İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2026/725 K.2026/905

Davacı vekili, 10/09/2019 tarihli dava dilekçesi ile, müvekkil ile davalılar arasında İstanbul ... Mah. .. Ada,. Parsel, ...Kat .... nolu bağımsız bölüm ile ilgili .......

Noterliği'nin ..../11/2016 tarih ...yevmiye sayılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, ödeme planının belirlendiğini, nakit ödemelerin yapıldığını ancak ödeme planında belirtilen ve davalılara verilen senetlerin ibraz edilmemesi dolayısı ile bir kısım bakiye ödemenin yapılamadığını, davalıların kötü niyetle tescilden kaçındığını beyanla alınan taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ....

A.Ş vekili cevap dilekçesi ile; davacı .... A.Ş. ile müvekkili ....... .... A.Ş. ve ... ... A.Ş. arasında ... numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satımı için, .... Noterliğinin .......11.2016 tarihli ve ...yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde ...

Satış Vaadi Sözleşmesi'ni akdedildiğini, işbu sözleşmeye istinaden ... numaralı bağımsız bölümün tapusunun sözleşmesel koşul ve sürelerde ve davacı tarafından üstlenilen tüm yüklülüklerin yerine getirilmesi ile davacı yana devredileceği kararlaştırıldığını, davacını dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmediğini, müvekkili ... muhasebe kayıt ve defterlerinde davacı yanın ilgili bağımsız bölüm ile ilgili olarak toplam 126.000,00 TL borçlu olduğunu,

davacının dava açmış olduğu tarihte müvekkili şirket nezdindeki borcunun tamamını ödememiş olduğunun ispatı amacıyla müvekkil şirket defterlerinde bilirkişi marifetiyle inceleme yapılmasını talep ettikler ini, davacı yanın tapunun kendi adına tesciline dair talep hakkının henüz muaccel hale gelmemiş olması nedeniyle huzurdaki dava -nın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... ... A.Ş vekili cevap dilekçesi ile; davacı ile müvekkili ve .... .....

A.Ş. arasında ...... numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satımı için, .... Noterliğinin .....11.2016 tarihli ve ...yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde ...

Satış Vaadi Sözleşmesi'ni akdedildiğini, davanın açıldığı tarih itibariyle davacı yanın tapu devir talebine konu hakkı henüz muaccel hale gelmediğinden huzurdaki davanın reddi gerektiğini, dava konusu taşınmazın toplam satış bedeli 1.050.000-TL olup, bu satış bedelinin 420.000,00 TL’sının müvekkili şirkete (...'ya) ödemekle yükümlü olduğunu, ancak davacının sadece sözleşme peşinat bedeli olan 84.000,00-TL'sını ödeyip kalan bakiyeyi müvekkili şirkete ödemediğini, müvekkili şirketin ticari kayıtlarına göre,

bu satıştan halihazırda 336.000,00-TL bakiye anapara alacağı ve ayrıca ödenmeyen tutarlarla ilgili olarak sözleşme uyarından işleyecek faiz ve cezai şartlar bulunduğunu, davacının dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmemiş olması nedeniyle huzurdaki davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2025/814 esas ve 2026/28 karar sayılı 14/01/2026 tarihli kararı ile; davacının davasının kabulüne;" İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ..... ada... nolu parselde .. Kat ... nolu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline"," depo edilen 210.000,00 TL' nin davalı ... ... A.Ş' ye verilmesine " karar verilmiştir. Gerekçeli karar taraflara usulüne uygun tebliğ edilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalılar süresi içerisinde gerekli harçları yatırarak istinaf talebinde bulunmuştur. İstinaf dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmiştir. Davalı ..............

A.Ş vekili istinaf dilekçesi ile, dava tarihi itibarıyla davacının halen ödenmemiş borcu olduğunu, sözleşme gereği tapu devir borcunun henüz doğmadığını, mahkemenin bilirkişi raporu almadığını, bunun istinaf kararına aykırı olduğunu, bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, güncel değerin hesaplanmadığını, ayrıca 210.000,00 TL' nin sadece davalı diğer şirkete ödenmesi yönünde verilen kararın hatalı olduğunu, bilirkişilerin hangi şirkete ne kadar ödeme yapılacağını belirlediğini, müvekkilin dava açılmasına sebebiyet vermediğini bildirmiştir.

Davalı ... ...

A.Ş vekili istinaf dilekçesi ile, mahkemenin istinaf kararı sonrası bilirkişi raporu almadığını, öden -meyen kısmın güncel değerinin hesaplanmasının gerektiğini, tapu devir borcunun henüz doğmadığını, önceki bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, müvekkilin yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu olmamasının gerektiğini bildirmiştir.Davacı vekili istinafa cevap dilekçesi ile, müvekkilin ödemelerini yaptığını, devir borcunun muaccel hale geldiğini, istinaf talebinin reddinin gerek -tiğini bildirmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı .

GEREKÇE VE SONUÇ

HMK ' nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede; Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin haksız feshedildiğinin tespiti ile tapu iptali ve tescil ile bedel istemine ilişkindir.

1-Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için ;

1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,

2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,

3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,

4. Satıcının tescile yanaşmaması,

Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.

Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önleme -yi amaçlamıştır.Mahkemece dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydı dosya içerisine getirtilmiştir.

İncelenmesinde, taşınmazın kat mülkiyetine tabii olduğu, ofis vasfında olduğu, 02/11/2016 tarihinde kat irtifakı tesisi ile 3/5 hissesinin .... A.Ş adına, 2/5 hissesinin ... ... A.Ş adına tescil edildiği anlaşılmıştır.Davacı .... Noterliği,.... Kasım 2016 tarih, ...yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesini , düzenlenen faturaları ve yaptığı ödemelere ilişkin belgeleri dosya içerisine sunmuştur. Davalılar, .... Noterliği, ....

Kasım 2016 tarih, ...yevmiye no ile düzenlenen, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile İstanbul İli, ...İlçesi, ... Mah. ... ..., Ada ...., Parsel ..., ........ ...., ... nolu Bağımsız bölümün satışını Davacı şirkete yapmışlardır. Davalı şirketler, ... Blok .... nolu bağımsız bölümün faturasını, ......11.2016 tarihli olarak Davacı şirket adına hazırlamıştır.

Mahkeme 11/03/2020 tarihli 2019/169 esas ve 2020/176 karar sayılı ilamı ile davanın kabulüne, depo edilen 210.000,00 TL ' nin davalılara ödenmesine karar vermiştir. Dairemiz 09/02/2022 tarihli 2020/1385 esas ve 2022/332 karar sayılı ilamı ile.

"Somut uyuşmazlıkta davacı tarafından davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin taşınmazın aynına yönelik davada dava değeri 1.050.000,00-TL gösterilerek ve bu miktar üzerinden 1/4 peşin harç yatırılmak suretiyle açılmıştır. Dava konusu tapu iptal ve tescile ilişkin istem taşınmazın aynına ilişkin olup taşınmazın aynına ilişkin davalarda dava değeri dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeridir.

Bu hususta herhangi bir ıslah aranmaksızın keşfen belirlenen taşınmazın değeri üzerinden harcın tamamlanması gerekir. Mahkemece keşif yapılmaksızın, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarı ile değeri tespit edilmeksizin harç noksanlığı tamamlatılmadan esas hakkında hüküm tesis edilmesi hatalı olmuştur. " hususlarını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasına karar vermiştir. Mahkeme 15/03/2022 tarihinde keşif icra etmiştir.

Harita mühendisi, inşaat mühendisi ve ... değerlendirme uzmanından oluşan heyet raporlarında, taşınmazı krokilerinde göstererek, fotoğraflamışlar, taraf beyanlarını, tapu kaydını, taşınmazın özelliklerini , emsal değerlendir -mesini ve yerinde yaptıkları tespitleri belirterek, taşınmazın mevcut ve güncel değerinin 2.150.000,00 TL olduğunu, dava tarihi itibarıyla değerinin TÜFE verilerine göre 1.014.750,38 TL olduğunu bildirmişlerdir.

Davacı bilirkişi raporuna göre harç tamamlama işlemi yapmıştır. Yine aynı tarihli Dairemizin kaldırma kararı doğrultusunda dosyanın Mali Müşavir Bilirkişiye verilerek şirketlerin defter incelemelerinin yapılmasının istendiği, bu doğrultuda .......' ce dosya Mali Müşavir Bilirkişiye verilmiş, bilirkişi raporunda, taraf beyanlarını, ödeme belgelerini, sözleşmeleri, ticari kayıt ve defterleri inceleyerek, davacının 210.000,00 TL bakiye borcunun bulunduğunu bildirmiştir.

Mahkeme 07/12/2022 tarihli 2022/162 esas ve 2022/828 karar sayılı ilamı ile, davacının davasının kabulüne, depo edilen 210.000,00 TL' nin davalı... A.Ş' ye ödenmesine karar vermiştir.İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 23/10/2025 tarihli 2023/1150 esas ve 2025/2608 karar sayılı ilamı ile;" davacının davalı şirketler ile ......... Noterliği, ......

Kasım 2016 tarih, .......yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı, bununla dava konusu bir adet ofis niteliğinde bağımsız bölümün satışının düzenlendiği, davacının ödeme belgeleri sunduğu, mahkemenin bilirkişi marifetiyle şirketlerin defterlerini incelettiği, Mali Müşavir Bilirkişiye aldırılan rapor neticesinde davacının davalılara herhangi bir borcunun kalmadığı anlaşılmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdendir.

TBK'nun 207.maddesinde belirtildiği üzere, satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler. Buna göre alıcının temel borcu satış bedelini ödenmesi, satıcının temel borcu ise teslim ve mülkiyetin geçirilmesidir.

Somut olayda, satış bedelinin bilirkişi raporu ile hesaplandığı üzere ödenmiş olduğu, dava konusu taşınmazın davacı tarafa teslim edildiği,Somut olayda; davalı şirketin defterlerinde yapılan incelemede davacının dava dilekçesinde belirttiği ödeme tutarının bilirkişi incelemesi ile doğrulandığı,

dolayısıyla mahkemenin TBK'nin 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereğince bakiye satış bedeli konusunda davacının sözleşmedeki satış bedeli ile eksik ödenen bedeli oranlaması , ( eksik kalan ödeme miktarı /sözleşme bedeli ) bulunan oranın dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli ile çarpılması sonucu oluşan bakiye satış bedelini davacıya ayrıca depo ettirmesi ve oluşan sonuca göre hüküm tesis etmesi gerektiği " hususlarını belirterek mahkeme kararının HMK 353/1-a-6.

Maddesi uyarınca kaldırılma -sına karar vermiştir.Mahkeme dairemizin kaldırma kararı sonrası eski kararını tekrar vermiştir.Somut olayda; davacının davalı şirketler ile dava konusu bağımsız bölüm için noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı, bedelinin 1.050.000,00 TL olduğu, davalıların cevap dilekçeleri ile bilirkişi raporu uyarınca davacının davalı .... A.Ş' ye ödenmemiş 126.000,00 TL, davalı ... ...

A.Ş' ye ödenmemiş 84.000,00 TL bakiye borcunun olduğu, dairemizin kaldırma kararı sonrası alınan bilirkişi raporunun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığı, mahkemenin bilirkişi heyetinden ek rapor alarak dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarıyla rayiç değerini tespit ettirmesi gerektiği, zira bilirkişi raporunda hatalı olarak güncel değer ve TÜİK verilerine göre değer belirlendiği,

yine bilirkişi heyetinden yukarıda açıklandığı gibi oranlama yapması istenmesi gerektiği, bunun sonucunda davacıya belirlenen bedeli depo etmesi için süre ve imkan verilmesi ( depo edilen 210.000,00 TL düşülerek kalan kısım) gerektiği, depo edilen bedelin davalılara ödenmesi yönünde bakiye borca göre rayiç değerin oranlanması gerektiği ( örnek- 126.000/ 210.000= 0,6 x rayiç değer = ......., 84.000/210.000 = 0,4 x rayiç değer = ............) , ayrıca yapılan sözleşmenin 3/10 maddesi uyarınca tarafların haklılık durumuna göre yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin değerlendirilmesinin gerektiği ,

mahkemenin dairemizin kaldırma kararına uygun inceleme ve değerlendirme yapmadığı anlaşılmakla;

Davalıların istinaf talepleri hakkında HMK 353/1-a-6. Maddesi uyarınca duruşma yapmaksızın kesin olmak üzere karar vermek gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.