11073 sayılı Karar, enerji nakil hatlarının yapımı amacıyla güzergâha isabet eden taşınmazlarda elektrik dağıtım tesis yerlerinin mülkiyet şeklinde, hat emniyet sahalarının ise irtifak hakkı kurulmak suretiyle Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi Genel Müdürlüğü tarafından acele kamulaştırılmasını konu alır. Bu ikili yapı, aynı parselde iki farklı hukuki rejimin yan yana işlemesi demektir ve bedel tartışmalarının çekirdeğini oluşturur.
Aynı parselde iki ayrı rejim
Direk yeri, trafo binası veya dağıtım tesisi kurulacak alan bakımından mülkiyet idareye geçer; malik o kısım üzerindeki hakkını tamamen kaybeder. Hat emniyet sahası olarak tanımlanan şerit bakımından ise mülkiyet malikte kalır, ancak iletkenin altında ve çevresinde yapılaşma ile belirli yükseklikteki kullanımlar kısıtlanır. Bu nedenle bedel raporunun, iki alanı ayrı ayrı hesaplayıp hesaplamadığı en başta kontrol edilmelidir.
Mülkiyete geçen kısım için
- Taşınmazın niteliğine göre tam değer üzerinden hesaplama yapılmalıdır.
- Üzerindeki muhdesat, ağaç ve tesisler ayrıca değerlendirilmelidir.
İrtifak kurulan şerit için
- Esas olan, kısıtlamanın taşınmazın değerinde yarattığı azalma oranıdır.
- Kısıt tarım arazisinde makine kullanımını, arsa niteliğindeki yerde ise doğrudan yapı hakkını etkiler; bu ikisi aynı oranla hesaplanamaz.
Kısmi kamulaştırmada kalan kısmın kaderi
Direk yerlerinin parselin ortasına isabet etmesi hâlinde kalan alan bölünür ve tarımsal ya da yapısal bütünlüğünü kaybedebilir. Kamulaştırma hukuku, kalan kısımda meydana gelen değer düşüklüğünün de hesaba katılmasını öngörür. Uygulamada bu kalem çoğu zaman raporlara hiç girmez; malik itiraz etmezse bedel bu eksikle kesinleşir.
Rapor okunurken sorulacak sorular
- Direk yeri ve emniyet sahası metrekareleri ayrı ayrı gösterilmiş mi?
- Değer düşüklüğü oranı hangi gerekçeyle belirlenmiş, sadece emsal oran mı uygulanmış?
- Kalan kısmın bölünmesinden doğan kayıp değerlendirilmiş mi?
- Taşınmazın imar planındaki durumu ve yola cephesi dikkate alınmış mı?
- Emsal olarak seçilen satışlar aynı bölgede ve yakın tarihli mi?
Tesis kurulduktan sonraki dönem
Direk ve iletken nedeniyle taşınmazın kullanımında ortaya çıkan yeni sorunlar, kamulaştırma bedelinden bağımsız değerlendirilebilir. Örneğin proje dışına taşan fiilî kullanım ya da bakım çalışmaları sırasında verilen ekili ürün zararı ayrı bir talep konusudur. Bu tür zararlar, oluştuğu anda tutanak ve fotoğrafla belgelenmezse sonradan ispatı güçleşir.
Buradaki açıklamalar genel çerçeveyi anlatmak içindir; parselinizin niteliği ve hattın geçiş biçimi sonucu değiştireceğinden, bilirkişi raporu elinize ulaştığında itiraz süresi dolmadan uzman değerlendirmesi almanız önemlidir.