Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2023/275 K.2024/724

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla HMK'nın 353. ve 356. maddeleri gereğince; dosya içeriğine ve kararın niteliğine göre sonuca etkili olmadığından duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında davalı şirketin inşa edeceği EMAR DELUXE isimli projesinden F Blok 5 ve 6 nolu bağımsız bölüm daireleri satın alınması hususunda 13/01/2017 tarihli sözleşme ile kararlaştırıldığını ve bu sözleşme kapsamında dava konusu daireler için toplam 700.000-TL ödendiğini, davacının 2 adet taşınmaza ait bedelin tamamını ödediğini, davalı şirketin taşınmazları davacıya 20/06/2018 tarihinde teslim ettiğini, davacının taşınmazları teslim aldıktan sonra taşınmazların eksik ve ayıplı olduğunu ve tamamlanması gerektiğini davalı şirkete defalarca bildirdiğini,

taşınmazların bulunduğu sitenin de daha önce vaat edilen ve gazete, tv, billboard, broşür vb. şekilde tanıtımı yapılan ayrıca satış ofisinde mevcut bulunan maketten farklı ve eksik olduğunu davalı şirkete defalarca bildirdiğini, ancak dava konusu taşınmazlar ile sitenin hali hazırda hala eksik ve ayıplı olduğunu, bahse konu dairelerin akıllı ev sistemine sahip olacağı yönünde ciddi ölçüde reklam ve tanıtım yapıldığını ancak ne davacının sahip olduğu ne de site içerisinde bulunan dairelerin çok büyük kısmında akıllı ev sisteminin bulunmadığını,

davalı şirket site içerisinde her daire için en az 1 araçlık otopark bulunacağını taahhüt etmişse de site sakinlerinin araçlarını park etmeleri için herhangi bir alan ayrılmadığını, taahhüt edilen kapalı yüzme havuzu ile spor salonunun inşa edilmediğini, sauna inşa edilmişse de, daha kullanıma açılmadan arızalar nedeniyle kullanım dışı kaldığını, sitenin ortak mülkü olacağı taahhüt edilen kreş ile sosyal tesisin, davalı şirket tarafından kendi mülkiyetine geçirildiğini ve işletme olarak kiraya verildiğini, mevcut yeşil alanın taahhüt edilenden küçük yapıldığını, basketbol, voleybol, futbol sahaları, tenis kortu gibi sportif tesisleri,

misafir otoparkı, projede gösterilen iki okulun yapılmadığını, ayrıca davalı şirketin inşa ettiği davacıya ait dairelerin inşa ve dekorasyon malzemelerinin taahhüt edildiği gibi 1. sınıf kalite malzeme olmadığının da anlaşıldığını, mutfak dolaplarının ahşap malzemesi 1. sınıf kalite olmadığı gibi dolap kapaklarının monte dahi edilmediğini, yer zeminine döşenen malzemelerin 1. sınıf kalite olmadığını, çok kısa süredir kullanılmalarına rağmen kısım kısım çatlama ve kırılmalar bulunduğunu, pencerelerde kullanılan PVC malzemesi yine taahhüt edilen kalitede bulunmadığını, yağmur yağışlarında su sızıntıları olduğunu, zemininin eğimli olduğu,

duvarların aynı oda içerisinde hatta iki köşesinde bile aynı yükseklikte olmadığının tespit edildiğini, daire içerisinde bulunan kapıların 1. kalite olmadığı ve güvenli şekilde monte edilmediğini, kapı açıp kapama sırasında bile problemler yaşandığını, ses yalıtımı yapılmadığını, aynı blok içerisindeki komşuların gündelik yaşantılarına ilişkin bütün seslerin duyulduğunu ayrıca pis su giderlerinin etrafının da yalıtım malzemesi kaplanmadığından boru içerisinde akan suyun sesinin çok net şekilde duyulduğunu ve rahatsızlık yarattığını,

cam balkonlarda balkonlarda kullanılan camların güvenli ve 1. kalite olmadığı ayrıca bu camların kırılması halinde site sakinleri için tehlike arz ettiğinin de tespit edildiğini, bahsi geçen site içerisindeki çoğu dairenin yapı iskan izinlerinin olmadığının tespit edildiğni ancak bahse konu taşınmazlara ne şekilde su, elektrik, doğalgaz vb. hatların bağlanmış olduğunun anlaşılamadığını,

sözleşme gereği davalının inşa ettiği taşınmazların sözleşmeye aykırı şekilde eksik ve ayıplı ifası nedeniyle bedelden indirim yapılmasını beyanla fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile tam ve kesin belirlenebilir olduğu anda arttırılmak üzere şimdilik 10.000,00-TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek bankalarca mevduatlara uygulanan en yüksek oranda faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI ÖZETİ

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; " ... Davanın KISMEN KABULÜ ile, 17.950,00-TL'nin dava tarihi olan 25/11/2019 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Fazlaya ilişkin talebin reddine ... " karar verilmiştir. Bu karara karşı taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; sayın ilk derece mahkemesi karar verirken hangi gerekçe ile davanın kısmen kabulüne yönelik karar verdiğini izah etmediğini; hükme esas alınan bilirkişi raporu da hatalı ve oldukça eksik olup yalnızca bilirkişi raporuna dayalı olarak gerekçesiz bir hüküm kurulması hukuka aykırı olduğunu beyan ile; yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, karar verilmesini talep ederek, istinaf başvurusunda bulunmuştur.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı tarafından iddia edilen broşürlerin davalı tarafından verildiğini kesinlikle kabul etmemekle birlikte süresi içerisinde davacı tarafından da dosyaya sunulmadığını; davacı taraf süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunmadığını; davacı taşınmazları satın aldıktan 17 ay sonra bildirimde bulunarak hakkın kötüye kullanılmasına sebebiyet verdiğini; Bilirkişi tarafından belirlerlenen ayıpları kesinlikle kabul etmemekle birlikte gizli ayıp mı yoksa açık ayıp mı oldukları hukuki şekilde nitelendirilmesi gerekmekte iken Yerel Mahkeme tarafından yine bu durum göz ardı edildiğini beyan ile; yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, karar verilmesini talep ederek, istinaf başvurusunda bulunmuştur.

DELİLLER

Kocaeli 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 19/10/2022 Tarih - 2021/179 Esas - 2022/480 Karar sayılı kararı ve tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

DAVA; alacak istemine ilişkindir. İstinaf incelemesi HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf sebepleri ile sınırlı olarak ve kamu düzeni yönünden yapılmıştır.

Dosyanın incelemesinde; davacının, davalıdan Kocaeli ili, Kartepe ilçesi, Ş.

Sarımeşe Mah. 610 ada 1 parsel , F blok 5 ve 6 nolu bağımsız bölümleri satın aldığı, tapu kayıtlarına göre bağımsız bölümlerin edinme sebebinin 17/04/2018 tarih 4240 yevmiye nolu kat irtifakı tesisi olduğu, davacı vekilinin eldeki dava ile bağımsız bölümlerin satın alınması konusunda davacı ile davalı arasında 13/01/2017 tarihli sözleşme yapıldığını, sözleşme kapsamında dava konusu daireler için toplam 700.000-TL ödendiğini,

davalı şirketin taşınmazları 20/06/2018 tarihinde dava dilekçesinde belirtilen eksiklikler ve ayıplarla teslim ettiğini belirterek sözleşme gereği davalının inşa ettiği taşınmazların sözleşmeye aykırı şekilde eksik ve ayıplı teslimi nedeniyle bedelden indirim yapılmasını ve şimdilik 10.000-TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek bankalarca mevduatlara uygulanan en yüksek oranda faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiş, davalı süresinde davaya cevap vermemiş, ilk derece mahkemesince bilirkişi raporu doğrultunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, karara karşı taraf vekilleri istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazların eksik ve ayıplı şekilde teslim edilip edilmediği, davacının ayıp nedeniyle seçimlik haklarını isteme hakkının doğup doğmadığı ve varsa davacının isteyebileceği bedelde indirim miktarının ne kadar olduğu noktasındadır.

Satış sözleşmesinde ayıba ilişkin hükümler 6098 sayılı TBK'nın 219. vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

6098 sayılı TBK'nın 219. maddesine göre; satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile, onlardan sorumludur. Aynı Kanun'un 222. maddesine göre; satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu olmayıp, alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan da, ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olacağı hüküm altına alınmıştır.

Ayıp halinde alıcının hakları 6098 sayılı TBK'nın 227-(1) maddesinde; "Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, İmkan varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme" olarak sayılmıştır. Alıcının genel hükümlere göre tazminat hakkının saklı olduğu da hüküm altına alınmıştır (m.227/1).

Davacının açıkça bedelde indirim istediği ve isteğin yukarıda sayılan ayıptan kaynaklı seçimlik haklar içerisinde düzenlendiği görülmektedir.

Davacının dava dilekçesinin incelenmesinde ayıp ve eksik işler olarak bildirdiği işlerin; akıllı ev sisteminin olmaması, her daire için en az 1 araçlık otopark bulunmaması, kapalı yüzme havuzu ile spor salonunun inşa edilmemesi, saunanın arıza nedeniyle kullanım dışı kalması, kreş ile sosyal tesisin davalı şirket tarafından kendi mülkiyetine geçirilmesi ve işletme olarak kiraya verilmesi, yeşil alanın taahhüt edilenden küçük yapılması, basketbol, voleybol, futbol sahaları, tenis kortu gibi sportif tesislerin, misafir otoparkının, projede gösterilen iki okulun yapılmaması, mutfak dolaplarının ahşap malzemesi 1.sınıf kalite olmaması,

dolap kapaklarının monte edilmemesi, yer zeminine döşenen malzemeler 1.sınıf kalite olmaması, kısım kısım çatlama ve kırılmalar bulunması, pencerelerde kullanılan PVC malzemesinin taahhüt edilen kalitede olmaması, yağmur yağışlarında su sızıntısı olması, zeminin eğimli ve duvarların aynı oda içerisinde bile aynı yükseklikte olması, daire içerisinde bulunan kapıların 1.kalite olmaması, güvenli şekilde monte edilmemesi, ses yalıtımı yapılmaması, pis su giderlerinin etrafına yalıtım malzemesi kaplanmaması, cam balkonlarda kullanılan camların güvenli ve 1.kalite olmaması,

çoğu dairenin yapı iskan izinlerinin olmaması şeklinde sayıldığı görülmektedir.

Davacı vekilinin dava dilekçesinde sıraladığı işlerin bir kısmının taşınmazda yapılan ancak ayıplı olduğu belirtilen işlere ilişkin olduğu bir kısmının taahhüt edilmesine rağmen hiç yapılmayan işlere ilişkin olduğu görülmektedir.

Bu durumda öncelikle, ayıp ile eksik ifa kavramları üzerinde durmak gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15/06/2022 tarih, 2021/(13)3-143 E., 2022/941 K. Sayılı ilamında ayıp ve eksik iş kavramı; "15. Bu doğrultuda öncelikle; her ikisi de genel anlamda borcun gereği gibi ifa edilmemesi olgusunu temelinde barındıran “eksik ifa” ve “ayıp” kavramları üzerinde kısaca durulması gerekir.

16. En öz tanımı ile ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir (Alman Medeni Kanunu, m. 362/I, Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1976, s. 663).

17. Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen ve sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 96. maddesine göre “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”.

18. Gerek taraflar arasındaki sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK gerekse 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da (TKHK) eksik ifa kavramı tanımlanmamış, bu kavramdan kastedilenin ne olduğu konusunda doktrin ve uygulamada çeşitli görüşler ileri sürülmüştür.

19. Somut olayda taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp, konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşılmaktadır.

...

21. Belirtmek gerekir ki; irade özgürlüğü çerçevesinde tamamlanmamış bir yapı da teslim alınabilir. Ancak bu hâlde eksiklik ile ayıbı birbirinden ayırt etmek güç olabilir.

...

24. Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeden hareketle de ayıp, satılan malda ortaya çıkan, alıcının o maldan tümüyle ya da gerektiği gibi yararlanmasını engelleyen eksiklikler ve aksaklıklar gibi özürleri ifade eder (m. 194) (Zevkliler, Aydın: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2002, s. 108; Zevkliler, Aydın/ Aydoğdu, Murat: Tüketicinin Korunması Hukuku, Ankara 2004, s. 104).

...

30. Alıcı ayıbın varlığı hâlinde satış sözleşmesi ile ulaşmak istediği ifa menfaatini elde edemediğinden ayıptan sorumluluk, satıcının satılanın teslimi ve mülkiyetini geçirme borcunun tamamlayıcısı olma özelliğini gösterir. Ayıba karşı tekeffül borcu fiilen ve tamamen teslimin gerçekleşmesi ile doğar. Teslimi gerçekleşmemiş bir işin muayenesi de mümkün değildir. Bu nedenle eksik iş ile ayıplı işin aynı hukukî niteliği taşıdığı söylenemez.

Nitekim genel hükümlerin uygulandığı uyuşmazlıklarda ayıp kavramı ile eksik kavramına farklı kanun maddelerinin uygulanması gerektiği görüşü doktrin ve uygulamada genel itibari ile kabul görmektedir (Zevkliler, Aydın/ Gökyayla, K. Emre. Borçlar Hukuk Özel Borç İlişkileri, Ankara 2018, s. 137. Tandoğan: C.1, s. 206). " şeklinde açıklanmıştır.

Bu açıklamalardan hareketler satılanın bir kısmının ya da satılanda bulunması gereken bir özelliğin teslim edilmemesi eksik ifa iken satılanın teslim edilen kısmındaki arızalar ayıp kavramı içerisinde değerlendirilmelidir. Eksik ifa ile ayıp halinde alıcının hakları ise farklı koşullara tabidir.

Bu açıklamalara göre, davacının dava dilekçesinde davalı satıcının taahhüt edip yerine getirmediğini ileri sürdüğü eksiklikler (otopark, sosyal tesis olmadığı, yüzme havuzu ile spor salonunun inşa edilmediği iddiaları vs.) eksik ifa kapsamında, diğer arızaların (mutfak dolaplarının ahşap malzemesi ve yer zeminine döşenen malzemeler 1.sınıf kalite olmaması iddiaları vs.) ayıp kavramı içerisinde değerlendirilmesi gerekir.

Diğer yandan davacının istemi ayıp oranında bedel indirimi olmakla bu yönde araştırma yapılması gerekmektedir. Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi uygulanmalıdır. (13. HD. T.26.12.1997, E.1997/7580. K. 1997/10870).

"Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir.

Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır" (Yargıtay 13. HD., 23/10/2019 tarih, 2016/24125 E. 2019/10440 K.).

Eldeki uyuşmazlıkta, ilk derece mahkemesince 24/12/2021 tarihinde keşif yapıldığı, bilirkişilerin 27/04/2022 tarihli raporlarında.

"Dava konusu ... sayılı taşınmaz üzerindeki F blok bodrum+zemin katlı 5 ve 6 nolu dubleks meskenlerde kusurlu işlerin herbir daire için 8.900,00 TL bedelle, ortak alandaki sauna için arsa payı oranına göre 75 TL giderilebileceğinin, kusurlu işlerden davacının toplam alacağının 17.950,00 TL olarak hesaplandığı, davacının satış broşürüne dayalı iddialarının dosya içerisine belge sunulmadığından değerlendirilmediği" şeklinde rapor hazırladığı görülmektedir.

Raporda ise, dava dilekçesinde belirtilen eksik işler ile ayıplı işlerin ayrımının yapılmadığı, tazminat miktarının da nispi metoda göre belirlenmediği, raporun hükme esas alınmaya elverişli olmadığı anlaşılmakla taraf vekillerinin istinaf isteminin kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması gerekmiştir.

Bu durumda ilk derece mahkemesince yapılması gereken iş; davacıdan varsa harici satış sözleşmesinin istenmesi, taraflardan dava konusu bağımsız bölümlerin fiili teslim tarihinin sorulması ve bu tarihin belirlenmesi, bilirkişi veya bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin fiili teslim tarihi itibariyle yukarıdaki açıklamalar ve dosyadaki deliller kapsamında davacının eksik ve ayıplı işler olarak ileri sürdüğü işlerin hangilerinin eksik ifa, hangilerinin ayıp kapsamında olduğunun belirlenmesi,

ayıplı ifa yönünden 6098 sayılı TBK'nın 219 vd. maddeleri uyarınca açık ayıp ve gizli ayıplı işlerin belirlenerek ve ayıp ihbar süreleri de dikkate alınarak davacının bedelden indirim talebi yönünden nispi metod yöntemine göre hesaplama yapılması konusunda taraf ve mahkeme denetimine uygun rapor veya ek rapor alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi olmalıdır.

Açıklanan nedenlerle; taraf vekillerinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının HMK'nın 353-(1)-a)-6) maddesince kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine, karar verilmiştir.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Tarafların; İlk derece mahkemesinin kararına ilişkin İstinaf Başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353-(1)-a)-6) maddesi gereğince kısmen ESASTAN KABULÜNE,

a-Kocaeli 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 19/10/2022 Tarih - 2021/179 Esas - 2022/480 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

b-Dosyanın açıklanan eksikliklerin giderilmesi için ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

2-İstinaf Karar harçlarıınn, talepleri halinde ve ilk derece mahkemesince istinaf edenlere iadesine,

3-İstinaf edenler tarafından yapılan İstinaf başvuru giderlerinin, esas hükümle birlikte ilk derece mahkemesi tarafından değerlendirilmesine,

4-Kararın, 6100 sayılı HMK'nın 359-(4) maddesi uyarınca; ilk derece mahkemesi tarafından taraflara tebliğine,

5-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-İİK'nın 36-(5) maddesi gereğince İstanbul 19. İcra Dairesi 2022/28860 Esas sayılı dosyasına sunulan teminatın (nakit/teminat mektubu) yatırana iadesine,

İlişkin; Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 362-(1)-g) maddesi uyarınca KESİN olmak üzere oy birliği ile karar verildi.

03/05/2024

... Başkan ... ¸e-imzalıdır. ... Üye ... ¸e-imzalıdır. ... Üye ... ¸e-imzalıdır. ... Katip ... ¸e-imzalıdır.

* Bu belge, 5070 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır.*