Konya'da Gödene DM-Yenibahçe 4 TR Enerji Nakil Hattı için alınan 4705 sayılı acele kamulaştırma kararında, yerleşim alanına yakın parseller söz konusu olduğunda tartışma çoğu kez metrekare hesabından çıkar ve parselin bütününün ne kadar kullanılabilir kaldığı sorusuna döner.
Küçük Alan, Büyük Etki
Enerji nakil hattında idare çoğu zaman parselin tamamını değil, direk yerini ve hattın geçtiği koridoru kamulaştırır ya da irtifak hakkı kurar. Kâğıt üzerinde küçük görünen bu alan, direk parselin ortasına isabet ettiğinde arsanın yapılaşma düzenini bozabilir. Bu nedenle sorulacak soru şudur: kamulaştırılan alan çıktıktan sonra kalan kısımda, önceki projeye uygun yapı yapılabiliyor mu?
Kalan Kısmın Değer Kaybı Ayrıca İstenmelidir
Kalan bölümde ortaya çıkan değer azalması kendiliğinden hesaba katılmaz; açıkça ileri sürülmesi ve gerekçelendirilmesi gerekir. Bu iddiayı somutlaştıran unsurlar şunlardır:
- Parselin ikiye bölünmesi ve her iki parçanın bağımsız kullanıma elverişsiz hâle gelmesi
- Koridor nedeniyle yapı yaklaşma mesafelerinin fiilen daralması
- Cephe kaybı ya da yola erişimin zorlaşması
- Direk konumunun bahçe düzenini ve kullanım biçimini değiştirmesi
İmar Durumu Belgesi Dosyanın Merkezindedir
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda değer, imar durumuna göre belirlenir. Belediyeden alınacak güncel imar durumu belgesi, emsal ve kat adedi bilgisiyle birlikte dosyaya girmelidir. Taşınmaz imar planı içinde kalıyor ancak henüz uygulama görmemişse, bu husus özel olarak açıklanmalıdır; aksi hâlde arazi vasfı üzerinden değerlendirme yapılması sonucu ortaya çıkabilir. Vasıf tartışması, bedel farkının en büyük kaynağıdır.
Emsal Seçimine İtiraz
- Emsal alınan taşınmazlar aynı imar adasında veya benzer konumda mı?
- Emsal satış tarihleri güncel mi, arada büyük bir zaman farkı var mı?
- Emsallerin yola cephesi ve büyüklüğü sizinkiyle karşılaştırılabilir mi?
- Rapor, düzeltme yaparken kullandığı oranların gerekçesini açıklamış mı?
İrtifak mı, Mülkiyet mi?
Kararın kapsamının doğru okunması gerekir. Direk yeri için mülkiyetin devri, hattın geçtiği koridor için ise irtifak hakkı kurulması yaygın uygulamadır. İkisinin bedel hesabı ve tapuya yansıması farklıdır: irtifakta mülkiyet sizde kalır, ancak kullanım kalıcı biçimde sınırlanır. Tapu kaydınıza işlenen şerhin kapsamını okumadan sürecin tamamlandığını varsaymamak gerekir.
Bu rehber genel bilgilendirme için hazırlanmıştır. Parselinizin imar durumu, direk konumu ve kalan alanın büyüklüğü sonucu doğrudan etkilediğinden, rapor tebliğ edildikten sonra süre geçirmeden hukuki değerlendirme almanız faydalı olacaktır.