İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi E.2018/1295 K.2020/966

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle, dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı broçlu şirket ile müvekkil arasında 25/10/2016 tarihinde haricen düzenlenen adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, alım satım işlemlerinin 30 gün içerisinde tapuda yapılacağı, kapora bedeli olarak 25.000,00 TL'nin davalı şirketin ...

Kalamış Şubesine müvekkil tarafından 25/10/2016 tarihinde kapora bedelinin yatırıldığı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmeleri için resmi bir şekilde noterde düzenlenmiş olması gerektiği, müvekkil ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşmenin resmi bir şekilde düzenlenmediği, davalı şirketin kapora bedelini iade etmemesi üzerine İstanbul Anadolu ...İcra Müdürlüğünün ...

E. sayılı dosyası ile icra takibi başlattığı, davalı takip konusu alacağı karşı kötü niyetli olarak itiraz ettiğini ileri sürerek davalının vaki itirazlarının iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının talebinin 25/10/2016 tarihli protokol hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiğini, taraflar arasında imzalanan protokolün yasal ve geçerli bir sözleşme olduğunu, alıcının hangi nedenle olursa olsun gayrimenkulü satın almaktan vazgeçerse bedelin iade edilmeyeceğini, davacının taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini, hiçbir şekilde ödediği bedelin iadesini talep edemeyeceğini, satıcının satış bedelini tahsil etmeden taşınmazın devrini gerçekleştiremeyeceğini, alıcının da satış bedelini ödemediğini, takibe yasal ve haklı gerekçelerle itiraz edildiğini beyanla davanın reddini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; davacının kendi edimini ifa veya ifasını teklif ettiğine dair bir ispat vasıtası sunmadığı gibi iddia ve protokolde kararlaştırıldığı üzere kaporanın iadesi için davalı tarafından satış işleminden vazgeçildiğine dair de bir ispat vasıtası sunulamamış olduğu gerekçesiyle davanın reddine, davacının takipte kötü niyetine dair kanaat hasıl olmamakla tazminata hükmedilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Söz konusu kararı davacı vekili istinaf etmiştir. İstinaf başvurusunda özetle; ortada taşınmaz satışına ilişkin bir sözleşme mevcut olduğunu, şekil şartlarına uymayan taşınmaz satış sözleşmelerinin yok hükmünde olduğunu ve yok hükmünde olan sözleşmeye dayanılarak alınan kapora bedelinin iadesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

Dava, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen kaparonun iadesi istemli başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı takdirde TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunun 26. ve Noterlik Kanunun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olup geçerli bir sözleşme bulunmadığından tarafların sözleşmeye dayalı hak ve borçları da söz konusu olmayacaktır.

Ancak bu durumda taraflar, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak karşı tarafa ödedikleri bedeli sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen sözleşme, resmi şekilde düzenlenmiş olmadığından, şekil şartına aykırılık dolayısıyla geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye istinaden, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ile mükelleftirler.

Sözleşmede bahsi geçen cayma tazminatı Borçlar Hukuku anlamında cezai şart niteliğinde olup, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 179-182 arasında düzenlenmiştir. Cezai şart, sözleşmeden doğan borcun ifasını sağlama amacı gütmekle, bağımsız bir sözleşme yahut alacak niteliğinde olmayıp, asıl borcun temini amacına yönelik feri nitelikte hukuki bir işlemdir.

Taraflar geçersiz sözleşmeye dayalı olarak edimin ifasını talep edemeyip ancak sebepsiz zenginleşme dolayısıyla aldıklarını iade etmekle yükümlü olduklarından, asıl alacağa bağlı, asıl alacağın ferisi niteliğinde olan cezai şart da talep edilemeyecektir. Buna göre, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

Açıklanan nedenlerle; davacının istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkeme kararı HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca düzeltilerek yeniden esas hakkında; "davanın kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına, alacak likit olduğundan %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine" karar verilmesi gerekmiştir.

24/09/2020