4882 sayılı Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, imar planı bulunmayan yerlerde yapılaşmanın hangi ölçütlere göre yürütüleceğini düzenler. Plan olmaması yapı yapılamayacağı anlamına gelmez; ancak bu alanlarda ruhsat verilmesi, plan bulunan yerlere göre çok daha fazla ön tespite ve belgeye dayanır. Uyuşmazlıkların çoğu da bu ön tespit aşamasındaki eksikliklerden doğar.
Önce Alanın Statüsü Belirlenir
Bir taşınmazın plansız alan sayılıp sayılmadığı, tapu kaydına bakılarak anlaşılmaz. İlgili idareden alınacak imar durumu belgesi, alanın plan kapsamında olup olmadığını, köy yerleşik alanı sınırları içinde kalıp kalmadığını ve varsa özel statüleri gösterir. Kıyı, orman, mera, sit alanı veya koruma havzası gibi bir statü söz konusuysa, yapılaşma o özel mevzuata göre değerlendirilir ve genel yönetmelik hükümleri tek başına yeterli olmaz.
Yerleşik Alan İçi ile Dışı Ayrımı
Köy ve mezraların yerleşik alanı içinde kalan parsellerle, bu sınırın dışındaki parsellerde uygulanan koşullar aynı değildir. Yapı yaklaşma mesafesi, kat adedi, taban alanı ve yola cephe gibi ölçütler bu ayrıma göre farklılaşır. Yerleşik alan sınırının nasıl ve ne zaman tespit edildiği, ihtilaf halinde ilk incelenen noktalardan biridir.
Ruhsat Sürecinde Toplanacak Belgeler
- Güncel tapu kaydı ve çaplı kroki
- İdareden alınmış imar durumu ve yol geçiş izni
- Zemin ve altyapı ile ilgili raporlar
- Yapının niteliğine göre istenen kurum görüşleri
- Projeler ve fenni mesuliyet üstlenme belgeleri
Ruhsatsız Yapı ve Yıkım Kararı
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıda idare, önce durumu tespit ederek yapıyı mühürler ve süre tanır. Bu süre içinde aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa yıkım ve idari para cezası gündeme gelir. Burada kritik olan iki nokta vardır: tespit tutanağının usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği ve encümen kararının muhataba usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği. Tebligatın usulsüzlüğü, dava süresinin işlemeye başlamasını etkileyebilir.
Dava Yolu Kullanılırken
- İptali istenen işlemi net belirleyin: tespit tutanağı mı, encümen kararı mı, ruhsat reddi mi?
- Yürütmenin durdurulması talebini gerekçeleriyle birlikte baştan ileri sürün.
- Fiili durumu tarih atılmış fotoğraf ve teknik raporla kayıt altına alın.
- Aynı parsele ilişkin önceki idari işlemleri dosyaya ekleyin; süreklilik gösteren uygulamalar önem taşır.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Plansız alanlarda uygulama, taşınmazın konumuna ve idarenin yerel kararlarına göre değiştiğinden, inşaata başlamadan önce imar durumunu yazılı olarak sorgulamak ve gerektiğinde hukuki görüş almak koruyucu olur.