3475 sayılı Karar, İstanbul Zeytinburnu ilçesi Merkezefendi Mahallesi sınırları içindeki belirli bir alanın riskli alan olarak ilan edilmesine ilişkindir. Riskli alan ilanı, tek tek binaların değil bütün bir bölgenin dönüşüm rejimine alınması sonucunu doğurur. Bu rehber, ilan sonrasında malik, kiracı ve işletme sahibinin karşısına hangi aşamaların çıktığını ve hangi anda hangi hakkın kullanılması gerektiğini anlatır.
Riskli Alan İlanı Ne Değiştirir?
İlan, taşınmazın mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmez; ancak alanda yapılacak işlemleri özel bir usule bağlar. Uygulamada ilk somut etki genellikle tapu kayıtlarına düşen belirtme, ardından da hak sahipliği tespiti ve uzlaşma görüşmeleridir. Bina bazlı riskli yapı tespitinden farkı önemlidir: burada değerlendirme alan ölçeğinde yapılır, tek bina sağlam olsa da parsel kapsam içinde kalabilir.
Önce Kapsam Kontrolü Yapın
Kararın eki, alanı sınır ve koordinatlarla tanımlar. Bu nedenle ilk iş, kendi parselinizin gerçekten kapsam içinde olup olmadığını ada-parsel bazında teyit etmektir. Kapsam dışında kalan bir taşınmaz için dönüşüm sürecine dayanan taleplere karşı çıkma imkânı doğar; kapsam içindeyse süreç takvimi hemen işlemeye başlar.
Uzlaşma Masasında Pazarlık Gücünü Belirleyen Belgeler
- Güncel tapu kaydı, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu ve varsa şerhler
- Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve eklenti/bağımsız bölüm ölçüleri
- Bağımsız bir değerleme raporu ile idarenin dayandığı değer arasındaki fark analizi
- İşyeri için ciro, ruhsat ve taşınma maliyetini gösteren kayıtlar
- Kira sözleşmeleri ve ödeme geçmişi
Uzlaşma teklifine cevap verirken kabul, ret ve şerh düşerek görüşme talebi birbirinden farklı sonuçlar doğurur; yazılı beyanın metni sonradan aleyhe yorumlanabilir.
İtiraz ve İptal Davasında Doğru Hedef İşlem
Süreçte birden fazla işlem üretilir: alan ilanı, hak sahipliği tespiti, değer tespiti, tahliye ve yıkım işlemleri. Her biri ayrı bir idari işlemdir ve kendi dava süresine tabidir. En sık yapılan hata, itiraz edilmesi gereken işlem yerine sonraki bir işleme dava açmak ya da genel ilana dayanarak bireysel işlemin süresini kaçırmaktır. Tebliğ tarihini gösteren zarf, tebligat şerhi ve posta kaydı bu yüzden saklanmalıdır.
Kiracı ve İşletme Sahibi İçin Ayrı Bir Not
Kiracının konumu malikten farklıdır; talepleri çoğunlukla tahliye, taşınma gideri ve sözleşmenin akıbeti üzerinde yoğunlaşır. Bu talepleri malikle yürütülen görüşmelerden bağımsız ve yazılı biçimde ortaya koymak gerekir.
Yukarıdaki çerçeve yol gösterici bir özettir. Parselin konumu, yapı durumu ve tebliğ tarihleri sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesini öneririz.