Taşınmazın tapudaki yüzölçümü ile arazideki ölçüm sonucu her zaman birebir örtüşmez. Ölçme tekniğinin doğası gereği belirli bir sapma kaçınılmazdır ve bu sapmanın kabul edilebilir sınırı teknik düzenlemelerle belirlenir. Tapu planlarında yanılma sınırının belirlenmesine ilişkin yönetmelik de bu teknik eşiği ortaya koyar. Malikler açısından önemi şudur: sapma yanılma sınırı içinde mi, yoksa gerçek bir sınır ihlali mi?
Teknik Eşik ile Hukuki Uyuşmazlığın Ayrımı
Ölçüm farkı yanılma sınırı içinde kalıyorsa, kural olarak tapu kaydında düzeltme gerektiren bir hata bulunmadığı kabul edilir. Fark sınırı aşıyorsa, kaydın veya paftanın düzeltilmesi ya da sınırın belirlenmesi gündeme gelir. Bu ayrım, açılacak davanın türünü doğrudan belirlediği için ilk aşamada yapılmalıdır.
Hangi Dava, Hangi Durumda
- Tapu kaydının düzeltilmesi: kayıttaki teknik ya da yazım hatasının giderilmesi
- Elatmanın önlenmesi: komşu taşınmaz malikinin fiilî tecavüzü varsa
- Kadastro tespitine itiraz: tespit henüz kesinleşmemişse, kadastro mahkemesinde
- Tapu iptali ve tescil: mülkiyetin kime ait olduğu tartışmalıysa
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir; bu kesin yetki kuralı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda düzenlenmiştir.
Delil Eksikliğinin Yarattığı Kayıp
Bu dosyalarda sonucu belirleyen şey tanık beyanı değil, teknik veridir. Aşağıdaki belgelerin dosyaya erken kazandırılması gerekir:
- Tapu kayıt örneği ve takyidat listesi
- Kadastro paftası, ölçü krokisi ve varsa aplikasyon dosyası
- Tescile esas teknik belgeler ve koordinat verileri
- Zilyetliğin sınırını gösteren eski hava fotoğrafları veya orman kadastro belgeleri
Bilirkişi incelemesi bu belgeler üzerinden yapılacağından, eksik dosya çoğu zaman ek keşif ve gecikme demektir.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasında Dikkat
Keşifte, ölçümün hangi yönteme ve hangi koordinat sistemine göre yapıldığı tutanağa geçirilmelidir. Bilirkişi raporunda yanılma sınırının nasıl hesaplandığı gösterilmemişse, rapora karşı gerekçeli ve teknik itiraz sunmak gerekir; genel nitelikli itirazlar çoğunlukla sonuç doğurmaz. İtirazda alternatif ölçüm sonucunun sunulması, ek rapor talebini güçlendirir.
Hak Kaybını Önleyen Zamanlama
Kadastro tespitine itiraz ve tespitin kesinleşmesine bağlı süreler, taşınmaz hukukunda hakkın tümüyle kaybına yol açabilecek niteliktedir. Askı ilanlarının takip edilmemesi, sonradan telafisi güç sonuçlar doğurur. Bu nedenle taşınmazın bulunduğu bölgede kadastro çalışması yürütülüyorsa ilanlar düzenli izlenmelidir.
Bu rehber genel bilgilendirme sağlar. Yüzölçümü farkının hukuki sonucu, taşınmazın niteliğine ve tescilin dayanağına göre değişir; dosyanızdaki teknik belgelerle birlikte uzman görüşü almanız uygun olur.