İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi E.2022/1101 K.2023/272

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında 09.08.2018 tarihinde “Arsa Alım Satım Protokolü” imzalandığını, protokol uyarınca taraflar Kocaeli İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Mevkii ... pafta, ...

Ada, ... parsel numarası ile tapuya kayıtlı 14.200 m² gayrimenkulün satımı hususunda anlaşmaya varıldığını, işbu protokol doğrultusunda davacı tarafından 100.000,00 TL kaparo bedelinin davalının hesabına ödendiğini, taraflar arasında yaşanan süreçte taşınmazın devrinin davalı tarafından davacıya gerçekleştirilmediğini, bu durum karşısında davacı tarafından ödenen kaparo bedelinin iadesi talebiyle icra takibi başlatıldığını, davalı tarafından takibe itiraz edildiğini, davacı tarafından ödenen kaparo bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda iade edilmesi gerektiğini,

gayrimenkulün devir sonucunu doğuracak olan sözleşmelerin TMK” nın 706, BK” nun 213, TBK” nın 237, Tapu Kanunun 26 ve Noterlik Kanunun 60 ve 89 maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğunu, bahsi geçen şekil şartına uygun olarak yapılmayan sözleşmeler şekil şartı noksanlığı sebebiyle geçersiz olduğunu, bu nedenle taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceğini, davalı tarafından İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğü'nün ...

E. sayılı dosyasına yapılan itirazın iptali ile takibin devamına, haksız ve kötü niyetli olarak gerçekleştirilen itiraz nedeniyle davalı borçlunun asıl alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

09.08.2018 tarihli protokolde taraflar; davalı (satıcı) şirketin;”...Gayrimenkul üzerinde, her türlü gerçek ve tüzel kişiler nezdinde herhangi bir şekilde mülkiyeti kısıtlayıcı hak ve yasal kısıtlamalar bulunmadan gayrimenkulü 11.09.2018 tarihine kadar teslim etmesi, satıştan vazgeçilmesi durumunda, alıcıya belirtilen kaparo bedeli dahil olmak üzere toplam 200.000,00 TL cezai tazminat ödemesi yapması, 11.09.2018 tarihine kadar söz konusu gayrimenkulün belirtilen şekilde Alıcı'ya teslim edilmemesi durumunda belirtilen 100.000,00 TL'nin satıcının banka hesabına nakden ve defaten iade etmesi, davacı (alıcı) şirketin; “...

Protokol uyarınca Satıcının banka hesabına alım kaparo bedeli olarak 100.000,00 TL ödeme yapması, herhangi bir sebeple alımdan vazgeçmesi halinde, belirtilen 100.000,00 TL tutarındaki kaparoyu Satıcının irat kaydetmesini gayrikabili rücu olarak kabul , kendisine nihai işlemi bitirmek üzere 14.09.2018 günü saat:12:00'e kadar süre verildiğini, bu süreyi geçirdiği takdirde belirtilen kaparo bedelinin Satıcıya ait olduğunun gayrikabili rücu olarak kabul edildiği...” hususlarında anlaşıldığını,

davalı şirketin söz konusu protokol gereğince üzerine düşen yükümlülüğünü ifa etmiş olduğunu ve gayrimenkul üzerinde bulunan mülkiyeti kısıtlayıcı tüm hak ve yasal kısıtlamaları, gayrimenkulün teslim tarihi olan 11.09.2018 tarihinden önce kaldırdığını, taraflar arasında ihtarnameler keşide edildiğini,en son ihtarnamede "30.10.2018 tarih saat 11.00'da Dilovası tapusunda satış işlemlerinin yapılması için hazır olmaları gerektiği, en geç 30.10.2018 tarihi saat:11.00' a kadar taşınmazın satın alınması ile ilgili alıcı olarak kendileri tarafından yapılması gerekli işlemlerin yapılması,

taşınmazın 3.650.000 TL' sına satılması konusunda mutabık kalındığından, satışın yapılması halinde cayma tazminatı olarak irat kaydedilen 100.000 TL satış bedelinden mahsup edileceğinden, bakiye satış bedeli olan 3.550.000 TL'nin en geç 30.10.2018 tarihi saat 11.00” a kadar nakden ve defaten ödenmesi, aksi takdirde satıştan vazgeçmeleri ve temerrüde düşmüş olmaları sebebi ile, cayma akçesi olarak irat kaydedilen 100.000 TL'nin geri ödenmesi taleplerinin hiçbir şekilde kabul edilmeyeceği...” şeklinde bildirildiği,

açıklanan nedenlerle, haksız ve yasal dayanaktan yoksun, kötü niyetli olarak ikame edilmiş iş bu davanın, esastan reddine, asıl alacak tutarının %20'sinden az olmamak üzere kötü niyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesi istenmiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonunda. DAVANIN KABULÜ İLE, Davalının İstanbul Anadolu ....

İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyasına yapmış olduğu itirazın iptali ile takibin takip şartlarındaki haliyle aynen devamına, 2-Davalının İİK 67/2.maddesi gereğince 106.139,73 TL asıl alacak üzerinden %20 icra inkar tazminatına mahkumiyetine davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir. Mahkemece verilen kararı, davalı vekili istinaf etmiştir.

Davalı vekilince verilen istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece taraflar arasında yapılan sözleşmenin içeriği hatalı yorumlandığı, Müvekkil şirket ile davacı firma arasında, 09.08.2018 tarihinde "Arsa Alım Satım Protokolü" imzalandığı, işbu protokol ile, ileride yine taraflar arasında yapılması muhtemel satış sözleşmesinin hangi şekil ve usuller ile yapılacağı konusunda düzenlemeler getirildiği,

fakat kanun hükmünde yer alan "resmi şekil"den kasıt, satış sözleşmesinin tapu müdürlüğünde yapılması olduğu,Protokolün yapıldığı aşamada taşınmazın devri için tarafların belli şartlarda anlaşmış, bu şartları yazılı hale getirmiş oldukları, keza protokolde de taşınmazın satışına ilişkin nihai işlemlerin 14.09.2018 tarihine kadar tamamlanacağı şartının konulmuş olduğu,

tarafların da kabulünde olduğu üzere, nihai işlemden kasıt TBK 237 kapsamında Tapu Müdürlüğünde Resmi Şekilde Düzenlenen Satış Sözleşmesi olduğu,Bu nedenle söz konusu arsa alım satım protokolü taşınmaz devrini doğuracak TBK 237 anlamında bir sözleşme olmadığından resmi şekilde yapılma zorunluluğu bulunmadığı, bu nedenle davacı alıcının müvekkili şirketten şekil şartı noksanlığı sebebiyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödemiş olduğu kaparonun iadesini talep etme hakkı bulunmadığı, bu sebeplerle, Mahkeme tarafından işbu protokolün "Gayrimenkul Devri Sözleşmesi" olarak nitelendirilmesinin hatalı olduğu,

kabul anlamına gelmemek üzere, bir an için taraflar arasında akdedilen protokolün resmi şekilde düzenlenmesi gerekeceği düşünülse dahi; müvekkili şirketin protokolden doğan yükümlülüğünü yerine getirdiği ve protolün her iki tarafının da tacir olduğu göz önüne alındığında, protokolün resmi şekilde düzenlenmemesinden dolayı gerçersizliğini iddia etmenin ,TBK , sözleşme serbestisi ilkesine ve TMK 2. ve 3.maddeleri kapsamında dürüstlük ve iyiniyet kuralına aykırı olduğu, tarafların tacir olarak, protokolü imza altına aldıkları hususunun tartışmasız olduğu,

davacı alıcının satış gününde hazır olmaması ve hatta müteaddit defa yapılan bildirimlere rağmen satış gününe kadar davalı müvekkili Şirket ile iletişime dahi geçmemesi üzerine, bu kere müvekkil şirket tarafından davacı alıcıya ihtarname keşide edildiği, taraflar arasında bu konuda keşide edilen ihtarnamelerin mevcut olduğu, davalının buna göre 09.08.2018 tarihli protokol hükümlerine aykırı davranmış, taşınmazı satın almamak için elinden gelen tüm çabayı sarf etmiş,haksız ve asılsız bir takım iddiaları müvekkil şirkete isnat etmeye çalışarak,

09.08.2018 tarihli protokol hükümlerine ve genel hukuk ilkelerine aykırı şekilde, cayma tazminatını talep etmiş olduğu, yaşanan tüm bu sürece rağmen müvekkili şirketin asıl amacının 09.08.2018 tarihli Protokol hükümlerine riayet ederek taşınmazı satmak olduğundan, Üsküdar ...

Noterliği'nin 23.10.2018 tarih ve ... yevmiye numarası ile son bir kez daha alıcı davacıya süre verilmiş olduğu, davacı tarafından müvekkili şirkete keşide edilen tüm ihtarnamelerde, müvekkili şirketin yükümlülüğünü yerine getirmediği iddia edilmesine rağmen, işbu huzurudaki davanın geçersiz protokol iddiası ile ikame edilmesinin de oldukça düşündürücü olduğu, kaldı ki, taraflar arasında süregelen ihtarname sürecinde, hiçbir zaman sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmediği,

kararın usul ve hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek ,kaldırılması davacının, asıl alacağın % 20 sinden az olmamak üzere kötüniyet tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir. HMK.nun 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda; dava ,kapora alacağının tahsili talebiyle yapılan icra takibinde borca itirazın iptali talebine ilişkindir. Davanın dayanağı olan. İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğü'nün ...

Esas sayılı dosyasının incelenmesinde; davacı tarafından davalı aleyhine 106.139,73 TL alacağın tahsili için icra takibi yapıldığı, davalı borçlu vekili tarafından takibe itiraz edildiği ve takibin durduğu anlaşılmıştır. Dosyadaki bilgi ve belgelere göre ; taraf şirketler arasında 09.08.2018 tarihinde “Arsa Alım Satım Protokolü” imzalandığını, protokol uyarınca tarafların Kocaeli İli, Dilovası İlçesi, ... Mah. ... Mevkii ... pafta, ...

Ada, 4 parsel numarası ile tapuya kayıtlı 14.200 m² gayrimenkulün satımı hususunda anlaşmaya varıldığı, işbu protokol doğrultusunda davacı tarafından 100.000,00 TL kaparo bedelinin davalının hesabına ödendiği, taşınmazın devrinin gerçekleşmediği hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Dava konusu taşınmaz tapuda davalı şirket adına kayıtlıdır.Bilindiği üzere ;tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı takdirde TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunun 26. ve Noterlik Kanunun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olup geçerli bir sözleşme bulunmadığından tarafların sözleşmeye dayalı hak ve borçları da söz konusu olmayacaktır.

Ancak bu durumda taraflar, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak karşı tarafa ödedikleri bedeli sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Taşınmaz Satış Vaadi veya Taşınmaz Satışı sözleşmelerinin TMK'nın 706, TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca resmi şekilde düzenlenmeleri zorunludur.

TBK'nın 29. (BK m. 22) maddesi uyarınca belirtildiği üzere bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin yapılacak ön sözleşmeler ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.taşınmaz satışı veya satış vaadi sözleşmeleri de resmi şekil şartına tabi olmakla geçerlilik şekline uyulmaksızın yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz olacak ve geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, tarafları bakımından hak ve borç doğurmayacak, taraflar ancak geçersiz sözleşmeye dayalı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebileceklerdir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ön sözleşme başlığı altında düzenenen 29. maddesi “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” hükmünü içermektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de kaynağını bu maddeden almakla TBK’nın 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706. meddesi ve Noterlik Kanununun 89. maddesi uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Tapulu taşınmazın satışına ilişkin satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına tabi olmakla geçerlilik şekline uyulmazksızın yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz olacak ve geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, tarafları bakımından hak ve borç doğurmayacak, taraflar ancak geçersiz sözleşmeye dayalı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebileceklerdir.

Somut olayın incelenmesinde; ön sözleşme adi yazılı olup, TBK'nın 29. maddesine aykırı olarak resmi şekle uygun düzenlenmiş değildir.Şekil şartına aykırılık dolayısıyla ön sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye istinaden, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ile mükelleftirler.

Böylece ,mahkemece verilen kararda maddi vakıa ve hukuki denetim yönlerinden usul ve hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davalı tarafın istinaf talebinin reddine karar verilmesi gerekmiştir.

KARA R