İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi E.2021/2060 K.2025/662

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Esenyurt İlçesi ... Ada ...

Nolu parsel sayılı taşınmaz üzerinde kain bulunan B ve C bloklarının kiralanmasına aracılık ettiğini, davalının müvekkilinden aldığı hizmet sonucu taşınmazları 26/08/2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, kira sözleşmesinin davalı lehine tapuya şerh düşüldüğünü, davalının müvekkilinden aldığı hizmete karşılık bir aylık kira bedeli tutarı KDV dahil 2.596.000,00 TL'nin davacıya ödenmesi hususunda anlaşıldığını, alacağa ilişkin olarak 16/09/2020 ve 05/10/2020 tarihli faturaları düzenleyecek davalıdan alacak talebinde bulunulduğunu, davalının 16709/2020 tarihli 295.000,00 TL tutarlı fatura bedelinin itirazsız olarak ödediğini,

ancak 05/10/2020 tarihli 2.301.000,00 TL tutarlı fatura bedelini ödemekten imtina ettiğini, davacının anılan faturayı Bakırköy ... Noterliği'nin 12/10/2020 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalı yana tebliğ edildiğini, davalı tarafça Kadıköy ...

Noterliği'nin 20/10/2020 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile faturaya itiraz edildiğini, davalının taşınmaz ile ilgili olarak müvekkilinden hizmet aldığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığını, taraflar arasında yazılı bir komisyon sözleşmesi bulunmadığını, ancak müvekkilinin TTK md. 20 uyarınca ücret talebinde bulunabileceğini belirterek; şimdilik 75.000,00 TL'nin davalının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; eksik harcın tamamlattırılması gerektiğini, davacı yanın iddialarının kabul edilmediğini, 05/10/2020 tarihli faturaya itiraz edildiğini, taraflar arasında yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığını, davacının neden iki ayrı fatura kesildiği hususunda açıklamada bulunmadığını, davacının aracılığı ile taşınmaz kiralaması yapıldığı hususunun gerçeği yansıtmadığını, davacı yanın sadece taşınmazın önceki maliki ...'ın sağlığında taşınmazın müvekkil şirkete gösterilmesi için müvekkil şirket çalışanı ile irtibat kurduğunu,

davacı yapılan ödemenin de önceki sözleşmenin kurulması aşamasında yapılan yer gösterme nedeniyle yapıldığını, taşınmazı kiralayanın ... San. Ve Tic. Ltd. Şti. Olduğunu savunarak; davanın reddine davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " davacı tarafça, davalı yana taşınmaz kiralanmasında aracılık hizmeti verildiği ancak hizmet bedelinin ödenmediğinin iddia edildiği; davalı tarafça, akdi ilişkiye itiraz edilerek davanın reddini talep etmiştir.

TBK'nın 520. maddesi uyarınca; simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Dolayısıyla yazılı olması, sözleşme için geçerlilik şartıdır.

Yazılı olmayan ve bu nedenle geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanılarak ücret istenebilmesi ise mümkün değildir. (İstanbul BAM 12. H.D. 2021/566 E. 2021/729 K. Sayılı İlamı) Simsarlık sözleşmesi simsar ile sözleşme yapan arasında kurulur. Simsarlık sözleşmesi yapılabilmesi için simsar ile gayrimenkul sahibi arasında sözleşme bulunmasına, gayrimenkul malikinin rıza ve simsara yetki vermesine gerek yoktur.

Simsarlık ücretini talep hakkı, hemen simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla doğmaz. Eş söyleyişle; sözleşmenin kurulmuş olması, ücrete hak kazanılması için yalnız başına yeterli değildir. 6098 sayılı TBK.'nun 521. maddesi gereğince; ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Şu halde; davacının, simsarlık ücretini isteyebilmesi için simsarlık sözleşmesinde sözü edilen taşınmaz satışının, davacının aracılığıyla ve çalışması ile gerçekleşmiş olması gerekir.(İstanbul BAM 12. H.D. 2018/1112 E. 2020/199 K. Sayılı İlamı) Somut olayda; taraflar arasında yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığı noktasında ihtilaf bulunmamaktadır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartı olup, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak kısmi ödeme yapılması da geçersiz sözleşmeyi geçerli hale getirmez. Bu nedenle, taraflar arasında geçerlilik şartını taşıyan yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığından; bu gerekçe ile davanın reddine, ..." karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının İstanbul ili, Esenyurt, ... Nolu Parselde kain bulunan B ve C Blokların davalı tarafından kiralanmasında davalıya hizmet verdiği yönünde taraflar arasında ihtilaf bulunmadığını nitekim davalı tarafından itirazsız olarak ödenen 16.09.2000 tarihli fatura da bu hususu açıkça ortaya koymakta olup B ve C Blokların davalı tarafından kiralanmasında davacının davalıya hizmet verdiği hususu sabit olduğunu,

taraflar arasında yazılı bir simsarlık sözleşmesi mevcut olmayıp dosyaya ibraz ettiğimiz davalı ile davacı arasında geçmiş yıllarda yapılan kiralama sözleşmelerinde davalının davacıya bir aylık kira bedeli+KDV ödemiş olup buna ilişkin kira sözleşmeleri ve davalı tarafından ödemelere ilişkin faturalar da dosyada mevcut olup davacının tüzel kişi tacir olduğunu TTK.

20. maddesi hükmü uyarınca, ticari işletmesi ile ilgili olarak davalıya hizmet vermiş olup ücret talebinde bulunabilmesi için yazılı sözleşme şartı da aranmadığını, davacının, dava konusu ücret alacağına konu B ve C Blokların, davalıya kiralanması konusunda davalıya hizmet verdiğini, davalının davacıdan hizmet aldığını ikrar etmekte olup 16.09.2000 tarihli faturaya da davalı tarafından itirazsız olarak ödediğini,

dosyada mevcut 05.02.2021 tarihli dilekçe ekinde yer alan davalıya geçmiş yıllarda verilen hizmetler ve buna ilişkin davalının davacıya ödediği bedeller incelendiğinde davalının davacıya kiralanan taşınmazın bir aylık kira bedeli+kdv. üzerinden ödeme yaptığının görüleceğini, davalı B ve C Blokların kiralanması durumunda taşınmaza ait bir aylık kira bedeli+KDV'yi davacıya ödeyeceğini geçmiş yıllarda olduğu gibi, beyan etmiş taraflar bu konuda yazılı sözleşme olmaksızın anlaşmış davacının bu hizmeti davalıya sunduğunu davalının eksik ödeme yaptığını, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 2000/4982 E. 2000/5792K.

Sayılı 20.6.2000 tarihli kararı uyarınca; tarafların tacir olmasına ve toplanan kanıtlarla davalının davacı tarafa kiralık işyeri bulunmasında hizmet ifa etmiş olduğunun sabit olmasına göre, TTK. 22. maddesindeki karşı tarafın ticari işletmesi ile ilgili bir iş ve hizmet görmüş olan davacının ücret isteyebileceği hükmü gözetilerek davacının hak kazandığı uygun ücret miktarının belirlenmesi gerektiğini, TTK.

20. maddesi uyarınca yazılı bir sözleşme olmasa bile ticari işletmesi ile ilgili verdiği hizmetlerde ücret talebinde bulunabileceğini, davacının verdiği hizmetin niteliği BK.403 ve müteakip maddeleri uyarınca tellallik mahiyetinde olup tüzel kişi tacirlerde ücret istenebileceği hususu Yargıtay içtihatlarında da yer aldığını, 25.08.2021 Tarihli bilirkişi raporunda imzası yer alan ...'un inşaat mühendisi olup gayrimenkul değerleme uzmanı olmadığını, yine hukukçu bilirkişi avukat olup İİK., BK.,İş Kanunundan kaynaklanan hesaplamalarda uzman olduğu 20.05.2021 tarihli bilirkişi teslim tutanağında yer aldığını,

tüm bu hususlar bilirkişi raporu ibraz edilmeden önce tarafımızca yazılı olarak dosyaya beyan edilmiş dosyanın TTK. alanında uzman hukukçu bilirkişi ve yine emlak komisyon konusunda uzman bilirkişi heyetine tevdi edilmesi gerektiği seçilen kişilerin dava dosyasına rapor yazacak uzmanlıkları bulunmadığı beyan edilmiş Mahkemece bilirkişi raporuna yaptıkları itirazın incelenmeden karar dava dosyasının reddedildiğini,

dosyada yer alan bilirkişi raporu dava konusu uyuşmazlık konusunda uzman olmayan kişiler tarafından kaleme alınmış olup rapor HMK. uyarınca yok hükmün olup 30442 Sayılı 05.06.2018 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20/2.maddesi uyarınca kiralama işlemlerinde tellallık ücretinin bir aylık kira tutarı olarak belirlendiğini, davacının tüzel kişi tacir olarak davalıya taşınmaz kiralanması konusunda hizmet verdiği hususu sabit olup yazılı hizmet sözleşmesi olmasa da TTK.

20.maddesi uyarınca hizmet bedelini de talep edebileceğini beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan komisyon alacağının tahsili davasıdır. İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, taraflar arasında simsarlık sözleşmesi bulunup bulunmadığı ve davacının komisyon ücretine hak kazanıp kazanmadığı noktasındadır.

Davacı tarafça, sözlü yapılan simsarlık sözleşmesi uyarınca Esenyurt İlçesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki B ve C blokların kiralanmasına aracılık edildiği ancak komisyon ücretinin ödenmediği iddiasıyla, komisyon alacağının tahsiline karar verilmesi istemiyle eldeki dava açılmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 520/1.

Maddesine göre, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Anılan maddenin 3. fıkrasında ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir.

Buna göre, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir.Somut olayda taraflar arasında yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığı ihtilaf konusu değildir. Dolayısıyla taraflar arasında davacının ücret talep edebileceği geçerlilik şartına uygun yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmamaktadır.

Bu halde, ilk derece mahkemesince, simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğu ve taraflar arasında yazılı şekilde yapılmış simsarlık sözleşmesinin bulunmadığı değerlendirilerek davanın reddine karar verilmesinde(Yargıtay 3. HD'nin 21.02.2022 Tarih ve 2021/9047 E. - 2022/1285 K. Sayılı kararı) herhangi bir isabetsizlik görülmemiştir. Davacı tarafça TTK'nın 20. Maddesi uyarınca dahi ücret istenebileceği iddia edilmiştir.

TTK'nın 20. Maddesine göre, tacir olan veya olmayan bir kişiye, ticari işletmesiyle ilgili bir iş veya hizmet görmüş olan tacir, uygun bir ücret isteyebilir. Ayrıca, tacir, verdiği avanslar ve yaptığı giderler için, ödeme tarihinden itibaren faize hak kazanır. Ayrıca, simsarlık sözleşmesi vekâlet sözleşmesinin, özel bir çeşidi olup, simsarlık ücretine hak kazanılmasına ilişkin şartlar TBK'nın 520 vd. Maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir.

Taraflar arasında geçerli bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığı da nazara alındığında TTK'nın 20. Maddesine dayanılarak ücret talep edilmesi de mümkün değildir.

Simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin MK'nın 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de, simsarlık sözleşmelerinde kural olarak ücret alacağının doğumu için hizmetin verilmesinin yeterli olmadığı nazara alındığında, geçerlilik şartının ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmez.

HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.