Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi E.2025/1695 K.2025/1913

:... - ... VEKİLLERİ : Av. ... Av. ...

ASIL DOSYA DAVALI

BİRLEŞEN DOSYA DAVACISI

:... - ... VEKİLLERİ :Av.... Av. ... Av. ... DAVA İHBAR OLUNAN : ...

ASIL DAVA

Tapu iptali ve Tescil, Tazminat

BİRLEŞEN DAVA

Sözleşmenin Feshi

HÜKÜM

İstinaf başvurusunun usulden reddi İSTİNAF/TEMYİZ EDEN : Taraf vekilleri

Kocaeli 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2016/957 Esas - 2021/655 Karar sayılı dosyasından verilen 17/11/2021 tarihli karara karşı davacı- karşı davalı vekilince istinaf talebinde bulunulması ile dosyanın Dairemize gönderildiği, Dairemizin 30/04/2024 tarih, 2024/362 Esas, 2024/706 Karar sayılı kararı ile ilk derece mahkemesi kararının usulden reddine, birleşen dava yönünden reddine karar verilmiş, dairemiz kararının taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 17/09/2025 tarih, 2024/2143 Esas- 2025/2952 K sayılı ilamıyla bozulmakla yeniden yapılan yargılama sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili asıl dosyadaki dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasındaki Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Vaadi Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, davalı tarafından müvekkiline ait Kocaeli İzmit Ş Çayırköy ... ada ... parselde kain 572/2400 hisseli taşınmaz üzerine bina yapılacağı, ancak inşaatın süresinde tamamlanmadığını ve müvekkiline devir ve teslim etmesi gereken bağımsız bölümleri devir ve teslim etmediği, davalı tarafın müvekkilinin kabul ve onayı olmadan müvekkiliyle akdetmiş olduğu inşaat sözleşmesini Asırkent Gayrimenkule devrettiği, üçüncü kişiye yapılan devrin geçersiz olduğu,

anlatılan nedenlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen edimlerinin aynen ifası ile sözleşme konusu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin müvekkili adına devir ve tesciline ve proje kapsamında eksik iş bedellerinin reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine, bu talebin kabulünün mümkün olmaması halinde arsanın mülkiyetinin müvekkili şirkete iadesine, bu talebin mümkün olmaması halinde de “denkleştirici adalet ilkesi” uyarınca, tespit edilecek tazminatın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 50.000 TL’nin reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine,

gecikmiş ifa sebebi ile gecikme tazminatı ve davacının mahrum kaldığı kira bedellerinin fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 5.000 TL’nin reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen dosya davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 16/07/2012 tarihinde imzalanan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı yüklenici firma üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğinden 16/07/2012 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl dosya davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın taleplerinin zamanaşımına uğradığı, davacı tarafın sözleşme edimlerini yerine getirmediği, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu gayrimenkul üzerinde bulunan müvekkiline ait payda davacının Asırkent firması ile anlaşması sonucu kendilerine teslim edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu gayrimenkul üzerindeki İzmit ilçesi, Çayırköy, ... ada, ... parselde bulunan gayrimenkul üzerindeki hisselerinin müvekkiline değil, doğrudan Asırkent'e devredilmiş olduğundan davanın haksız ve kötü niyetli olduğunu beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

Birleşen dosya davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğu ve sözleşmenin 16.07.2012 tarihinde akdedildiği, davacının iddiasının zamanaşımına uğraması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi, mahkeme aksi kanaatte ise davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17/11/2021 Tarih, 2016/957 E- 2021/655 K sayılı yukarıda belirtilen kararına göre; ''Asıl dosya bakımından, davacı tarafından davalı aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine,Davacı tarafından davalı aleyhine açılan tazminat davasının esastan reddine, Birleşen dosya bakımından, davanın kabulü ile, Taraflar arasında akdedilen 16/07/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, karar verilmiştir.

Dairemizin 30/04/2024 tarih, 2024/362 Esas, 2024/706 Karar sayılı kararına göre; Asıl dava bakımından; davacı tarafından davalı aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının pasif husumet yokluğu nedeniyle Usulden Reddine, Davacının rayiç bedel talebine yönelik talebinin kabulü ile; 710.725,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, davacının kira kaybı tazminatı talebinin reddine, birleşen dava yönünden; davanın reddine karar verilmiştir.

Dairemiz kararının taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 17/09/2025 tarih,2024/2143 Esas-2025/2952 Karar sayılı ilamı ile. "Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl davada davalı-birleşen davada davacı Pehlivan Mim. Peyz. İnş.

San. ve Tic. A.Ş. vekilinin tüm, asıl davada davacı-birleşen davada davalı Samm Tek. İlt. San. ve Tic. A.Ş. vekilinin aşağıdaki paragraf dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Bozma ilamında belirtildiği üzere sözleşmeye göre tapu devri yükümlülüğünü yerine getiren asıl davada davacı arsa sahibi, mütemmerit durumdaki davalı yüklenici şirketten sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını isteyebilir.

Asıl davada davacı arsa sahibi, mahrum kalınan kira bedellerinin tahsilini talep etmiştir. 18.10.2019 tarihli denetime ve hükme elverişli bilirkişi raporunda, davacı arsa sahibine verilmesi gereken 5 adet daire için kira alacağı 36.402,42 TL olarak hesaplanmış, davacı arsa sahibi tarafından bu bedel üzerinden harç tamamlanmıştır. Ancak Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyulmasına rağmen kira alacağı talebi değerlendirilmeden gerekçesiz olarak reddedilmiştir.

Bu durumda Bölge Adliye Mahkemesince, asıl davada, 36.402,42 TL kira alacağının kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle ikinci kez bozulması gerekmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Asıl dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı iş sahibi tarafından yükleniciye karşı açılan tapu iptal, tescil veya tazminat davası; birleşen dava, yüklenici tarafından iş sahibine karşı açılan sözleşmenin feshi davasıdır.

İlk derece mahkemesi kararının taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Dairemizin 05/10/2022 tarih, 2022/1146 E - 2022/1262 K sayılı kararı ile yerel mahkeme hükmünün kaldırılmasına karar verilmiş, Dairemiz kararının taraf vekillerinin temyizi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 16/01/2024 tarih, 2022/5201 Esas - 2024/178 Karar sayılı ilamı ile; Dairemiz kararının asıl davada davacı-birleşen davalı yararına bozulmasına karar verilmiştir.

Usul ve yasaya uygun bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yargılamaya devam olunmuştur.

Taraflar arasında, Üsküdar 14. Noterliği'nin 16/07/2012 tarih, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yapılan sözleşme gereği teslimi kararlaştırılan tarihin 16/07/2015 tarihi olduğu, sözleşmenin "arsa sahibinin hak ve yükümlülükleri" başlığı altında "arsa sahibi, sahibi ve hissedarı Kocaeli İli, İzmit İlçesi, Çayırköy mevkii, ...

Ada, ... parselde kayıtlı taşınmazdaki 572/2400 hak ve hissesini, işbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 7 gün içerisinde her türlü takyidattan ari ve hukuken ayıpsız olarak tasarrufa elverişli bir biçimde müteahhite tapuda devir ve teslim edecektir.

İşbu sözleşme tapuda devir ve tescil işleminin tamamlanması ile birlikte yürürlüğe girecektir" düzenlemesinin yer verildiği ve sözleşmede, arsa sahibinin davacı şirket, yüklenicinin davalı şirket, ihbar olunan Asırkent LTD. ŞTİ'nin sözleşmeyi müşterek borçlu ve müteselsil kefil olarak imzaladığı, arsa sahibi şirket, sözleşmenin düzenlendiği gün aynı noterlikte Ömer Gökalp’e, taşınmazın tapuda devri yetkisini de içeren vekaletname vermiştir.

(Üsküdar 14. Noterliği’nde düzenlenen 16.07.2012 tarih ve ... sayılı vekaletname) Arsa sahibi şirket bu vekaletnameyi vermekle sözleşmede kararlaştırılan tapu devri yükümlülüğünü yerine getirdiği anlaşılmıştır.

6098 Sayılı TBK'nın 355 ve devamı maddelerinde yer alan eser sözleşmelerinin bir çeşidi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren çift taraflı sözleşme türlerindendir. Arsa sahibi inşaat yapım alanı olarak arsayı ayıpsız olarak teslim etmekle, yüklenici de sözleşmeye uygun olarak sözleşmede taahhüt ettiği şekilde bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür. Bu teslimden sonra aksi kararlaştırılmadıkça yüklenici bedel olarak kararlaştırılan tapu kaydının devrini isteyebilir.

Taşınmaza ait tapu kayıtlarına göre satış vaadine konu olan arsa üzerindeki taşınmazdaki 572/2400 hissenin SAMM Dış Ticaret AŞ tarafından 04/06/2013 tarihinde Samm Teknoloji İletişim San şirketini temsilen ... veya vekaleten ... tarafından 150.000,00 TL bedelli Asırkent Gayrimenkul Yatırım İletişim Organizasyon Ltd Şti'ye devredildiği görülmüştür. Asıl davada davacı taraf davalı aleyhine tapu iptal tescil davası açmış olup, tapu iptal tescil davaları tapu kaydında malik olarak gözüken gerçek ya da tüzel kişiler aleyhine açılabileceğinden davalı Pehlivan Mimarlık Ltd Şti'nin bu dava yönünden taraf sıfatının bulunmadığı anlaşılmakla tapu iptal ve tescil davası yönünden davanın pasif husumetten reddine dair Mahkeme kararında bir isabetsizlik bulunmamıştır.

Arsa sahibince taşınmaz devri konusunda yetkilendirilen ... 04.06.2013 tarihinde söz konusu hisseyi tapuda dava dışı Asırkent Şirketine devretmiştir. Yüklenici şirket de aynı parselde kendi adına kayıtlı olan hissenin bir kısmını 28.06.2013 tarihinde Asırkent şirketine tapuda devretmiştir. Dosya kapsamından, sözleşmeye konu işin Asırkent Şirketine devredildiği, inşaatın bu şirket tarafından yapıldığı anlaşılmıştır.

Nitekim, yüklenici Pehlivan Şirketi yetkilisi tarafından Asırkent Şirketi yetkisiline gönderilen 08.12.2015 tarihli ihtarnamede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm cezai ve hukuki sorumluluğun Asırkent Şirketine devredildiği, arsa sahibi şirketin tüm mağduriyetinin giderilmesi gerektiği aksi taktirde kendilerine rücu edileceği, bugüne kadar verilmesi gereken hasılat payının verilmediği belirtilmiştir.

Dosya arasında bulunan, yüklenici şirket yetkilisi ve Asırkent Şirketi yetkilisi arasında adi yazılı şekilde düzenlenmiş 25.06.2013 tarihli sözleşmede söz konusu inşaatla ilgili hasılat paylaşımı yapıldığı görülmüştür. Yüklenici şirket tarafından arsa sahibine gönderilen 14.12.2015 tarihli ihtarnamede de 25.06.2013 tarihli sözleşme ile taşınmaz ile ilgili tüm cezai ve hukuki sorumluluğun Asırkent Şirketine devredildiği ve hiç bir sorumluluklarının kalmadığı bildirilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki devir yasağına rağmen yüklenici Pehlivan şirketinin işi dava dışı Asırkent Şirketine devrettiği ve bu devre arsa sahibince muvafakat edildiği anlaşılmış olup bu durum yüklenici şirketin arsa sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, sözleşmenin devri başlıklı maddesinde; yüklenicinin işbu sözleşmeyle yüklendiği edimleri tamamen üçüncü kişilere devredemeyeceği, ancak işin bir kısmının alt yüklenicilere yaptırılmasının mümkün olduğu, bu durumun yüklenicinin arsa sahibine karşı hukuki yükümlülüklerini etkilemeyeceği düzenlenmiştir.

Asıl davada davacı arsa sahibi, sözleşmede kendisine devri gereken dairelerin tapularını olmazsa rayiç bedellerinin tazminini talep etmiştir. Bu talep sözleşmenin ifasına yönelik bir talep olup yüklenici şirket tarafından sözleşmenin feshi istemiyle açılan birleşen davanın da reddine istemiştir.

Bu durumda, sözleşmeye göre tapu devri yükümlülüğünü yerine getiren asıl davada davacı arsa sahibi şirket, inşaatın teslimi için kararlaştırılan sürenin geçmiş olmasına göre mütemmerit durumdaki davalı yüklenici şirketten sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını isteyebilir. Bu kapsamda, dava konusu konusu taşınmaz tapuda üçüncü kişiye devredildiğinden, kendisine devri gereken dairelerin dava tarihindeki rayiç bedellerinin tahsilini talep edebilir.

Mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen gerekçeli, ayrıntılı, denetime elverişli 18/10/2019 tarihli bilirkişi raporu ile davacıya verileceği taahhüt edilen 5 adet bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç bedeli 710.725,00 TL olarak tespit edilmiş olup, davacı yanca bu bedel üzerinden harç tamamlaması yapılmakla bu bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş, bu kısımlar temyizde onanarak kesinleşmiştir.

Kira kaybı tazminatı yönünden yapılan değerlendirmede; sözleşmeye göre tapu devri yükümlülüğünü yerine getiren asıl davada davacı arsa sahibi, mütemmerit durumdaki davalı yüklenici şirketten sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını isteyebilir. Asıl davada davacı arsa sahibi, mahrum kalınan kira bedellerinin tahsilini talep etmiştir.

18.10.2019 tarihli denetime ve hükme elverişli bilirkişi raporunda, davacı arsa sahibine verilmesi gereken 5 adet daire için kira alacağı 36.402,42 TL olarak hesaplanmış, davacı arsa sahibi tarafından bu bedel üzerinden harç tamamlanmış olup, arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan alacak kalemi olarak 36.402,42 TL kira alacağının kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

* · Başkan ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Katip ... · e-imzalıdır