5314 sayılı Karar, Rize ili Yağlıtaş Mahallesi sınırları içindeki bazı taşınmazların, riskli yapılarda oturanların nakledilmesi amacıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından acele kamulaştırılmasını konu alır. Bu tür dosyalarda malikin asıl mücadele alanı çoğunlukla kamulaştırmanın yapılıp yapılmayacağı değil, taşınmaza biçilen bedelin gerçek değeri karşılayıp karşılamadığıdır.
Bedel Nasıl Belirlenir?
Bedel, mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyetinin keşif sonrası düzenlediği rapora göre tespit edilir. Taşınmazın niteliği burada belirleyicidir: arsa niteliğindeki taşınmazlarda yakın dönemli ve benzer konumlu satışların emsal alınması, arazi niteliğindekilerde ise elde edilebilecek net gelirin esas alınması beklenir. Rize gibi çay tarımının yoğun olduğu bölgelerde arazi vasfı, ürün deseni ve rakım gibi unsurların rapora doğru yansıtılması hesabı doğrudan etkiler.
Keşif Günü Kaçırılmaması Gerekenler
- Taşınmazın sınırlarının ve fiili kullanımının yerinde gösterilmesi
- Üzerindeki bina, müştemilat, istinat duvarı, yol bağlantısı ve altyapının tutanağa geçirilmesi
- Ağaç ve bitki varlığının cins, yaş ve adet olarak sayımı
- Deniz, yol ve merkeze mesafe gibi konum avantajlarının kayda alınması
- Kendi belirlediğiniz emsallerin keşif sırasında dosyaya sunulması
Rapora İtiraz: Somut Olmayan İtiraz Sonuç Vermez
Bilirkişi raporuna yapılan itirazların çoğu «bedel düşük» şeklinde genel ifadelerle sınırlı kalır ve bu nedenle karşılık bulmaz. Etkili bir itiraz şu üç unsuru içerir: raporda kullanılan emsalin neden uygun olmadığı, bunun yerine önerilen emsalin hangi özellikleriyle taşınmaza benzediği ve hesaplamada hangi kalemin eksik bırakıldığı. Kapitalizasyon oranı, verim miktarı, yapı sınıfı veya yıpranma payı gibi teknik kabullerdeki hataların ayrı ayrı gösterilmesi gerekir.
Riskli Yapı Nakli Bağlamında Ek Başlıklar
Bu karar, riskli yapılardaki kişilerin nakledilmesine dönük bir projeye dayandığı için dosyalarda yapı ve yerleşim unsurları öne çıkar. Taşınmaz üzerindeki yapının ruhsatlı olup olmaması, yapının kullanım durumu, işyeri olarak kullanılıyorsa faaliyetin taşınma maliyeti ve kısmi kamulaştırmada kalan kısmın kullanılamaz hâle gelmesi ayrı ayrı ileri sürülmelidir. Ayrıca kamulaştırılan taşınmaz üzerinde intifa, kira veya sınırlı ayni hak varsa hak sahiplerinin de sürece dahil edilmesi gerekir; aksi hâlde bedelin paylaşımı sonradan yeni bir uyuşmazlık doğurur.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; taşınmazın vasfı, üzerindeki yapılar ve keşifte yapılan tespitler sonucu değiştirir. Bedel dosyanızda itiraz süreleri kısa olduğundan, rapor elinize ulaştığında gecikmeden hukuki destek almanız yerinde olur.