Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi E.2024/1469 K.2025/43

..........

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : KOCAELİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

DAVA TARİHİ : 21/11/2019

KARAR TARİHİ : 29/05/2024

NUMARASI

2020/575 Esas - 2024/328 Karar

DAVACI :.... VEKİLİ :.... DAVALI :.... :.... VEKİLİ :....

DAVA

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şart istemleri

HÜKÜM

Kararın kaldırılması gönderme

İSTİNAF EDEN

Davalı vekili

Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şart istemleri davası nedeniyle yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararı davalı vekili tarafından istinaf edilmekle; kesinlik, süre, istinaf şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, istinaf dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Üye Hakim tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında Yalova 6. Noterliği’nin 19.09.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı işlemi ile Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiği, sözleşme gereğince Kocaeli İli, Gölcük İlçesi, Ş.Değirmendere Köyü, ... Pafta ... Ada, ...

Parselde kayıtlı taşınmaz üzerine toplamda 8 Blok 86 Dairenin müteahhit sıfatıyla davalı tarafça yapılmasına ve sözleşmenin 7. Maddesi İşin Süresi başlıklı kısmında ise işin en geç 30.12.2019 tarihine kadar anahtar teslimi olarak bitirilmesi kararlaştırıldığı, ancak müvekkili şirket yetkilisinin 08.11.2019 tarihinde taşınmaz mahallinde yapmış olduğu gözlemler neticesinde henüz 1 Bloğun %75 seviyede tamamlanmak üzere olduğunu, 3 bloğun yalnızca temelinin atıldığı ve kat aşamasında olduğu diğer 4 bloğun inşaatına ise hiç başlanmadığının tespit edildiği,

bu durumda sözleşme gereğince kararlaştırılan 30 Aralık 2019 tarihine kadar inşaatın tamamlanma olanağı bulunmadığından davalı şirkete Kartal 2. Noterliği'nin 13.11.2019 Tarih ve 16069 yevmiye numaralı ihtarı ile sözleşmeden dönme hakkını kullandıkllarını bildirdikleri, sözleşmenin 4.5 madde başlığı altında müteahhit firma, arsa sahibine ait bağımsız bölümleri zamanında teslim edememesi durumunda aylık 1.000,00 TL mahrumiyet bedelini cezai şart olarak ödeyecektir hükmünün mevcut olduğu, yine sözleşmenin 10. Maddesi Sözleşmenin Feshi Ve Cezai Şart başlıklı kısımda gecikilen her ay için 10.000,00 TL cezai şart ödenmesi kararlaştırıldığı,

davalı tarafa gönderilen ihtarname ve sözlü görüşmeler neticesinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin karşılıklı olarak feshetme imkanı bulunmadığından bahisle Yalova 6. Noterliği’nin 19.09.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince belirlenen 30.12.2019 tarihinde inşaatın anahtar teslimi mümkün olmadığından sözleşmenin haklı olarak feshi ile sözleşme ile belirlenen toplamda şimdilik 5.000,00 TL cezai şart bedeli, yargılama giderleri, ihtarname masrafı ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen ve dava dilekçesi ekinde sunulan sözleşmenin, davacı arsa sahibi Ereneda A.Ş diğer arsa sahibi Avaid Ltd. Şti. ve müvekkili müteahhit Turkuaz Ltd.

Şti arasında akdedildiği, her ne kadar proje 8 blok ve 86 daireden müteşekkil ise de davacıya düşen payın sadece C D ve E Bloklardaki toplam 23 daireden ibaret olduğu, bu sebeple davacının sözleşmeye aykırılık iddiasının yalnızca kendisine ait olacak blok ve dairelerle sınırlı olduğu, davacının bunun dışında bütün proje hakkında talep ve dava hakkı bulunmadığı, ayrıca diğer arsa sahibinin de taraf olduğu bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahiplerinden sadece biri tarafından feshedilmesi ve/veya bu konuda dava yoluna gidilmesinin taraflar arasındaki ihtilafı tümüyle çözümsüz hale getirme riski taşıdığı,

işbu davada verilecek bir kararla taraflar arasındaki sözleşmenin sadece davacı ve davalı yönünden feshine karar verilmesi söz konusu olabileceğinden (davada taraf olmayan üçüncü şahıs hakkında hüküm kurulamayacağından) kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahiplerinden biri yönünden geçerli diğeri yönünden ise feshedilmiş olacağı, davacının davasını açıklayarak sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahibine karşı da davasını yöneltip yöneltmeyeceğinin açıklığa kavuşturulması gerektiği, sözleşmedeki paylaşım kurallarına bakıldığında Davacı ...'nin payına düşen mezkur dairelerin bitme oranının,

inşaatın hali hazırdaki durumu göz önüne alınınca sözleşmeye konu edilen blokların tamamına yönelik inşaat bitirme oranının dava dilekçesinde iddia edildiği seviyelerin çok üstünde olduğu açıkça anlaşıldığı, dava dilekçesinde bu konuda ileri sürülen hususların gerçek dışı olduğu, davacı ile müvekkil arasında dava konusu sözleşmeden ayrı olarak daire alımına ilişkin bir protokol yapıldığı, bu yapılan protokol ile dairelerin satışını yükleniciden isteyen arsa sahibinin kötü niyetli olduğu, zira müvekkiline devredilen 3 tapunun da hacizli olması sebebi ile satışının mümkün olmadığı,

aynı şekilde arsa payları üzerinde haciz bulunması nedeniyle müvekkil inşaat projesini sürdürmek için ihtiyaç duyduğu (kendine ait bağımsız bölümler yönünden) satışları da yapamadığı, bu bağlamda davacının vekalet ile satış yetkisi verdiği dairelerin satışının da mümkün olmadığı ve bu vekaletnamenin hiçbir anlam ifade etmediği, davacının kendi kusuruyla sebep olduğu haciz dolayısıyla müvekkilin kusurundan bahsedilmesinin hukuken de mantıken de mümkün olmadığı, dava dilekçesinde ihtar gönderilerek sözleşmeden dönüldüğü ifade edildiği, netice-i talep bölümünde sözleşmenin feshinin talep edildiği,

dava dilekçesinde hem gecikme tazminatı hem fesih sebebiyle cezai şart talep edildiği, bu taleplerin hepsinin aynı anda ileri sürülmesinin mümkün olmadığı, temerrüt halinde alacaklının ya aynen ifa ve gecikme tazminatı, ya ifadan vazgeçip olumlu zarar talebi ya da sözleşmeden dönüp olumsuz zarar talebi ileri sürebileceği, projenin süresinde bitirilememesi ve temerrütten dolayı müvekkilininin hiçbir kusuru ve sorumluluğu bulunmadığından tazminat talep edilemeyeceği, arsa sahibi olarak yapılan dairelerin satışına yönelik ilanlar verildiği, evin dış cephesine ve pencerelere de satılık ilanı yapıştırıldığı,

bu hususların da daireleri teslim aldığına yönelik işlem olarak kabul edilebileceğinden bahisle davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına göre; " Davanın kısmen kabul kısmen reddi ile; taraflara arasında akdedilen Yalova 6.Noterliğinin 19/09/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı taşınmaz satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, cezai şarta ilişkin talebin reddine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf isteminde bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Dosyada taraf teşkilinin sağlanmadığını, buna rağmen verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, projedeki gecikmenin asıl sebebinin davacı şirket olduğunu davacının tek taraflı fesih imkanının bulunmadığını, davacının kendi kusuruyla sebep olduğu, haciz dolayısıyla müvekkilinin kusurundan bahsedilmesinin hukuken ve mantıken mümkün olmadığını, davacının taleplerinin hukuka aykırı ve yetersiz olduğunu, davacının biten daireler kabul ettiğini ve satış işlemlerine giriştiğini, bu noktadan sonra fesih iradesinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanımını oluşturduğunu, istinaf nedenlerinin kabulü ile Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafın istinaf başvurusunun hukuka aykırı olduğunu, davalının istinaf başvurusunun reddi ile Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/575 Esas ve 2024/328 Karar sayılı ilamının onanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şart istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 HMK, 6098 Sayılı TBK

3. Değerlendirme ve karar Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şart istemlerine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile taşınmaz satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, cezai şarta ilişkin talebin reddine dair verilen karara karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Dosyanın incelemesinde; arsa sahipleri davacı ... ile dava dışı Avaid İnşaat Gıda Turizm Otelcilik Sağlık Mobilya Ticaret İthalat ve İhracat Limited Şirketi ile davalı yüklenici ... arasında arsa sahiplerine ait Kocaeli İli Gölcük İlçesi Ş.Değirmendere Köyü, ... Pafta, ...

Ada, 2 Parselde kayıtlı taşınmaza ilişkin Yalova 6. Noterliğinin 19/09/2018 tarih, ... yevmiye numaralı taşınmaz satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, sözleşmede en geç 30.12.2019 tarihinde yapı kullanım izni hariç anahtar teslimine hazır duruma getirileceği, gecikme halinde yükleniciye 15 günlük süre verileceği, sözleşme konusu tüm kaba inşaatın 30.01.2019 tarihi itibariyle tamamlanmış olacağı, söz konusu sürede gecikmenin giderilmemesi halinde her ay için 10.000,00 TL cezai şart ödeneceği, ayrıca Müteahhit, kendi kusuru ya da ihmalinden kaynaklanan sebeplerle,

işbu sözleşme uyarınca arsa sahibine ait bağımsız bölümleri zamanında teslim edememesi durumunda; geciken her ay için toplam aylık daire başı 1.000,00 TL mahrumiyet bedelini cezai şart olarak ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Mahkemece keşfen yapılan inceleme sonucunda hazırlanan bilirkişi heyeti raporunda; arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin bulunduğu C, D ve E blokların mevcut durumlarının ve fiziki seviyelerinin değerlendirildiği, yüklenicinin sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirdiği ya da tüm tahminlere göre işi belirlenen zamanda bitiremeyeceğinin açık olduğundan davacının sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğu ve sözleşmeden dönülmesi nedeniyle cezai şart talep edilemeyeceği mütalaa edilmiştir. Bu kapsamda;

1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğuna göre hukuki durumları etkileneceğinden ve davanın niteliğine göre taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkeme ve istinaf halinde istinaf mahkemesi tarafından kendiliğinden gözetilmelidir.

Davacı arsa sahibi tarafından dayanılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıdan başka Avaid İnşaat Gıda Turizm Otelcilik Sağlık Mobilya Ticaret İthalat ve İhracat Limited Şirketi adında arsa sahibinin bulunduğu ve sözleşmede taraf olduğu anlaşılmaktadır.

Davaya konu sözleşmeyi arsa sahibi sıfatıyla imzalayan diğer arsa sahibinin TMK'nın 692/I. maddesine göre davaya muvafakatini sağlamak, bu mümkün olmadığı takdirde belirtilen arsa sahibi hakkında bu dava ile birleştirilmek üzere dava açmak için süre verilip açılacak dava birleştirilerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenip davanın karara bağlanması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan ve taraf teşkili sağlanmadan davanın sonuçlandırılması doğru olmamıştır.

(Emsal Yargıtay 15. H.D. 2020/2120 E, 2021/1508 K. sayılı kararları)

2-Mahkemece yapılan inceleme, araştırma sağlıklı bir sonuca ulaşmaya, hüküm kurmaya yeterli değildir. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporuna göre sözleşmede arsa sahibine isabete eden taşınmazların bulunduğu blokların incelenmesi ile yetinilmiş, ayrıca, D bloğun inşaatın tamamlanma oranı belirlenmiş, C ve E blokları tamamlanma oranı belirtilmeksizin inşaat seviyelerinin çok düşük olduğu tespit edilmiştir.

Ne var ki, inşaatın tamamı gözetilerek inşaatın tamamlanma oranı belirlenmemiştir. Davacının sözleşmenin geriye etkili fesih talep etmesi sebebiyle sözleşmeye konu tüm inşaatın seviyesi bir bütün halinde değerlendirilmesi gerekirken arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin bulunduğu blokların inşaat seviyeleri yönünden ayrı ayrı değerlendirilme yapılması doğru bulunmamıştır.

(Aynı yönde: Yargıtay 15. Hukuk Daire'sinin 22.10.2019 tarih, 2016/8724 Esas, 2019/4385 Karar sayılı ilamı)

Bu durumda Mahkemece, dava konusu taşınmaz satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan Avaid İnşaat Gıda Turizm Otelcilik Sağlık Mobilya Ticaret İthalat ve İhracat Limited şirketinin TMK'nın 692/I. maddesine göre davaya muvafakatini sağlamak, bu mümkün olmadığı takdirde belirtilen arsa sahibi hakkında dava açmak ve birleştirmek üzere süre verilmeli ve dava açılıp birleştirilirse işin esasına girerek yargılama yapılıp dava açılmaz ise mevcut hali ile karar verilmesi gerektiği değerlendirilmeli,

ayrıca sözleşmeye konu tüm inşaat bir bütün halinde değerlendirilip Yargıtay içtihatlarında kabul edilen oranlar nazara alınarak sözleşmenin feshin gerekip gerekmediği konusunda yeniden oluşturulacak teknik bilirkişiden veya dosyaya rapor sunan bilirkişiden istinaf ve Yargıtay'ın denetimine elverişli rapor alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi doğru bulunmamıştır.

Açıklanan nedenlerle, yukarıda yazılı sebeplerden dolayı eksikliklerin tamamlanması amacıyla davalı vekilinin diğer istinaf sebepleri incelenmeksizin dosyanın 6100 Sayılı H.M.K'nun 353/1-a-4-6 maddesi gereğince mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.

* · ... · Başkan · ... · ¸e-imzalı · ... · Üye · ... · ¸e-imzalı · ... · Üye · ... · ¸e-imzalı · ... · Katip · ... · ¸e-imzalı