İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2024/758 K.2024/506

DAVANIN KONUSU Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ : 14/03/2024

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;Müvekkil ... Ticaret Limited Şirketi ("Müvekkil Şirket") ile davalı ... arasında. Büyükçekmece ... Noterliğinin ... Yevmiye numaralı, 21/06/2023 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, işbu sözleşme uyarınca davalı Şirket; sahibi ve hissedarı bulunduğu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi/Köyü, ... ... Mevkii, ... Parselde Kain ... metrekare yüz ölçümlü üç katlı betonarme bina ve arsa niteliğinde taşınmazı.

21/06/2024 tarihinde Müvekkil Şirkete 6.889.000,00-TL karşılığında vermeyi kabul ve taahhüt ettiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenmesini müteakip Müvekkil Şirketçe üzerine düşen yükümlülüklerine yerine getirilmiş olmakla, haricen davalı Şirketin dava konusu taşınmazı, ... isimli olduğu öğrenilen üçüncü kişiye devrettiği öğrenildiğini, Müvekkil Şirket ile davalı Şirket arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca, dava konusu taşınmazın Müvekkil Şirkete devredilmesi gerekmekte iken davalı Şirketçe sözleşmeye ve kanuna aykırı şekilde taşınmaz diğer davalı ...'e devredildiğini,

davalılar arasındaki bu muvaazalı devir işleminin.

Müvekkil Şirketten alınan taşınmaz satış bedeli ödemelerinden hemen sonra yapılmış olması dahi, davalıların muvazaalı hareket edildiğine ve Müvekkil Şirketin bedelini ödeyerek hak sahipliğini edindiği taşınmazı kaçırma gayesine açık emare teşkil ettiğini, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin incelenmesi halinde görüleceği üzere sözleşme; resmi şekilde noter huzurunda düzenlenmiş ve geçerlilik şartlarına haiz olmakla sözleşme konusu taşınmazın;

satış bedelini ödeyen Müvekkil Şirkete devredilmesinin taahhüt edildiği ön sözleşme olduğunu, Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2023/260 D.İş sayılı dosyasının 22/09/2023 tarihli duruşmasında Müvekkil Şirketin telafisi imkansız mağduriyet tehlikesi altında olduğu gözetilerek dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmemesi amacıyla ihtiyati tedbir uygulanmasına karar verildiğini, açıklanan nedenlerle davanın kabulü ile ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi/köyü, ... mevkii, ... parselde kayıtlı taşınmaz tapusunun iptali ile müvekkil şirket adına tapuya kayıt ve tescilin yapılmasına,

mahkeme aksi kanaatte olması halinde, davaya konu satış vaadi sözleşmesindeki taşınmazın rayiç bedelleri tespit edilerek dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalıdan alıp davacıya verilmesine, mahkemenin aksi kanaatte olması halinde ise müvekkil şirketçe yapılan ödemelerin faizi ile iadesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Bakırköy 1ATM sinin 2023/260 D.İş sayılı 21/09/2023 sayılı kararı ile " 1- İHTİYATİ TEDBİR talebinin KABULÜ ile;2-Dava konusu olan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain ... parselde kayıtlı 3 katlı betonarme bina ve arsa cinsli tapu kaydı üzerine 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, 3-Takdiren sözleşme bedelinin %15'i 1.033.350-TL'nin nakit yada kesin ve süresiz teminat mektubu alınmasına" şeklinde karar verilmiştir. Davalı vekili ihtiyati tedbir kararına itirazla ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını, talep etmiş, duruşmalı yapılan inceleme sonucunda. 29/11/2023 tarihli celse ara kararı ile davalının ihtiyati tedbire itirazın reddine, karar verilmiş, gerekçeli ara kararı yazılmıştır.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle. Yerel Mahkemece verilen teminatsız tedbir; tatbik edilen ihtiyati tedbir hükümleri karşısında müvekkilin doğması muhtemel zararını karşılamaktan çok uzak olduğunu, müvekkil şirket ihtiyati tedbirin tatbiki sırasında her ne kadar taşınmaz devrini gerçekleştirmeyecekse de; hukuk güvenliği ilkesi ve anayasal güvenceler gereği adil yargılanma hakkına sahip olup; verilen ihtiyati tedbir kararının kaldırılması,

mahkemeniz aksi kanaatte ise de, makul bir teminatla tedbir kararı verilmesi gerektiğini, tedbir talebinin kabulüne karar vermiş olsa da davacı taraf teminat yatırmadığını, ayrıca verilen tedbir kararı hukuka aykırı olduğunu, davacı ile diğer davalı arasındaki sözleşmeyi müvekkilin bilmesi mümkün olmamakla beraber müvekkilin hiçbir şekilde gerçek olmayan muvazaalı bir satıl ile bu taşınmazı satın almasının olanağı bulunmadığını, taşınmazın tüm bedeli ödenerek iyiniyetli olarak satış vaadi sözleşmesinin olduğunu bilmeden satın alındığını, müvekkili ile diğer davalı arasında herhangi bir yakınlık akrabalık ilişkisi de bulunmadığını,

müvekkilinin muvazaalı ve alacaklılardan mal kaçırma amacıyla herhangi bir tasarrufta bulunmadığını, gerçekleşen satış işleminde iyiniyetli kişi durumunda olduğu, muvazaalı bir satış işlemi gerçekleştirdiğine ilişkin dosya içerisinde tebliğ edilen somut herhangi bir delilin mevcut olmadığını, ayrıca diğer davalı ... Ambalaj tarafından; ''Büyükçekmece .... Noterliğinin ...

Yevmiye numaralı, 21/06/2023 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi geçerli olmadığını, taraflar arasındaki irade beyanları taşınmazın satışına yönelik olmayıp satış gerçek bir satış değil teminat amaçlı gerçekleştirildiğini, ihtiyati tedbir kararının makul bir teminatla verilmesi gerektiğini, açıklanan nedenlerle itirazlarının kabulü ile ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına, aksi takdirde makul bir teminatla tedbirin karşılanmasına yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı.

DOSYADA YER ALAN DELİLLER VE DEĞERLENDİRME: Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı ... vekilinin İDM'nin 29/11/2023 tarihli davacıların ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin ara kararını istinaf etmiştir.6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi kararları, karşı tarafın yüzüne karşı verilen ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararları,

karşı tarafın yokluğunda verilen ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarına karşı yapılan itiraz üzerine verilecek kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir.

Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle

bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir.Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil,

kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır.Somut olayda; iddia, savunma, davanın niteliği, tapu kaydı, temlik sözleşmesi, resmi senetler, ihtarnameler, sunulan belge ve deliller ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;

terditli açılan davada ilk talep taşınmazın aynına yönelik tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup doğaldır ki davacının iddiasında haklı olup olmadığı yargılama sonunda tüm deliller toplandıktan, incelendikten ve değerlendirildikten sonra ortaya çıkacaktır.

Davacı ile davalı ... arasında noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, dava sonra dava konusu taşınmazın davalı ...'e devredildiği, dava konusu taşınmazın 3.kişilere devredilmesi halinde ileride telafisi güç ya da imkansız durum ve zararlar ortaya çıkabileceği, davacının hak kaybına uğrayabileceği ihtimal dahilindedir.

Davalı vekilinin istinaf başvuru dilekçesinde ileri sürdüğü istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri uyuşmazlığın esasına ilişkin ve yargılamayı gerektirmekte olup yargılama sonunda nihai kararda değerlendirilip tartışılacak ve karara bağlanacak hususlara ilişkindir.

Tüm bu nedenlerle somut olayda bu aşamada HMK'nun 389.maddesi gereğince ihtiyati tedbirin şartları oluştuğundan ve yaklaşık ispat gerçekleştiğinden yerel mahkemece davacının ihtiyati tedbir talebinin kabulüne ve davalı ... vekilinin ihtiyati tedbir kararına itirazının reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. Davalı... vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri yerinde görülmediğinden reddi gerekir.

Davalı vekilinin teminata yönelik istinaf başvurusunun değerlendirilmesinde. İhtiyati tedbirin uygulanması sonucu, karşı tarafın zarar görme tehlikesi bulunduğundan HMK’nın 392. maddesinde tedbire karar verilirken talepte bulunandan teminat alınması öngörülmüştür. İhtiyati tedbir kararı verilirken tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde, ihtiyati tedbirden dolayı karşı tarafın uğrayacağı zarar için bir teminat alınmasına da karar verilir.

(HMK m.391/2-ç, 392) Talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir. Yargılama sırasında keşfen ve uzman bilirkişi incelemesi ile dava konusu taşınmazın dava tarihindeki belirlenecek dava değeri üzerinden teminatın yeniden değerlendirilmesi ve artırılması her zaman talep edilebilir.

Yerel mahkemece " takdiren sözleşme bedelinin %15'i 1.033.350-TL'nin nakit yada kesin ve süresiz teminat mektubu alınmasına" karar verilmesine ilişkin taktirde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin ara kararına yönelik istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine kesin olarak karar vermek gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.