Mal memurlarının kayyım tayin edilmesine dair 3561 sayılı Kanun, maliki ortada olmayan veya sahipsiz görünen taşınmaz ve hakların yönetimsiz kalmasını önlemek amacıyla, mal memurunun kayyım sıfatıyla görevlendirilmesini düzenler. Uygulamada bu kanun en çok, yurt dışında yaşayan ya da uzun süredir kendisinden haber alınamayan kişilere ait taşınmazlarda ve mirasçısı belirlenemeyen terekelerde karşımıza çıkar.
Kayyımlık Ne Zaman Gündeme Gelir?
Bir taşınmazın maliki bilinmiyorsa, adresi tespit edilemiyorsa veya uzun süredir kendisinden haber alınamıyorsa, malın yönetimsiz kalmaması için kayyım atanması yoluna gidilir. Kayyım, malın maliki hâline gelmez; yalnızca yönetim ve koruma yetkisi kullanır. Kira toplanması, vergi ve giderlerin ödenmesi, malın bakımı bu yetkinin kapsamındadır.
Kayyımın Yetkisinin Sınırı
Kayyımlık koruma amaçlı bir kurumdur. Bu nedenle olağan yönetim işlemleri ile malın elden çıkarılması sonucunu doğuran işlemler aynı kefeye konulamaz; satış, ipotek tesisi gibi ağır sonuçlu işlemler ayrı bir denetime tabidir. Malikin veya mirasçının sonradan ortaya çıkması hâlinde, yapılan işlemlerin bu sınır içinde kalıp kalmadığı incelenir.
Malik veya Mirasçı Ortaya Çıktığında Yapılacaklar
- Tapu kaydındaki kayyımlık şerhinin ve dayanağı kararın örneğinin alınması
- Kayyımlık döneminde yapılan tahsilat ve harcamaların hesap özetinin istenmesi
- Malikin kimliği ve hak sahipliğinin nüfus ve tapu kayıtlarıyla belgelenmesi
- Kayyımlığın kaldırılması ve malın iadesi için başvuru yapılması
- Toplanan kira ve gelirlerin tahsili yönünden ayrı talep ileri sürülmesi
Zamanın Aleyhe İşlediği Nokta
Bu tür dosyalarda en büyük tehlike, uzun süre hareketsiz kalınmasıdır. Yıllarca sahiplenilmeyen taşınmazlarda zilyetlik iddiaları güçlenir, üçüncü kişiler adına kayıtlar oluşabilir ve gelir alacaklarının bir kısmı zamanaşımına uğrayabilir. Bu nedenle durumdan haberdar olunduğu anda, önce tapu ve kayyımlık dosyasının incelenmesi, ardından süre koruyucu adımların atılması gerekir.
Yurt Dışındaki Hak Sahipleri İçin Pratik Notlar
Yurt dışında yaşayan hak sahiplerinin en sık karşılaştığı sorun, tebligatın kendilerine ulaşmamasıdır. Adres kayıt sisteminde güncel bilginin bulunmaması, süreçten haberdar olmadan yılların geçmesine yol açar. Türkiye'de bir adres ve vekâlet ilişkisi kurulması, bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır. Vekâletnamenin kapsamı, taşınmaz yönetimi ve dava takibini açıkça içermelidir.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; her taşınmazın tapu geçmişi ve kayyımlık kararının kapsamı farklı olduğundan, somut olayda kayıtların incelenmesinin ardından adım atılması yerinde olur.