Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi E.2025/1215 K.2025/1033

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla HMK'nın 353. ve 356. maddeleri gereğince; dosya içeriğine ve kararın niteliğine göre sonuca etkili olmadığından duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

A-)TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

TALEP

Davacı vekili sunduğu ihtiyati tedbir talepli dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında noterde ..... tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmedeki tek taraflı feshi hakkı çerçevesinde davalı yüklenicinin 24 aylık sürede teslimi gerçekleştirmediği için müvekkili için tek taraflı fesih hakkı kullanımının zaruri olduğunu, yüklenicinin inşaatı kendi kusuru tamamlayamadığını, arsa sahibi davacının edimlerini yerine getirip inşaatın bitmesini beklediğini, inşaatın teslim edilmemeden dolayı davacının zararları mevcut olduğunu belirterek, sözleşmenin feshi ile yükleniciye ait taşınmazlara ihtiyati tedbir konulmasını talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili vevap dilekçesinde özetle; önceden 2016'da başlayıp önceki müteahhidin iflası nedeniyle 4 yıldır atıl duran inşaatın davalı tarafından inşaatın zemin katı tamamlanmış ve kat irtifakı kurulmuş halde devralındığını, sözleşmenin akdinden sonra 1 ayda inşaat yapı ruhsatının alındığını, sonrasında taşınmazın tapu kaydındaki hacizler nedeniyle kat irtifakı bozulup tadilat proje onayının 2024 yılı Haziran ayında alınabildiğini, halihazırda inşaatın %70 seviyesinde olup, 6 ay içinde teslimin planlandığını, bu nedenle teslim süresinde belirsizlik olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

B-)Mahkemenin 29/08/2025 tarihli (istinaf edilen) ara kararında; "...davacı tarafın sözleşmenin feshinden kaynaklı tazminat talep ettiği, ayrıca tedbiren davalı şirketin taşınmaz ve malvarlıklarına tedbir konulması isteminde bulunduğu anlaşılmakla, davacı tarafın iddia ettiği hususların yargılamayı gerektirdiği, mevcut delil ve dosya durumu itibariyle ihtiyati tedbir için gerekli olan yaklaşık ispat şartının somut olayda gerçekleşmediği, tedbir konulması istenilen malvarlığı değerlerinin uyuşmazlık konusu olmadığı ve ihtiyati tedbir koşullarının oluşmadığı kanaatine varılarak ihtiyati tedbir talebinin reddine..." karar verildiği, görülmüştür.

C-DELİLLER; ....... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 29/08/2025 tarihli ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin ara kararı tüm dosya kapsamı.

D-İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekilinin sunduğu ...... tarihli istinaf dilekçesinde; dava konusunun sözleşmenin feshi ve sözleşme gereği davalıya düşen taşınmazlara tedbir konulması olmasına rağmen, sanki şirketin taşınmazlarına ve malvarlıklarına tedbir talep etmiş gibi değerlendirme ile ret kararı verildiğini, tazminat talebi olmamasına rağmen varmış gibi değerlendirme yapıldığını, inşaatın teslim tarihinden uzun süre geçtiğinden zarar yadsınamayacağından davalının kendisine düşen taşınmazları devretme ihtimali olduğundan, bu durumun kanundaki mevcut halde değişiklik şartını oluşturacağını, ara kararda ......... tarihinin geçtiğini ve kararın eksik inceleme ile verildiğini belirterek, kararın düzeltilmesini talep etmiştir.

E-) İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Dava, davacı arsa sahibinin davalı yükleniciye açtığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebine ilişkindir.

İstinaf incelemesi HMK'nın 355.maddesi uyarınca istinaf sebepleri ile sınırlı olarak ve kamu düzeni yönünden yapılmıştır.

İlk derece mahkemesince derdest davada ilk açıldığında ....... tarihli ara karar ile inşaat sözleşmesinde davalı yüklenici adına olan taşınmazların 3.kişilere devrinin önlenmesine yönelik tedbir talebinin reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekilince istinafa gelinmiştir.

Uyuşmazlık, satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin feshi davasında davalı yüklenici adına olan taşınmazların 3.kişilere devrinin önlenmesine yönelik ihtiyati tedbir talebinin reddinin yerinde olup olmadığı hususundadır.

İhtiyati tedbir, 6100 sayılı HMK'nın 389. vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

HMK'nın 389.maddesinde; ''Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir." hükmü, 390-(3) maddesinde; "...Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek" zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır.

Geçici hukuki koruma yargılamasını, asıl hukuki koruma yargılamasından ayıran özelliklerden biri ispat ölçüsü noktasındadır. HMK'nın ihtiyati tedbirle ilgili 390. maddesinin gerekçesinde, geçici hukuki korumalarda ispat hususu üzerinde durulmuştur. Kanunda açıkça öngörülmemişse ya da işin niteliği gerekli kılmıyorsa, bir davada, normal bir yargılamada yaklaşık ispat değil, tam ispat aranır. Çünkü, hakim, mevcut ispat ve delil kuralları çerçevesinde, tarafların iddia ettiği bir vakıa konusunda tam bir kanaate varmadan o vakıayı doğru kabul edemez.

HMK'nın 390/3 maddesine göre, tedbir talep eden, öncelikle tedbir istemine ilişkin dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak, yasal delillerle ispat etmek zorundadır. Buradaki ispatın ölçüsü, "yaklaşık ispat" kuralına göre belirlenir. Yaklaşık ispat kuralı uygulanırken, iddianın doğruluğunu kabul etmekle birlikte, aksinin mümkün olduğu ihtimalini de gözetmelidir.

Bu nedenle, ihtiyati tedbire karar verilirken, talebin haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan kural olarak teminat alınır. Geçici hukuki koruma kapsamında olan ihtiyati tedbir kararı verirken hakim, asıl uyuşmazlığı çözecek içerikte bir karar vermemelidir. Bununla birlikte, ihtiyati tedbire karar verilirken tarafların çıkar dengesini ve ihtiyati tedbirin amacını hakimin gözetmesi gerekli ve zorunludur.

İhtiyati tedbir kararı verilmesinde hakime geniş bir takdir alanı bırakılmışsa da; hakim, her somut olayda, ihtiyati tedbir şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini dikkatlice incelemelidir ve hangi yasal sebebe ve hangi somut duruma göre ihtiyati tedbir kararını verdiğini kararında belirtmelidir. İhtiyati tedbir şartları mevcut değilse, kanunun öngördüğü ölçüde ispat edilememişse, ihtiyati tedbir isteminin reddine karar verilmelidir.

Ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, edimini yerine getirdiğinde kazanacağı kişisel hakkını, doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, bu hakkı üçüncü kişilere de devredebilir. Bu devir şekli uygulamada alacağın temliki biçiminde yapılmaktadır. Bir tanımlama gerekirse alacağın temliki alacaklı ile onu devralan üçüncü kişi arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle tabi bir akittir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, fesih nedenleri ve feshin sonucu, tasfiyenin ileri veya geri etkili olup olmayacağının sonuçları, arsa sahibinden veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan veya kendisine satış vaadinde bulunulan üçüncü kişiyi doğrudan etkiler. Feshin ileriye veya geriye etkili olması ayrımı, yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaatı kısmen tamamlaması fakat temerüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı ile ilgilidir.

Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşcasına tasfiye edileceğinden, yüklenici inşaattan yapamadığı kısma orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaatın bedelini alabilir. Ancak, fesih ileriye etkili ise imalat oranına paralel arsa payının devri istenebilir. Bu husus 25/01/1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme

Kararında ayrıntılı olarak tartışılmıştır. Yüklenicinin ileriye etkili fesihten yararlanabilmesi için "yapının tamamlandığı kısmın kapsamı" son derece önemlidir.

Tüm bu açıklamalara göre somut dosyada; davacı arsa sahibi sadece sözleşmenin feshini talep etmiş olup, tapu iptali ve tesciline yönelik bir talep bulunmadığı gibi feshin geriye mi yoksa ileriye yönelik mi olduğu da açıklanmamıştır. Bu itibarla, sözleşmeden dolayı davalı şirket adına tescil edilmiş taşınmazlar dava konusu değildir. Tarafların sözleşme gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği, davacının talebinin türü ile hüküm ve sonuçlarının belirlenmesinin yargılamayı gerektirdiği, bu aşamada yaklaşık ispatın sağlanamadığı anlaşılmakla, mahkemece ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesi yerinde olmuştur.

Açıklanan nedenlerle, dosya kapsamına, kararın dayandığı deliller ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme ara kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-(b-1) bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.