İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi E.2025/1373 K.2025/798

Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda, GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ; İstinaf isteminde usul işlemleri tamam olduğundan, ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.

İstinaf sebepleri: Davalı, süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde. Davacının, davalı İstanbul, Şişli, Esentepe, ...

Caddesi, No:... adresindeki otelin kiralanması maksadıyla sözleşme imzalandığını, davalının kiralanan otelin işletilebilmesi için gerekli yükümlülüklerini yerine getirmediğini, bu nedenle taşınmazın tapu sicilinde cins tashihi yapılabilmesi için yetki verilmesini talep ettiğini,İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 18.10.2024 tarihli kararında, uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklandığı gerekçesiyle mahkemenin görevsizliğine ve talep halinde dosyanın sulh hukuk mahkemesine tevdiine karar verdiğini,

dava konusu ihtilafın her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili olduğunu bu nedenle ihtilafı çözmekle görevli mahkemenin asliye ticaret mahkemeleri olduğunu belirterek görevsizlik kararının kaldırılmasına karar verilmesini karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Davacı. Esentepe, ... Cad. No: ..., ... Şişli/İstanbul adresinde bulunan oteli işletmek amacıyla davalı otel maliki ile 30.10.2020 tarihinde hasılat kira sözleşmesi imzaladığını, işbu sözleşmenin konusunun dava konusu otelin sözleşme süresi müddetince kullanılması ve işletilmesi,

karşılığında işletmeci davacının ödeyeceği bedele ilişkin esas ve usuller, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin tayini ve tespitinden ibaret olduğunu, davacı ile davalı otel maliki arasında 30.10.2020 tarihinde iş yeri devir protokolünün imzalandığını, işbu protokol, "..." isimli otelin işletmesinin ...'a devredilmesi amacıyla tarafların ortak mutabakatları sonucunda düzenlendiğini, davalı otel malikinin hasılat kira sözleşmesinin TBK m.360 uyarınca işletmeyi hazır tutma yükümlülüğü ile sözleşmenin ifası için gerekli olan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, sözleşmeyi konusuz bırakacak eylemlerde bulunduğunu, Bakırköy ...

Noterliği'nin ... yevmiye numarasıyla 20.08.2024 tarihinde davalı tarafa ihtar çekildiğini, ihtar ile davalı tarafa dava konusu sözleşmeye aykırılığın bildirildiğini ve borç yükümlülüklerine uyacak şekilde taşınmazın otel olarak işletilebilmesi için gerekli olan yükümlülüklerini yerine getirmesi için 7 günlük süre verildiğini, davalı tarafça ihtara cevap verilmediğini, verilen süre içerisinde sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmediğini, arabulculukta anlaşılamadığını beyan ederek TBK m.97 , m.113/1 uyarınca yerine ifa suretiyle cins tashihi için yetki verilmesini,

yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece ön inceleme aşamasında, "... taraflar arasındaki somut uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklandığı, mahkememiz huzurdaki davada görevli olmayıp davaya bakmakla görevli mahkeme İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi olduğundan ve görev konusu kamu düzeninden dava şartı ve mahkemece re'sen her aşamada gözetilmesi gereken husus olmakla..." gerekçesiyle HMK md 114/1-c ve 115/2 uyarınca görev yönünden dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar vermiştir.

01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK.'nun 4/1-a maddesine göre “Kiralanan taşınmazların, 09.06.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda” Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Mahkemelerin görevi kamu düzenine ilişkin kurallardan olup, yargılamanın her aşamasında istek üzerine, ya da re'sen gözetilmesi gerekir. Kira sözleşmesi 6098 sayılı TBK.nun 299.maddesinde ifade edildiği üzere kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmıştır.

Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen rızaî bir sözleşme olup kira sözleşmesinin meydana gelmesi için kiraya veren ile kiracının sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde anlaşmaları, irade beyanlarının karşılıklı ve birbirine uygun olması gerekir. Sözleşmede bir şeyin kullanılmasını devretmeyi üstlenen kişiye kiraya veren, buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlenen kişiye de kiracı denir.

Kiraya veren, kiralananın maliki olabileceği gibi o şey üzerinde sınırlı bir aynî hak sahibi veya kiracı da olabilir. Yukarıda açıklandığı üzere, HMK'nın 4. maddesinde; “...kira ilişkisinden doğan alacak davasında değerine bakılmaksızın” sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu düzenlenmiştir. TBK'nun 357.

Maddesinde hasılat kirasının "Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir." şeklinde düzenlendiği görülmüştür.

Ancak hasılat kira sözleşmesinde; kira bedeli olarak "işletme cirosundan pay verilmesi"nin kararlaştırılması veya kiralananın tüm demirbaş ve mefruşatlarıyla birlikte kiralanmasının tek başına bu sözleşmenin ürün kirası olduğunu göstermeyeceği, ayırt edici olanın kiralananın ürünlerinin toplanması, kullanımı ile gelir elde etmenin yani yararlanmanın kiracıya devridir. Örneğin; otelin tüm mefruşat ve demirbaşı ile birlikte kiralanması tek başına ürün kirası için yetmez.

Ayrıca otelin işletme ve çalışma ruhsatlı olarak kiralanması gerekir. Bu şekilde kiralamalarda kiracı işletmenin sorumlu müdürlüğünü kiraya verenden alınan vekaletname devralarak veya kiraya verenden alınan vekaletname ile idareciliği üstlenilerek işletme faaliyeti yürütülür.

(Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Üyesi Hikmet Kanık, Yetkin Yayınları 3. Baskı, Ankara, 2022, syf.415.) Somut olayda; davacı ile davalı arasında 02/11/2020 tarihli işletme devir sözleşmesi gereğince “...” isimli otelin davacıya devri hususunda işletme devir sözleşmesinin düzenlendiği görülmüştür.

Kira sözleşmesinin 1.3 maddesinde sözleşmenin konusunun otelin mevcut hali ile kullanılması ve işletilmesi karşılığında işletmenin bedel ödeyeceği, 2. maddesinde malikin oteli işletmeye hazır olarak işletmeciye teslim edildiğinin belirtildiği, taraflar arasında akdedilen sözleşmeye göre kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiralandığı, bu durumda taraflar arasındaki sözleşmenin TBK 357.

Madde kapsamında hasılat kirası hükümleri kapsamında çözümlenmesi gerektiği, dolayısıyla kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlıklarda 6100 Sayılı HMK.nun 4/1-a maddesine göre Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olacağı görev hususunun dava şartı olduğu, yargılamanın her aşamasında mahkemece resen gözönüne alınması gerektiği, bu durumda iş bu davada görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu anlaşılmakla, mahkemece yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı anlaşılmıştır.

Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜ M