İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2023/34 K.2025/2875

Davacı vekili, 04/04/2019 tarihli dava dilekçesi ile, davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş ile davalı ...

Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında Kadıköy 19. Noterliğinin 19/06/2014 tarihli ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğunu, bununla İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ... ada 1 nolu parselde yapılacak projede ortaklık ve hasılat paylaşımı anlaşması yapıldığını, müvekkilin projede ... nolu villayı Bakırköy 44. Noterliğinin 30/05/2018 tarihli ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelinin 2.800.000,00 TL olduğunu, 100.000,00 TL' sinin peşin verildiğini, kalanı için 4 çek tanzim edildiğini, bunların ödendiğini, davalı ...

Yapı San. Ve Tic. A.Ş' nin müvekkile fatura kestiğini, tapu devrinin yapılmadığını, taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tescilinin gerektiğini, bunun mümkün olmaması halinde ise bedelinin ödeme gününden itibaren ticari faizi ile tahsilinin gerektiğini, bu sebeple iş bu davayı açtıklarını belirtmiştir.

Davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, davalı ... Şirketinin bağımsız bölümleri kendi nam ve hesabına sattığını, müvekkilin ... Şirketi ile bağının olmadığını, yapılan satış vaadi sözleşmesinin Üsküdar 17. Noterliğinin 25/02/2019 tarihli ve ... yevmiye nolu fesih namesi ile feshedildiğini, davalı şirketler arasında adi ortaklık olmadığını, davalı ... şirketinin kendilerinden taşınmaz satın aldığını, ancak bedellerini ödemediğini, müvekkilin davacı ile yaptığı sözleşme olmadığını, açılan davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir.

Davalı ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, müvekkilin projeyi teslim ettiğini, tapu devrini diğer şirketin yapmasının gerektiğini, davalı ... şirketinin dava açılmasına sebebiyet verdiğini, müvekkil aleyhine yargılama giderine hükmedilmemesinin gerektiğini bildirmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/229 esas ve 2022/899 karar sayılı 12/10/2022 tarihli kararı ile; davacının davasının kabulüne" İstanbul ili, Arnavutköy Çiftliği , ... ada 1 nolu parselde Tip 17 villa ... numaralı bağımsız bölümün davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş ( yeni unvanı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş ) adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline" karar verilmiştir. Gerekçeli karar taraflara usulüne uygun tebliğ edilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş süresi içerisinde gerekli harçları yatırarak istinaf talebinde bulunmuştur. İstinaf dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmiştir.

Davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş vekili istinaf dilekçesi ile, yapılan sözleşmeden davalı ... Şirketinin sorumlu olmasının gerektiğini, davacı ile müvekkilin yaptığı sözleşme olmadığını, davalı şirketin müvekkile olan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, şirketler arasında hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu, mahkeme kararının hatalı olduğunu ve davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir.

Davacı vekili istinafa cevap dilekçesi ile, davalı şirketler arasında adi ortaklık olduğunu, buna ilişkin Yargıtay ilamı olduğunu, istinaf talebinin reddinin gerektiğini bildirmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı .

GEREKÇE VE SONUÇ

HMK ' nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede;Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile bu mümkün olmaz ise sebepsiz zenginleşme nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte,

arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye

dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde;

olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedelini ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir.

Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez.Kadıköy 44. Noterliğinin 30/05/2018 tarihli ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, ...

Kozmetik Laboratuvarları Anonim Şirketi ile ... arasında yapıldığı, İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ... ada 1 nolu parselde T 17 villa ... nolu bağımsız bölüme ilişkin olduğu, bedelinin 2.800.000,00 TL olduğu, 100.000,00 TL' sinin peşin ödendiği, kalanı için 4 adet çek verileceği hususlarını içerdiği anlaşılmıştır.Davacı verdiği çekler ile çek ödemeler ine ilişkin banka kayıtlarını dosya içerisine sunmuştur.Mahkemece dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydı dosya içerisine getirtilmiştir.

İncelenmesinde, taşınmazın kat irtifakına tabii olduğu, tip 17 villa vasfında olduğu ve 02/08/2016 tarihinde ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş adına tescil edildiği anlaşılmıştır.

Davalılar arasında Kadıköy 19. Noterliğinde akdedilen 19/06/2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23/10/2015 ve 19/07/2017 tarihlerinde revize edildiği, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının %40 ila %60 oranında paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

Belirtilen sözleşmede dava konusu ... nolu villanın satış vaadi sözleşmesine konu olduğu anlaşılmıştır.Mahkeme 10/07/2020 tarihinde keşif icra etmiştir.

İnşaat mühendisi, gayrimenkul değerlendirme uzmanı, öğretim görevlisi ve mali müşavir bilirkişiden oluşan heyet raporlarında, taşınmazı fotoğraflayarak, taraf beyanlarını, tapu kaydını, sözleşmeleri, ticari defterleri, ödeme belgelerini, faturayı, taşınmazın özelliklerini ve yerinde yaptıkları tespitleri belirterek, davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirdiğini, projenin tamamlandığını, taşınmazın dava tarihi itibarıyla değerinin 5.000.000,00 TL olduğunu bildirmiştir.Davacı bilirkişi raporuna göre harç tamamlama işlemi yapmıştır.

Bu haliyle sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu açıktır. 19/07/2017 tarihli sözleşme hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır.

Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumludurlar.Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesinin 2019/189 esas ve 2019/665 karar sayılı ilamında, davacının ... ,davalıların ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş ile davalı ...

Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş, dava konusunun tapu iptali ve tescil, dava konusu yerin İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ... ada 1 nolu parsel ... nolu bağımsız bölüm olduğu, yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verildiği ve yargılama giderlerinden davalı ... ...

Gayrimenkul Geliştirme A.Ş' nin sorumlu olduğu yönünde hüküm tesis edildiği anlaşılmıştır.İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 2020/192 esas ve 2020/270 karar sayılı ilamı ile , mahkeme kararının HMK 353/1-b-2.

Maddesi uyarınca kaldırılmasına, davanın kabulü ile yargılama gideri, harç ve vekalet ücretinden davalıların birlikte sorumlu olmasına karar verildiği, hükmün Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 25/10/2022 tarihli 2021/1667 esas ve 2022/6208 karar sayılı ilamı ile esas yönünden düzelterek onandığı anlaşılmıştır.Somut olayda; davacının davalı ...

Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş ile dava konusu bağımsız bölüm için noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı, sunulan ödeme belgeleri ile fatura uyarınca davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirdiği, davalı şirketler arasında dava konusu bağımsız bölümünde dahil olduğu Kadıköy 19. Noterliğinin 19/06/2014 tarihli ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğu, bunun hasılat paylaşımına yönelik adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde olduğu, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda dava konusu bağımsız bölümün olduğu projenin tamamlandığı, dava konusu bağımsız bölümün davalı ... ...

Gayrimenkul Geliştirme A.Ş adına kayıtlı olduğu, bu haliyle davacı adına tescil şartlarının oluştuğu ve benzer mahiyette kesinleşen ilam uyarınca da davalıların birlikte sorumlu olmalarının gerektiği anlaşılmakla;Davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş( yeni unvanı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş )' nin istinaf talebi hakkında HMK 353/1-b-1.

Maddesi uyarınca duruşma yapmaksızın Yargıtay yolu açık olmak üzere karar vermek gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.