılmasının kararlaştırıldığını, karşı taraf yüklenici 2016 yılında inşaata başlaması gerekirken yaşadığı ekonomik ve diğer sorunlar sebebiyle inşaata başlayamadığını, bunun neticesinde kat malikleri tarafından İstanbul Anadolu 19. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/227 esas sayılı dosyası ile bahsi geçen sözleşmenin iptali için dava açıldığını, sözleşmedeki edimini ifa edemeyen davalı şirketin dava süreci başlangıcı dönemde kendileri ile karşı taraf arasında alt yüklenici sözleşmesi imzalandığını,

asıl sözleşmedeki edimlerin tamamlanması karşılığında sözleşmeden doğan tüm haklarını %100 barter usulü ile talep eden şirkete bıraktığını, bu sözleşmeye göre 30 adet konut ve 2 adet işyerinin gayrimenkulü yapan firmaya bırakılacağını, edimlerini yapmaya başladıklarını ve bilirkişi raporlarında da yer alan ilgili inşaatın %91 oranında tamamlandığını, arsa sahipleri tarafından açılan davada taraf olmamakla birlikte kendileri tarafından yapılan işlerin bir nevi resmi kayıt altına alındığını, bilirkişi raporu sonrasında dava hakkında düşme kararı verildiğini,

sözleşmede yer alan şartlara göre bütün inşaatını bu güne kadar eksiksiz bir şekilde yaparak davalı şirkete faturalarını kestiğini, bu davanın kapanmasından sonra sözleşmede yer alan inşaatın %95 oranında tamamlanması halinde ilgili gayrimenkullerin tapusunun çıkarılacağı maddesine istinaden davalı şirketten ve kat maliklerinden işlemleri başlatmayı istemesi neticesinde davalı şirketin rıza göstermediğini, bu durumun kendilerinin borçlarını ödemeyerek borç batağına girmesine sebep olduğunu, yapının üzerinde önceleri İdeal Yapı tabelası bulunduğunu,

ancak tabelanın davalı şirket tarafindan sökülerek karşı tarafın ... tabelası olarak değiştirildiğini, hatta ...

A.Ş. satış Ofisi tabelası asılarak satış faaliyetlerine başladığını, satış ofisinde henüz tapuları çıkmayan yerlerin kaparo adı altında para toplanarak satılmaya çalışıldığını, alt yüklenici sözleşmesine göre hak kazanılan konut ve işyerlerinin henüz tapusu çıkmamış olmasına rağmen davalı şirket tarafından satışa sunulduğunu, davalı şirket tarafından yapılan bu durumun geri dönülmez sonuçlara yol açacağını belirterek, davaya konu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasını talep etmiştir.

Mahkemece, karşı taraf ile dava dışı kat malikleri arasında Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı, karşı taraf şirketin ekonomik sıkıntılar ve diğer nedenlerle sözleşme gereği yapmayı taahhüt ettiği taşınmazı yapamadığı, karşı taraf ile de talep eden şirket arasında Alt Yüklenici Sözleşmesi imzalanarak söz konusu taşınmazı talep eden şirketin yapmayı taahhüt ettiğini, taşınmazın %95'nin tamamlandığı,

yapılan Alt Yüklenici Sözleşmesi gereği karşı taraf şirketin taşınmazın davacı şirket tarafından yapılması durumunda kat malikleri ile yapılan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği hak ettiği tüm haklarını davacı şirkete vermeyi taahhüt ettiği, ancak taşınmazın %95'i tamamlanmasına rağmen taşınmaz üzerindeki haklarını davacı şirkete aktarmadığından davaya konu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir talep ettiği, dosyaya sunulan deliller değerlendirildiğinde mahkememizde yaklaşık ispat şartlarının oluştuğuna dair yeterli kanaat oluşmadığı gerekçesiyle, ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili istinafında, karşı taraf ile "alt yüklenici sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme gereğince davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklendiği tüm edimlerin kendileri tarafından yapıldığını, sözleşme gereğince inşaatın kendileri şirket tarafından yapılması karşılığında tüm haklarını %100 barter usülü ile 30 adet konut ve 2 adet işyeri gayrimenkulü bırakılacağını, arsa sahipleri tarafından açılan tapu iptal davasında alınan bilirkişi raporunda inşaatın %91 oranında tamamlandığının belirlendiğini, inşaatı kendileri tarafından yapıldığını,

sözleşmede yer alan inşaatın %95 oranında tamamlanması halinde ilgili gayrimenkullerin tapusunun çıkarılacağı maddesine istinaden davalı şirketten ve kat maliklerinden işlemleri başlatmayı istemesi neticesinde davalı şirket davacı şirkete bunları teslim etmeye rıza göstermediğini, yapının üzerinde önceleri İdeal Yapı tabelası bulunmakta olduğunu, ancak tabelanın davalı şirket tarafından söküldüğünü ve yakın tarihte ... tabelası olarak değiştirildiğini, binanın girişinde bulunan işyerlerine ise ...

A.Ş.

Satış Ofisi tabelası asılarak satış faaliyetlerine başladığınını, satış ofisinde henüz tapuları çıkmayan yerler kaparo adı altında para toplanarak satılmaya çalışıldığını, inşaat aşaması henüz tam tamamlanmamış olan sitede hiçbir çalışmanın yapılmadığını, kalan eksikliklerin giderilmediğini, bu nedenle hem kat malikleri hem de satın almak için para ödeyen 3. Şahısların büyük mağduriyetler yaşayacağını, site içerisinde bulunan havuzun etrafında yer alan cam korkuluklarda ise halen İdeal Yapı ibaresinin bulunduğunu,

yapılan alt yüklenici sözleşmesine göre hak kazanılan konut ve işyerlerinin henüz tapusu çıkmamış olmasına rağmen davalı şirket tarafından satışa sunulduğunu, davacının hak kaybının önlenmesi için kanuni hakkı doğrultusunda bir tedbir kararının uygulanması zorunluluğunun oluştuğunu, mahkeme tarafından yaklaşık ispat oluşmaması nedeniyle red kararı verildiğini ancak taraflar arasındaki sözleşmenin ispata yeterli olduğunu ayrıca ispat için sunulan belge ve fotoğraflar dışında davacı tarafından başkaca hangi yolla ispat edilmesi istendiğinin anlaşılmadığını,

taraflar arasındaki sözleşme ve ilgili yerin davacı tarafından yapıldığına dair ve tabelasını astığı fotoğraflar istenilen ispat için yeterli olduğunu belirterek, mahkeme tarafından verilen hükmün kaldırılması ile ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

Davacı alt teşeron, davalı ise yüklenicidir.İhtiyati tedbirin şartları 6100 Sayılı HMK'nın 389/1. maddesinde genel olarak düzenlenmiştir.

Buna göre, mevcut durumda meydana gelebilecek değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.HMK'nın 390/3 maddesine göre, tedbir talep eden, öncelikle tedbir istemine ilişkin dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak, yasal delillerle ispat etmek zorundadır.

Buradaki ispatın ölçüsü, “yaklaşık ispat” kuralına göre belirlenir. Yaklaşık ispat kuralı uygulanırken, iddianın doğruluğunu kabul etmekle birlikte, aksinin mümkün olduğu ihtimalini de gözetmelidir. Bu nedenle, ihtiyati tedbire karar verilirken, talebin haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan kural olarak teminat alınır. Geçici hukuki koruma kapsamında olan ihtiyati tedbir kararı verirken hakim, asıl uyuşmazlığı çözecek içerikte bir karar vermemelidir.

Bununla birlikte, ihtiyati tedbire karar verilirken tarafların çıkar dengesini ve ihtiyati tedbirin amacını hakimin gözetmesi gerekli ve zorunludur.İhtiyati tedbir kararı verilmesinde hakime geniş bir takdir alanı bırakılmışsa da; hakim, her somut olayda, ihtiyati tedbir şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini dikkatlice incelemelidir ve hangi yasal sebebe ve hangi somut duruma göre ihtiyati tedbir kararını verdiğini kararında belirtmelidir.

İhtiyati tedbir şartları mevcut değilse, Yasa’nın öngördüğü ölçüde ispat edilememişse, ihtiyati tedbir isteminin reddine karar verilmelidir. Anayasanın 141/3. Maddesine göre mahkeme ihtiyati tedbir isteminin kabulü ile ihtiyati tedbir kararı vermesi veya istemin reddine karar vermesi hallerinde kararında hukuksal gerekçe göstermek zorundadır.Somut olayda, taraflar arasında taşeron sözleşmesi imzalanmıştır.

Davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yükleniciye verilecek bağımsız bölümleri, davacı taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince vermeyi taahhüt etmiştir. Dava dışı arsa sahipleri tarafından davalı yükleniciye yönelik kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin dava açıldığı anlaşılmaktadır.

Dosya kapsamına göre, davacının ihtiyati tedbir talep ettiği gayrimenkullerin henüz dava dışı arsa sahipleri tarafından yüklenici adına tescil edilmediği, ayrıca yaklaşık ispatın henüz sağlanmadığı anlaşılmakla yerel mahkemece dosya kapsamındaki delillerin değerlendirilmesi suretiyle talep eden vekilinin ihtiyati tedbir talebinni reddine karar verilmesi yerinde olmuştur.Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına,

kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.