2389 sayılı Karar ile Uşak ili merkez ilçede Hacıkadem, Dikilitaş ve Karaağaç mahalleleri sınırları içerisinde yer alan bazı alanlar kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmiştir. Bu ilan, bölgedeki taşınmazların hukuki rejimini değiştirir; malik, hissedar ve kiracı bakımından birbirinden farklı sonuçlar doğurur. Rehberin amacı, ilan sonrası dönemi taraf taraf ayırarak açıklamaktır.
Proje Alanı İlanı ile Riskli Alan İlanı Karıştırılmamalı
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilanı, belediyelerin planlı gelişimi sağlamak amacıyla kullandığı bir araçtır ve dayanağı ile amacı, afet riskine dayalı riskli alan ilanından farklıdır. Bu fark önemlidir: uygulanacak usul, uzlaşma yöntemi ve itiraz mercii buna göre belirlenir. İlk aşamada kararın hangi hukuki temele dayandığının doğru tespit edilmesi, sonraki tüm adımların yönünü belirler.
Malik Bakımından İlk Yapılması Gerekenler
- Taşınmazın gerçekten ilan edilen sınırlar içinde kalıp kalmadığını koordinat listesinden teyit edin.
- Tapu kaydına işlenen belirtmeleri ve varsa şerhleri kontrol edin.
- Yapının mevcut ruhsat, iskân ve imar durumunu belgeleyin.
- Taşınmazın güncel hâlini tarihli fotoğraf ve ölçümlerle kayıt altına alın.
- İdareyle yapılan tüm görüşmelerin yazılı iz bırakmasını sağlayın.
Uzlaşma Görüşmelerinde Müzakere Edilebilir Başlıklar
- Verilecek bağımsız bölümün brüt ve net metrekaresi ile konumu
- Kat, cephe ve otopark gibi değeri etkileyen unsurlar
- Teslim takvimi ve gecikme hâlinde uygulanacak sonuçlar
- Geçici konut veya kira desteğinin süresi
- Birden fazla bağımsız bölüm sahibi olanlar bakımından toplam karşılık
Bu başlıkların sözlü olarak konuşulup, sözleşmede yalnızca genel ifadelerle yer alması, uygulamada en sık karşılaşılan sorun kaynağıdır.
Kiracı ve İşletme Sahibi Ne Yapmalı
Kiracılar süreçte çoğu zaman geç bilgilendirilir. Oysa faaliyetin taşınması, müşteri kaybı ve yeniden kurulum maliyeti gerçek zararlardır. Kira sözleşmesinin süresi ve tarihi, işyeri ruhsatı, faaliyetin sürekliliğini gösteren ticari kayıtlar ve varsa demirbaş envanteri bu aşamada hazırlanmalıdır. Tahliye talebi geldiğinde belge toplamaya başlamak, çoğunlukla geç kalınmış bir hamledir.
Plan Aşamasında İtiraz İmkânı
Proje alanı ilanının ardından hazırlanan imar planları askıya çıkarıldığında, plana karşı askı süresi içinde itiraz edilebilir. Yoğunluk, emsal, yol genişliği ve donatı alanlarının dağılımı bu aşamada tartışılabilir. Plan kesinleştikten sonra aynı itirazların ileri sürülmesi çok daha güçtür; bu nedenle askı ilanlarının belediye duyurularından düzenli olarak takip edilmesi gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Dönüşüm süreçlerinde sonuç, taşınmazın hisse yapısına, yapının imar durumuna ve projenin aşamasına göre değiştiğinden, kendi dosyanız bakımından hukuki değerlendirme almadan sözleşme imzalamamanız önerilir.