2052 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Malatya il merkezinde bulunan bazı alanların kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmesine ilişkindir. Deprem sonrası yeniden yapılanma gündeminin yoğun olduğu bir kentte bu tür ilanlar, çok sayıda maliki ve kiracıyı aynı anda ilgilendirir.
Hangi hukuki zeminde ilerliyor?
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı, 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme belediyeye; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları oluşturmak, kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak ya da afet riskine karşı tedbir almak amacıyla proje alanı uygulama yetkisi tanır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alan uygulamasından farklı olarak burada belirleyici olan, belediyenin planlama yetkisi ve proje bütünlüğüdür.
Proje alanının doğurduğu ilk sonuçlar
- Alanda plan revizyonu ve parselasyon çalışmaları gündeme gelir.
- Belediye, malikle anlaşma yoluyla hak sahipliği modelleri önerebilir.
- Anlaşma sağlanamaması hâlinde kamulaştırma yetkisi devreye girebilir.
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri proje takvimine bağlanır.
Uzlaşma masasında konuşulanlar
Görüşmelerde en çok tartışılan konu, mevcut taşınmaz karşılığında verilecek bağımsız bölümün büyüklüğü, konumu ve teslim takvimidir. Sözleşme metnindeki gecikme yaptırımı, kira yardımı, ortak gider paylaşımı ve teslim edilecek dairenin kat ve cephe bilgisi belirsiz bırakılmamalıdır. Sözlü verilen taahhütlerin metne geçirilmemesi, ilerleyen yıllarda ispat sorununa dönüşür.
Hukuki denetim iki katmanlıdır
Birinci katman, proje alanı ilanına ilişkin Cumhurbaşkanı kararının kendisidir; buna karşı iptal davası idari yargıda, ilk derece sıfatıyla Danıştay önünde açılır. İkinci katman ise belediye meclisi kararları, imar planı değişiklikleri, parselasyon işlemleri ve kamulaştırma kararlarıdır. Bu işlemler kendi süreleri içinde ayrıca dava edilebilir; birinci katmanda süre geçmiş olsa dahi ikinci katmandaki denetim imkânı devam eder.
Hazırlık listesi
- Taşınmazın tapu, imar durumu ve varsa hasar tespit raporunu bir arada tutun.
- Yapının metrekare, kat ve eklenti bilgilerini ölçülü biçimde belgeleyin.
- Kira sözleşmesi ve işletme kayıtlarını tarih sırasına göre arşivleyin.
- Belediyeyle yapılan yazışmaları evrak numarasıyla saklayın.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Proje alanı uygulamaları parsel bazında farklı sonuç doğurduğundan, size yapılacak teklifi imzalamadan önce sözleşme metninin hukuken incelenmesi tavsiye edilir.