Antalya ili sınırları içinde tesis edilecek Kızılağaç 380 TM - Karacalar DM enerji nakil hattının yapımı amacıyla bazı taşınmazların Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi Genel Müdürlüğü tarafından acele kamulaştırılmasına karar verilmiştir. 1893 sayılı kararın etkilediği bölgede turizm ve ikinci konut baskısı nedeniyle taşınmaz değerleri birbirinden belirgin biçimde ayrışır. Bu rehber, bedel tespitinde emsal seçiminin nasıl belirleyici hâle geldiğini açıklar.
Nitelik Tespiti Hesabın Tabanını Belirler
Bedel hesabında ilk adım, taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi sayılacağının belirlenmesidir. Bu ayrım hesaplama yöntemini kökten değiştirir: arsa niteliğinde emsal karşılaştırması, arazi niteliğinde ise gelir esaslı hesaplama uygulanır. Kıyı ve turizm bölgelerinde tarımsal vasıflı görünen bir taşınmazın fiilen yapılaşma çevresinde kalması sık rastlanan bir durumdur ve nitelik tartışmasını doğurur.
Emsal Seçiminde Neye Bakılır
Emsal, benzer olmak zorundadır. Uygulamada karşılaştırılabilirliği bozan başlıca unsurlar şunlardır:
- Emsalin farklı imar durumuna sahip olması
- Satışın çok eski tarihli olması ya da piyasa dışı koşullarda gerçekleşmesi
- Yüzölçümü farkının çok büyük olması
- Denize, ana yola veya altyapıya mesafenin belirgin biçimde ayrışması
- Aile içi devirlerin gerçek bedeli yansıtmaması
Objektif Değer Artışı Unsurları
Taşınmazın konumundan kaynaklanan üstünlükler hesaba yansımadığında bedel gerçek değerin altında kalır. Manzara, ulaşım kolaylığı, altyapı bağlantısı ve turizm bölgesine yakınlık gibi unsurların dosyada açıkça ileri sürülmesi gerekir. Bu unsurların ne ölçüde değerlendirmeye alındığı bilirkişi raporunda gerekçelendirilmediğinde, rapora bu yönüyle itiraz edilebilir.
Rapora İtirazda İzlenecek Yol
- Rapordaki emsal listesini tek tek çıkarın ve kendi taşınmazınızla farklarını tabloya dökün.
- Bölgeden daha uygun emsal örnekleri toplayarak dosyaya sunun.
- İmar durumu değişikliği varsa ilgili belediyeden yazılı belge alın.
- İtirazınızı süresi içinde ve her emsal için ayrı gerekçeyle yazılı olarak iletin.
İrtifak Oranı Tartışması
Hat koridoru için kurulan irtifakta, taşınmaz değerindeki azalma bir oran üzerinden hesaplanır. Yapılaşma potansiyeli yüksek taşınmazlarda bu oran, tarım arazilerine göre daha yüksek gerçekleşebilir; çünkü koridor doğrudan yapı hakkını sınırlar. Parselin yapılaşmaya elverişli bölümünün koridor altında kalıp kalmadığı krokiyle gösterilmelidir.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır ve her taşınmaz için aynı sonucu doğurmaz. Bölgedeki emsal verileri hızla değişebildiğinden, keşif öncesinde dosyanızın hukuki ve teknik hazırlığını birlikte yürütmeniz önerilir.