İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi E.2023/96 K.2025/1088

...

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : KARŞIYAKA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ : 10.11.2022

NUMARASI

2021/727 Esas 2022/767 Karar

DAVANIN KONUSU

Tapu İptal ve Tescil

KARAR TARİHİ : 11.07.2025

KARAR YAZIM TARİHİ : 11.07.2025

Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 10.11.2022 tarih 2021/727 Esas 2022/767 Karar sayılı kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, üye ... tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili, davacının 29/09/1995 tarihinde davalı kooperatife üye olduğunu, yapılan kura çekimi sonrası müvekkiline ... ili, .... İlçesi ... Mahallesi, ... ada, .... parselde bulunan....blok, ....

Kat, ... nolu bağımsız bölümün çıktığını, müvekkilinin daire bedeli karşılığında kooperatife iş bu taşınmazın satım bedeli olarak senet düzenlediğini ve tüm borçlarını eksiksiz yerine getirdiğini, ancak davaya konu taşınmazın devrinin yapılmadığını, konutta 23 yıldan beri oturduğunu, kooperatife borcu olmadığını ancak kooperatifin ferdileştirmeyi gerçekleştirmediğini, kooperatifin borçlarından dolayı kooperatif aleyhine açılmış olan İzmir 6. icra müdürlüğünün 2001/3360 E sayılı icra dosyasından davaya konu bağımsız bölüm üzerine haciz şerhi konulduğu,

satış aşamasına gelindiği ve evlerinin satılma riski bulunduğunu belirterek öncelikle kooperatif adına kayıtlı tapusu yönünden ferdileşmeye gidilerek kendi adına tescilini olmazsa taşınmazın değerinin kendisine ödenmesini dava ve talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, davanın öncelikle dayandırıldığı icra dosyası olan izmir 6. İcra dairesinin 2001/3360 E sayılı dosyasının 2006 yılında imha edilmiş olduğunu, müvekkilinin daire teslimini yaparak üzerine düşen edimini yerine getirdiğini, davacının kooperatifin borçlarından ve hakkında yürütülen icra takiplerinden bilgisinin olduğunu, Kooperatifin borçlarının ödenmesi hususunda genel kurullarda aidat toplanması hususunda karar alındıktan sonra borçların kapatılacağını, tüm ve hacizlerin kaldırılarak üyelerin tamamına tapu devirlerinin de yapılacağını,

davacının tüm borçlarını ödediği iddiasının kooperatif defterlerinin incelenmesi ile tespit edilebileceğini, emsal mahiyette açılan tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verildiğini, Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/203E-2018/247K sayılı dosyası gerekçeli kararında “…Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul edilebilmesi için ferdi mülkiyete geçilip, diğer ortaklara ait konutların tapularının devredilmiş olması gerektiğini ve bazı sorunlar nedeniyle ferdi mülkiyete geçilemediği,

tüm konutların kooperatif adına kayıtlı olduğundan taşınmazların, davacıların adına tescil edilmeleri istenemeyeceği bildirilmiştir.” denildiğini ve bu kararın İzmir BAM 11 HD tarafından başvurunun esastan reddine karar verilerek kesinleştiğini, bu aşamada tapu kaydı üzerindeki hacizlerin kaldırılarak tescili imkanının bulunmadığını, davacının bildirmiş olduğu icra dosyasından taşınmaz üzerine konulmuş herhangi bir haciz bulunmadığını, söz konusu dosyanın imha edildiğini, bu dosyadan taşınmazın satışının yapılma ihtimalinin bulunmadığını, satış işlemi yapılsa dahi kooperatif adına kayıtlı taşınmazlardan hangilerinin satışa çıkartılacağının,

satışa çıkması halinde satılıp satılmayacağının ya da hangi bedel üzerinden satılacağının belli olmadığını, hacizlerin kaldırılmasının da dava yolu ile mümkün olmayacağını, taşınmazın davacıya teslim edildiğini ve yıllardır oturduğunu buna rağmen hem daireyi kullanmaya devam edip hem de bedelinin ödenmesini talep ettiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı kooperatifin üyesi olan davacının kooperatife karşı üyelikten kaynaklanan tüm akçeli yükümlülükleri yerine getirdiği ve kooperatif tarafından kendisine tahsis olunan bağımsız bölümün tapu kaydının davacı adına devri gerekmesine rağmen davalı kooperatifin bunu gerçekleştirmediği, davacının üyeliği gereği ödemelerinin tamamını aynı konumda bulunan diğer üyeler gibi genel kurul kararları çerçevesinde davalı kooperatife ödemiş olması,

davacının davalı kooperatif genel kurul kararları ile üyelerden toplanmasına karar verilen ödemelerini, aynı konumdaki diğer üyeler gibi eşitlik ilkesi gereğince yükümlülüklerini yerine getirdiği, inşaat imalat harcamalarının kullanıldığı üyelik gereği adına tahsis edilen taşınmazı fiilen kullanmakta olduğu dairenin adına tescilini talep etmekte haklı olduğu mahkemece alınan bilirkişi raporu ve tarafların beyanı ile sabit olduğu,

ancak taşınmazın davacı adına tescil edilebilmesi için davalı kooperatifin ferdileşme kararı alması ve ferdileşmenin gerçekleştirilmesi gerektiği, her ne kadar dava konusu taşınmazın tapu kaydında davalı kooperatifin borçlarından dolayı haciz bulunmakta ise de, mahkemece davaya konu taşınmazın bulunduğu c.bloğun tapu kaydı incelendiğinde aynı blokta taşınmaz sahibi olan ve davacı ile aynı konumda olan bazı üyelere taşınmazların devir ve temlik edildiğinin görüldüğü, 1163 SK'nun 23. Maddesinde belirtilen eşitlik ilkesi gereğince kooperatifin aynı durumda olan ortaklara karşı eşit davranma yükümlülüğünün bulunduğu,

bu nedenle her ne kadar taşınmazın tapu kaydında hacizler bulunmakta ve borçlar tasfiye edilerek ferdileşme tam olarak yapılamamış ise de, aynı blokta yer alan ve davacı ile aynı konumda bulunan bir çok ortağa taşınmazlarının tapularının kooperatif tarafından temlik edilmesi dikkate alındığında davacının ilk talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne, haciz alacaklılarının iş bu davada taraf olmadıklarından hacizlerin fekkine dair talebinin reddine karar verilmiştir.

Karara karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davalı vekili, yapılan yargılamada neticesinde alınan bilirkişi raporlarında davacının 39.973-TL ödediği, ödemesi gereken tutarın 40.964-TL olduğu, 272 üyeliği bulunan ve tamamı kooperatife ait tapu kayıtlarında kooperatifin borçlarından dolayı icra dairelerinde açılmış pek çok takibin bulunduğu, kooperatif borçlarını ödemeden ferdileşmenin mümkün olmayacağı ve davacıya tahsis edilen taşınmazın icradan satılmadığı,

yerel mahkeme kararının gerekçesinde, c blokun tapu kaydında bazı üyelere tapu devri yapıldığından bahisle eşitlik ilkesi kapsamında tapu iptal tescil talebinin kabulüne karar verilmiş ise de, kooperatifin tüm üyelerine taşınmazlarını devredememiş olup yapılan bilirkişi incelemesinde de tapular üzerindeki takyidatlar nedeniyle borçlar ödenmeden ferdileşme yapılamayacağının belirlendiğini, Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/493E-2022/800K ve yine aynı mahkemenin 2016/203E-2018/247K sayılı kesinleşen kararında belirlendiğini,

buna rağmen yerel mahkemenin bazı üyeleri emsal göstererek tapu iptal tescile karar verilmesinin yasaya aykırı olduğunu, tapular üzerinde haciz bulunmadığı dönemde tüm borçlarını ödemiş olan üyeler yönünden genel kurul kararları kapsamında eski tarihlerde tapu devirleri yapılmış ise de o tarihten sonra tapu kayıtları üzerine haciz şerhleri işlenmesi nedeniyle başkaca hiçbir üyeye tapu devri yapılamadığını, kararın şu aşamada üyeler arası eşitsizliğe neden olduğunu,

emsal nitelikle aynı mahkemede ve aynı davalı kooperatif aleyhine görülen tapu iptal tescil davalarında tapu iptal tescile karar verilmesi imkanı olmadığından davalar reddedildiğini, kooperatifte tüm üyeler için tapuda ferdileşme yapılmadığını, tapu kayıtları üzerindeki hacizlerin fekki neticesinde üyeler adına tapu kayıtlarının ferdileştirileceğini, şu aşamada tapu devrinin mümkün olmadığının bilirkişi tarafından ortaya konulduğunu, bu aşamada kooperatif borçları ödenmeden tapu iptal tescil talebinin kabul edilmesi üyeler arasında eşitsizliğe neden olacağını,

davacının davalı kooperatifin ortağı olup taşınmazında ikamet etmekte olması nedeniyle herhangi bir tazminat talebinde bulunamayacağını, bilirkişi raporunda davacıya sanki ev teslim edilmemiş gibi yapılan tazminat hesabının da kabulü imkanı bulunmadığını belirtmiştir.

GEREKÇE

Dava, davalı kooperatif adına olan taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, olmadığı taktirde taşınmaz bedelinin ödenmesi istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçeyle davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir. Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzenine ilişkin sebeplerle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.

Somut olayda, yerel mahkemece alınan raporlara göre, davalı kooperatifin üyesi olan davacının kooperatife karşı üyelikten kaynaklanan tüm akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiği, davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilebilmesi için ferdileşmenin yapılmış olması, ya da davacı ile aynı konumda olan başka üyelere tapu devrinin yapılmış olması gerektiği, davacının ikamet ettiği bloğun tapu kaydının incelenmesinde aynı blokta yer alan ve davacı ile aynı konumda bulunan diğer bir çok ortağa taşınmazlarının tapularının kooperatif tarafından devredildiği,

1163 Sayılı Yasanın 23. Maddesi uyarınca uyarınca kooperatifin aynı durumda olan ortaklara karşı eşit davranma yükümlülüğünün bulunduğu, bu nedenle her ne kadar taşınmazın tapu kaydında hacizler bulunması nedeniyle kooperatifçe borçlar tasfiye edilerek ferdileşme tam olarak yapılamamış ise de, aynı blokta yer alan ve davacı ile aynı konumda bulunan bir çok ortağa taşınmazlarının tapularının kooperatif tarafından devredildiği gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verildiği, bu gerekçeye dayalı yerel mahkeme kararında herhangi bir isabetsizlik bulunmadığı değerlendirilmiştir.

Açıklanan tüm bu hukuki ve maddi vakıalar karşısında; tarafların iddia ve savunmaları ile dayandıkları belgelere göre; netice itibariyle ilk derece mahkemesince verilen kararda bir hukuka aykırılık bulunmadığı, bu durumda, istinaf kanun yoluna başvuranın dilekçesinde yer verdiği itirazların açıklanan gerekçe ışığında yerinde olmamasına, kararda kamu düzenine ilişkin bir aykırılık bulunmamasına, kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olmasına göre, duruşma açılmasına gerek görülmeyerek Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.