İstanbul ili Silivri ilçesinde tesis edilecek trafo binasının yapımı amacıyla belirtilen taşınmazların TEDAŞ tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkin 4409 sayılı Karar, enerji nakil hattı dosyalarından farklı olarak taşınmazın tamamının veya belirli bir bölümünün mülkiyet olarak kamulaştırılmasını gündeme getirir. Bu durumda tartışmanın merkezine bedel hesabı yerleşir.
Arsa mı, Arazi mi? Ayrımın Sonucu
Kamulaştırma bedelinin hesaplanmasında taşınmazın arsa ya da arazi niteliğinde olması yöntemi değiştirir. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satışlar üzerinden karşılaştırma yapılırken, arazi niteliğindekilerde net gelir esaslı hesap gündeme gelir. İmar planı içinde kalma, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve fiilî kullanım biçimi bu nitelendirmede belirleyicidir. Yanlış nitelendirme, bedelde ciddi farklara yol açtığından itirazın ilk başlığı çoğu kez budur.
Emsal Seçiminde Nelere Bakılır?
- Emsalin kamulaştırma tarihine yakın bir tarihte gerçekleşmiş olması.
- Konum, imar durumu, yüzölçümü ve yola cephe bakımından benzerlik.
- Satışın gerçek bedeli yansıtıp yansıtmadığı; resmî kayıtlardaki düşük beyanların sorgulanması.
- Emsalin aynı bölgede ve aynı plan kararına tabi olup olmadığı.
Kısmi Kamulaştırmada Kalan Kısım
Parselin yalnızca bir bölümü alınıyorsa, kalan kısmın kullanılabilirliği ayrıca değerlendirilmelidir. Kalan alan imar mevzuatı bakımından bağımsız yapılaşmaya elverişsiz hâle gelmişse ya da geometrisi bozulmuşsa, bu durumun bedele yansıtılması talep edilebilir. Trafo binası gibi tesislerde ayrıca komşuluk etkileri gündeme gelebildiğinden, kalan kısmın değerindeki azalma dosyada açıkça ileri sürülmelidir.
Sürecin İşleyişi
- İdare, 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi kapsamında acele el koyma talebinde bulunur.
- Mahkeme bilirkişi ile değer takdiri yaptırır ve bedelin bankaya yatırılmasıyla el koymaya karar verir.
- Mülkiyetin devri için aynı Kanun’un 10. maddesi uyarınca bedel tespiti ve tescil davası açılır.
- Malik, keşif ve rapor aşamalarında emsallerini ve itirazlarını sunar.
- Karara karşı kanun yolları, tefhim veya tebliğ tarihine göre işletilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır; bedel hesabı teknik ve yereldir, bu nedenle emsal seçimi ve itiraz stratejisi için hukuki ve bilirkişilik alanında destek almanız önerilir.