İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi E.2017/6038 K.2020/2317

İSTANBUL 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ tarafından verilen 15/06/2017 tarihli kararına karşı, davacılar vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla, HMK 353. ve 356. maddeleri gereğince dosya içeriğine göre duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu;

GEREĞİDÜŞÜNÜLDÜ

DAVA. Davacı vekili dava dilekçesinde. Davalıların İstanbul, ... ilçesi ... Köyünde kaim gayrimenkul üzerinden yapılan ... Projesinin üçüncü dördünce ve beşinci fazlarını inşa etmek, satmak, alıcılara teslim etmek ve oluşan kar ve zararları adi ortaklıktaki payları oranında paylaşmak amacıyla ... Adi Ortaklığını kurduklarını, müvekkillerinden ...

09/02/2011 tarihinde davalılarla dükkan satım sözleşmesi imzaladığını, davalı tarafın inşaat sektöründe yıllardır faaliyette olması müvekkilinde güven hissi uyandırdığını, bu nedenle müvekkillerinin dükkanın toplam sayım bedeli olan 2.400.000,00-TL'yi ödeyerek kendi edimlerini ifa ettiklerini, satış bedelinin tamamının ödenmesinden sonra davalı taraf üzerinde kat irtifakının tesis edildiğini, fakat tamamlanmamış taşınmazı 03/07/2012 tarihinde müvekkilleri üzerine geçirdiğini, davalı ile davacı arasında yapılan sözleşme öncesinde davalıların dükkanın teslim tarihini 31/03/2012 olarak belirttiklerini,

ancak sözleşmede davalılar kötü niyetli davranarak teslim tarihini 31/03/2013 olarak sözleşmeye koyma yoluna gittiklerini müvekkilinin bunu farketmesi üzerine teslim tarihinin 31/03/2012 olarak yeniden düzenlendiğini, dükkanın teslim tarihinin 31/03/2012 kesin vadeli olarak belirlendiğini, dükkanın müvekkilince 23/08/2013 tarihinde ihtirazi kayıt ileri sürülerek teslim alındığını, müvekkilinin farklı bahanelerle oyalandığını, matbu şekilde hazırlanan sözleşmenin genel işlem koşullarını içeren hükümlerle dolu olduğunu,

iyi niyete aykırılık teşkil eden bu hükmün ayrıca hukukun genel ilkesi olan "kişi kendi kusurundan yararlanamaz" ilkesine de aykırılık teşkil ettiğini, ayrıca sözleşmede taşınmazın 219,18 m² olarak gösterilmiş olduğu halde zemin altı kısmı toplam kısımdan çıkarıldığında 152 m² olduğunu ve yapılan işlemlerin sözleşmeye aykırı olduğunu belirterek, sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı ile temerrütün devam ettiği ancak sözleşmede kararlaştırılmayan tazminat miktarının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ... ile müvekkili şirket arasında Dükkan Satım Sözleşmesinin imzalandığını, ancak davacılardan ... ile ortaklık arasında sözleşmesel bağın kurulmadığını, davacı ...'ın talebi üzerine dava konusu dükkanın yarı mülkiyetinin 03/07/2012 tarihinde ...'a devredildiğini, davacı ... ile ortaklık arasında akdedilen dükkan satım sözleşmesinin tamamen ifa edilmiş olduğunu, davacılardan ...'ın Dükkan Satım Sözleşmesinin tarafı olmadığını, bu sebeple bu davada talepte bulunamayacağını, davacının aynı dönemler için hem gecikme cezası, hem de gecikmeden kaynaklanan kira tazminatı talep etmesinin hukuken mümkün olmayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

MAHKEME KARARI; İstanbul 12. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 15/06/2017 tarihli 2014/1105 Esas-2017/523 Karar sayılı kararıyla; "davacıların resmi şekilde yapılmayan ve sicilde şerh konulmayan sözleşme nedeniyle tazminat talep haklarının olmadığı" gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF BAŞVURUSU;Davacı vekilinin süresinde ibraz ettiği istinaf dilekçesinde; sözleşme kapsamında müvekkillerinin tüm edimlerini ifa ettiğini, davalı tarafın da davaya konu taşınmazın mülkiyetini müvekkillerine devrettiğini, yargılama kapsamında defalarca raporlar alındığını, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarih 1987/2 E- 1988/2 K. sayılı kararında;

şekle aykırılığın sözleşmeyi geçersiz kılmadığı , şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıdığı durumlarda sözleşmenin geçerli sayılması gerektiğinin hüküm altına alındığını, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 24.01.1992 tarihli 1991/8698 E- 1992/486 K sayılı kararında; bir kimsenin şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğu,

sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duyguları rencide ediyorsa veya şeklin koruyucu etkisinden yoksun kaldığı için değil, aksine, sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullanması halinde, taahhütlerini mutlaka ifa edeceğini,

sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmesi halinde artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması anlamını taşıyacağını ve bu savunmanın yasal korunmadan yoksun kalacağının hüküm altına alındığını, kararlarda yazan bütün kriterlerin gerçekleştiğini, davalı tarafın satış sözleşmesini ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda şekle aykırılık iddiasını koz olarak kullanılmak için bilerek adi yazılı şekilde yaptığını, sözleşme bedeli ifa edilirken geçersizlik ileri sürülmemişken,

gecikme tazminatı istenirken davalı tarafça sözleşmenin şekle aykırılık iddiasında bulunulmasının, hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiğini ve hukuk düzeni tarafından korunamayacağını beyanla, kararın resen gözetilecek sebeplerle de, İstinaf incelemesi sonucunda kaldırılarak yeniden yapılacak yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verilmesini verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili istinaf dilekçesine karşı cevap dilekçesinde; yargılama sırasındaki beyanlarını tekrarla ve Yargıtay kararlarına dilekçesinde yer vererek istinaf talebinin reddini talep etmiştir.

DELİLLER. Dosyaya 09/02/2011 tarihli Satıcı ... Adi Ortaklığı ile Alıcı Selim Arslan arasında imzalanan, Zemin Kat 86 numaralı dükkan vasfında 86 numaralı Dükkanın satım Sözleşmesi örneğinin sunulduğu, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, noterde düzenlenmediği anlaşılmıştır.

Sözleşmenin 5/a maddesindeki "..satıcının herhangi bir geçerli neden olmaksızın dükkanın teslimini doksan gün geciktirmesi halinde 5.f maddesi geçerlidir.." hükmü ve 5/f maddesindeki "Dükkanın, mücbir sebep ve Alıcı'nın bu Sözleşme'deki yükümlülüklerinden herhangi birini yerine getirmemesi halleri saklı kalmak şartıyla, Madde 5/a'da belirtilen şekilde Alıcı'ya teslim edilmemesi halinde.

Satıcı, geçen beher tam ay için 6 ay boyunca 20-(yirmi) Euro/m2 gecikme cezası ödemekle yükümlüdür. Bu sözleşmedeki teslimle ilgili hükümler saklıdır.Sözleşmenin altı ayı aşması varsayımında; sözleşme münfesih addolunur ve vaktiyle Alıcı'dan tahsil edilmiş satım bedeli 6 aylık gecikme süresini takiben 6 ay içinde iade edilir. Giriş katının altı m2 hesabına dahil edilmeyecektir.

Bu sözleşmedeki teslimle ilgili hükümler saklıdır." hükmü düzenlenmiştir.Dosyaya 23/08/2013 tarihli Konut Teslim Belgesi sunulduğu, davacı alıcı Selim Arslan'ın "Tamamlanması Gereken Eksiklikler" başlığı altında dükkanın 219,18 m2 den az olması halinde hak ve alacaklarını saklı tuttuğunu ve geç teslimden kaynaklanan Borçlar Kanunu ve ilgili yasal mevzuat çerçevesinde "aynen ifa ve gecikmeden kaynaklanan tazminat" hakkını kullandığını,

gecikmeden kaynaklanan (mahrum kalınan kira geliri vb) tazminat ve her türlü alacağını saklı tutarak teslim aldığını beyan ederek ihtirazi kayıtla imzaladığı görülmüştür.Dairemizce davaya konu taşınmazın tapu kaydı ve devir senedi İstanbul Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğü'nden celp edilmiştir.

GEREKÇE

Davacı ... ile davalı arasında Kozaşehir ...

Projesindeki dükkan vasfında Zemin Kat 86 numaralı bağımsız bölümün satışı vaadine ilişkin sözleşme imzalandığı, davacının sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını 27/12/2011 tarihli temlik sözleşmesi ile diğer davacıya devrettiği, sözleşmede 31/03/2013 (tarihte son üç rakamının üzerinin çizildiği paraf bulunmadığı) tarihinde teslim edileceğinin kabul edildiği, 23/02/2011 tarihli belgede teslim için 31/03/2012 tarihi öngörüldüğü, ancak bu tarihte teslimin gerçekleşmediği, davacı tarafça taşınmazın ihtirazi kayıtla 23/08/2013 tarihinde teslim alındığı,

tapuda ise 03/07/2012 tarihinde davacılara devredildiği görülmüştür.Davacı vekili sözleşmenin 5/a maddesindeki "..satıcının herhangi bir geçerli neden olmaksızın dükkanın teslimini doksan gün geciktirmesi halinde 5.f maddesi geçerlidir.." hükmü ve 5/f maddesindeki "Dükkanın, mücbir sebep ve Alıcı'nın bu Sözleşme'deki yükümlülüklerinden herhangi birini yerine getirmemesi halleri saklı kalmak şartıyla, Madde 5/a'da belirtilen şekilde Alıcı'ya teslim edilmemesi halinde.

Satıcı, geçen beher tam ay için 6 ay boyunca 20-(yirmi) Euro/m2 gecikme cezası ödemekle yükümlüdür. Bu sözleşmedeki teslimle ilgili hükümler saklıdır. Sözleşmenin altı ayı aşması varsayımında; sözleşme münfesih addolunur ve vaktiyle Alıcı'dan tahsil edilmiş satım bedeli 6 aylık gecikme süresini takiben 6 ay içinde iade edilir. Giriş katının altı m2 hesabına dahil edilmeyecektir.

Bu sözleşmedeki teslimle ilgili hükümler saklıdır." hükmüne dayanarak gecikilen günler için mahrum kalınan kira bedeli talebinde bulunmuştur. İlk derece mahkemesince "davacıların resmi şekilde yapılmayan ve sicilde şerh konulmayan sözleşme nedeniyle tazminat talep haklarının olmadığı" gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiştir. Dairemizce Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğünden, ...

Ada ... parsel ... numaralı bağımsız bölümün devrine ilişkin resmi senet getirtilmiş, resmi senette geçmiş emlak vergisi borçlarından tarafların müteselsilen sorumlu olacaklarına yönelik şerh konulduğu ancak adi yazılı sözleşmeye ilişkin bir şerh konulmadığı, cezai şart hükümlerine de yer verilmediği görülmüştür.Gayrimenkul satış vaadine ilişkin sözleşmenin 6098 Sayılı TBK'nun 237(818 Sayılı BK'nun 213.maddesi) maddesi ve Noterlik Kanunu 60/3 ve 89, maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması gerekir.

Anılan hükümlerde öngörülen şekil geçerlilik şartı olmakla öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmayacak ve sözleşme geçersiz olduğu için geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tazminat talebinde bulunulamayacaktır. Sözleşme konusu taşınmazların devri yapılmış olmakla birlikte tarafların geçersiz sözleşmeye bu şekilde geçerlilik tanıdıkları kabul edilemez, yani geçersiz sözleşmenin ifa edilmesi de tazminat ödenmesi için bir dayanak oluşturamaz.

Öte yandan tapuda devri yapılan bağımsız bölümlerle ilgili olarak tapuda yapılan resmi akitler sırasında alıcı davacı tarafından tapu siciline adi yazılı sözleşmeye ilişkin bir şerh konulmamış ve geçersiz sözleşmedeki cezai şart hükümlerine resmi satış akdinde de yer verilmemiştir.

Hal böyle olunca geçersiz olan adi yazılı satış sözleşmesindeki cezai şarta ilişkin hükümler de geçersizdir. ( emsal Yargıtay 19.HD'nin 2015/10734 E. 2016/8669 K. ve 2016/4324 E. 2016/13266 K. Sayılı ilamları) Açıklanan bu nedenlerle ilk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen karar usul ve yasaya uygun olup davacı vekilinin istinaf talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.